이스라엘도 부동산 버블

- 최근 2년간 주택 가격 평균 27% 상승 -

 

 

 

□ 이스라엘 부동산 시장 개황

 

 ○ 시장 개요

  - 부동산 산업은 이스라엘의 주요 산업 중 하나로, 주택·상업 및 기타 빌딩 등으로 분류됨. 주택시장은 일반적인 수요-공급 법칙에 의해 형성됐으며 인구 증가, 주택융자 이자율, 외국인 투자 등의 요인에 의해 영향을 받음.

  - 국가 설립 이전부터 이스라엘 내 토지 매수를 담당하는 기관이 존재했으며, 현재 이스라엘 토지 중 93%는 법상으로 국가 소유로, 정부 기관인 이스라엘 토지청(Israel Lands Administration)에 의해 관리됨. 토지는 정부의 장기 계획에 따라 주택, 상업 등의 용도로 지정되며 모든 빌딩과 기타 건설작업은 국가의 승인을 거쳐야 함.

 

 ○ 가격 동향

  - 이스라엘 전체 GDP에서 이스라엘 부동산시장이 차지하는 비중은 2002년 19.2%에서 2006년 17.2%로 다소 감소했으나, 최근 3년간 다시 소폭 상승세를 보이며 2010년 5월 20%를 기록

  - 이스라엘의 주택시장은 1999년부터 2007년까지 소폭(19%) 증가함으로써 이 기간 전체 소비자 물가지수 상승(24%)보다 낮은 수치를 기록함.

  - 통계청 자료에 따르면 2007년까지 이스라엘 주택 가격은 팔레스타인 2차 민중항쟁(2000~03, 6.47% 하락), 레바논 전쟁(2006, 11.6% 하락) 외부 정치 요인에 의해 많은 영향을 받은 것으로 드러났음.

  - 2007년 이후, 이스라엘 주택 가격은 가파른 상승곡선을 그리면서 2008년 세계 경제난에도 2008~09년 27.7% 상승, 2010년에도 16%가량의 상승을 기록 중임.

 

  이스라엘 주택가격 변동            이스라엘 지역별 평균 주택가격 변동

   

 

  - 지역별 주택 가격 변동을 살펴보면, 상권이 집중된 텔아비브 및 중앙 지역의 변동률이 가장 높은 것으로 드러났음.

 

지역/연도별 평균 주택 가격 변동

             (단위 : %)

	2차 민중항쟁 (2000 Q3 ~ 2003 Q2)	2003 Q2 ~ 2006 Q1	레바논 전쟁 (2006 Q1 ~ 2006 Q4	2006 Q4 ~ 2007 Q4	세계경제위기 (2008 Q1 ~ 2009 Q4)	2010
텔아비브	-16.6	25.5	-12.6	22.37	46.02	32.32
중부	6.77	10.21	-12.12	16.22	44.36	27.68
남부	11.96	-0.78	8.93	6.84	41.53	23.34
예루살렘	-3.86	36.77	-6.05	5.05	20.98	17.4
북부	1.57	0.07	-8.00	-4.4	-2.31	17.08
하이파	-10.34	-0.68	-10.26	-8.47	29.82	15.35
전체 평균	-6.47	28.09	-11.60	4.90	27.72	15.93

자료원 : 이스라엘 통계청(Center Bureau of Statistics)

 

  - 표에서 볼 수 있듯이, 텔아비브 및 중앙지역의 부동산 시세는 최근 2년간 급속도로 상승하며, 부동산 거품 현상에 대한 우려가 점점 커짐.

  - 2010년 말 기준, 이스라엘의 평균 주택가격은 29만2000달러였으며, 지역별로는 텔아비브(45만5000달러), 예루살렘(38만9000달러), 중앙지역(30만6000달러) 등이었음.

 

최근 3년간 지역·연도별 평균 주택 가격 변동

                                                    (단위 : 천만 달러)

	2008	2009	2010
텔아비브	340.20	416.31	454.51
중부	208.48	239.23	306.34
남부	148.36	164.47	199.67
예루살렘	304.97	321.31	388.61
북부	107.94	107.59	142.13
하이파	144.87	155.97	184.81
전체 평균	213.58	238.41	291.93

자료원 : 이스라엘 통계청(Center Bureau of Statistics)

 

□ 부동산 가격 상승 원인

 

 ○ 전문가들에 따르면, 최근 3년간 주택가격 급등의 원인은 다음과 같음:

  ① 이스라엘 중앙은행의 금리 인하 정책

  ② 부동산 투자 그룹들의 활발한 매입

  ③ 외국인 투자자들의 진출. 외국인 투자자들의 부동산 거래 비중은 전체 거래량의 약 9~10%를 차지하며 대부분 북미, 영국 및 유럽 출신의 유대인인 것으로 나타났음. 2006년 최고치(4.7NIS)를 기록한 달러 강세 역시 외국인 투자자들의 이스라엘 부동산 시장 유치에 크게 기여함.

  ④ 이스라엘 주택 수요 증가. 2008년부터 이스라엘의 주택 공급은 수요를 따라잡지 못하고 있는 실정임.

 

  - 이스라엘의 주택 수요는 계속해 증가하고 2009년 기준 연간수요는 약 3만6500채를 기록함. 반면 실제 공급은 1만9716채로 수요의 54% 밖에 안 됨.

  - 전문가들에 의하면 이스라엘의 주택용 토지는 수요에 비해 현저히 부족하며, 다른 경제적 대책보다 주택 건설용 토지 확보가 가장 시급한 문제라고 지적함. 이스라엘 토지청에서는 보다 많은 토지의 주택용 용도전환 요구 압박을 받으며 2010년 부동산 시장 안정을 위해 일부 토지의 용도 전환을 실시하기도 했으나, 부동산 시세는 계속해 상승함.

  - 또한 이스라엘 중앙은행에서도 부동산 시세의 안정을 위해 2010년 8월 및 10월 각각 0.25%의 금리 인상을 실시하고, 2010년 5월 주택신용대출에 대한 보다 엄격한 기준을 도입했으나, 부동산 시세는 안정되지 않음.

  - 주택공급의 부족과 주택 가격의 상승으로 주택 신용대출 사용이 급속도로 증가하고, 해결책으로는 정부 차원의 건설 프로젝트 장려 프로그램 도입 등이 거론됨.

 

 ○ 주택신용대출

  - 2009는 주택신용대출의 총액은 2008년 대비 12.5% 늘어난 414억4000만 달러를 기록했으며, 2010년 5월에는 431억2000만 달러까지 증가했음. 이스라엘의 부동산 가격 상승으로 주택신용대출액 또한 기하급수적으로 늘어나는 추세이며, 통계에 따르면 2010년 주택대출총액은 2005년 대비 2배나 늘어난 것으로 나타났음.

  - 이스라엘 가계 전체 부채 중 주택신용대출의 비중은 약 50%(2009년 말 기준)를 기록하고 가처분소득 대비 가계부채 비율은 60%(2008년)로 미국, 영국(약 110%)에 비해 낮은 편임.

  - 주택신용대출 금리는 2003년(6.7%)부터 꾸준히 인하되고, 2010년 2.31%를 기록함.

 

이스라엘 주택신용대출 금리 변동

 

  - 2008년 세계경제위기 시 이스라엘 은행은 기준금리를 사상 최저치인 0.5%로 인하한 바 있으나, 2009년 4월부터 4차례에 걸쳐 2010년 4월 1.5%까지 금리를 인상했으며, 이스라엘 부동산 시세 상승을 완화시키려는 노력으로 2010년 8월 금리를 1.75%로 상향 조정한 바 있음.

 

□ 2011년 부동산 시장 전망 및 대책

 

 ○ 부동산 시세 안정화

  - 이스라엘 부동산 전문가들에 따르면, 부동산 시세의 고공질주는 당분간 계속될 것으로 예상되나, 2011년 하반기에서부터는 상승세가 완화되면서 2011년 전체 평균으로 부동산 시세의 안정화가 예상됨.

  - 이스라엘 시공 및 건설 협회장 Nissim Bublil은, 현재 토지 가격이 이스라엘 주택 시세의 약 35~50%를 차지하며 이스라엘 정부의 주택용 토지 추가 공급 여부가 이스라엘 부동산 시세 변동에 가장 중요한 요인이 될 것이라고 밝힘.

  - 최근 발표된 통계청 자료에 의하면 현재 이스라엘의 미분양 주택 수는 약 8.5달 정도 주택 수요 공급에 충분할 것으로 예상됨. Leumi 은행의 수석 경제전문가인 Michael Bafman는 이 기간이 9달 이상이 되지 않는 이상, 이스라엘 주택 시세의 상승은 불가피할 것이라고 지적함.

 

 ○ 정부의 대책

  - Netanayahu 총리는 2011년 3월, 수천 가구의 주택 건설 프로젝트를 제안함. 또한, 현재 이스라엘 건설 프로젝트 승인에 필요한 여러 절차를 간소화하는 것을 적극 검토 중인 것으로 알려졌음. 3월 중순 국회에 제안될 이 계획안이 통과되면, 현재 승인 절차에 있는 약 5만 가구의 주택 건설 프로젝트가 가속화될 전망임.

  - 또한 이스라엘 내각에서는 이스라엘 주택건설부에서 시행하는 신혼부부와 이민인구 대상 입찰의 토지 가격 50% 인하를 승인할 예정임. 이스라엘 정부에서는 입찰에 대한 보조금을 통해 신혼부부 및 이민 인구가 보다 쉽게 주택을 마련할 수 있도록 지원할 예정임.

  - 기준금리 인상. 이스라엘에서는 2010년에 이어 추가적인 기준금리 인상을 고려하며, 금리 인상을 통해 부동산 수요가 줄어들 것으로 기대함. 또한 금리의 인상은 투자자들의 부동산 매수로 이어지면서 추가적인 부동산 수요를 창출할 수 있을 것으로 예상됨.

  - 미국 및 유럽 부동산 시장 및 유로화의 약세로 투자자들이 미국 및 유럽으로 눈을 돌리면서 이스라엘의 부동산 매입 수요가 줄어들 것으로 전망됨.