조재성 

2017년 북텍사스 지역의 업무용 건물 건설업자들은 건설경기 상승의 재미를 보았다. 2017년 말 기준 500만 제곱피트 이상의 건물이 건설 중인 데서 보이듯이 댈러스-포트워스(Dallas-Fort Worth Metropolitan, DFW) 대도시권은 전국에서 오피스 개발이 가장 활발한 지역 중의 하나이다. 그 이유는 고용 증가와 기업의 댈러스 대도시권으로 이전에서 찾을 수 있다.

댈러스-포트워스(Dallas-Fort Worth Metropolitan) 대도시권

자료원: map-Dallas

이 두 가지 요인은 댈러스 대도시권을 전국에서 가장 활발한 오피스 임대시장 중의 하나로 만들고 있다. 특히 2017년 댈러스 대도시권 고용 성장률은 미 전국에서 1위, 일자리 수 증가는 2위를 차지했다. 댈러스 대도시권은 낮은 실업률, 전국에서 가장 높은 일자리 창출을 보여주었다. 특히 전문직과 비즈니스 서비스 부문의 일자리 증가는 괄목할 만했다. 결국 일자리 증가는 댈러스 대도시권의 부동산 가격과 아파트 임대료 및 사무실 임차료의 인상을 가져와 댈러스 대도시권은 미국 내 부동산 가격 상승률이 가장 높은 지역 중의 하나가 됐다. 이와 같은 댈러스 대도시권의 경제성장에 편승해 한국 기업들도 기존의 뉴욕, L.A. 편향적인 미국 시장 진출전략을 수정해 댈러스 대도시권으로의 진출을 적극 모색하는 추세이다. 댈러스 대도시권으로의 진출을 고려하는 한국 기업들은 부동산 가격 상승과 오피스 임대시장의 활발한 공급에 맞춰 북텍사스지역 진출전략을 수립해야 할 것이다.

댈러스 대도시권은 지난 5년간 기술부문 고용이 미국 전역에서 가장 높게 증가한 시장 중의 하나이다. 댈러스 대도시권에 약 14만 명이 기술 부문에서 일하면서 이 지역을 전국의 기술인력 고용 비중 상위 5곳 중 한 곳으로 만들었다. 작년 10월 기준으로 댈러스 대도시권의 일자리 증가는 2년 연속 전국에서 최고의 증가율을 보였다. 북텍사스 지역은 1년 전보다 9만4000개의 일자리가 늘어났다. 그중에서도 댈러스 대도시권의 오피스 공간을 채우는 대부분의 고용부문은 첨단기술산업 부문이다.

첨단기술분야 기업들이 오피스 공간 점유의 큰 부문을 차지하지만, 부동산 전문가들 중에는 2000년도 닷컴 버블 붕괴로 오피스가 텅텅 비어지는 악몽을 떠올리며, 현재의 부동산 붐이 지나친 과열이 아닌가 우려하고 있다.

그러나 상업용 부동산 개발 전문 업체 JLL은 '2009년 이후 기술 산업, 벤처캐피털 산업의 성장에 의한 지금의 경제 호황은 버블이 아니다'라고 진단하고 있다. 이러한 현상은 댈러스 대도시권에 국한된 것이 아니라 첨단기술산업이 주도해서 샌프란시스코, 뉴욕의 경제성장을 견인하는 것을 보아도 이미 4차 산업혁명의 시대에 접어들어 나타나는 현상이다. 지난 7년 동안 댈러스 대도시권은 뉴욕을 제외하면 전국에서 가장 많은 오피스 일자리를 공급해 왔다. 2010년 이후 L.A., Atlanta, Chicago, Washington, D.C.보다 많은 거의 28만 개의 일자리가 댈러스 대도시권에 더해졌다. 기술 부문 고용이 오피스 임대 시장의 주요 소비자이며, 이러한 흐름은 댈러스 대도시권의 공가율이 전국에서 최저 수준이고, 평균 임대료가 지난 몇 년 사이 34%나 인상된 이유를 설명한다.

댈러스 대도시권 부동산 시장 성장의 또 다른 이유로 기업 본사의 이전을 꼽을 수 있다. 기업 본사의 유입은 전체적인 고용기반을 확충시키고, 많은 임차인을 수용하는 업무용 건물을 개발하는 견인차 역할을 하고 있다. 2017년 State Farm Insurance, Toyota, JPMorgan Chase, Liberty Mutual 등의 글로벌 기업이 입주하는 본사 건물의 완공은 북텍사스 건설활동에 커다란 파급효과를 가져왔다. 2018년에도 Pioneer Natural Resources, Charles Schwab, Mercedes-Benz Financial 같은 주요 기업의 본사 이전 프로젝트가 이어지고 있다. 이러한 신규 본사 건물 공급과 함께 업무용 건물 점유의 선순환 효과가 나타나고 있다. 리처드슨(Richardson)과 플래노(Plano)지역의 신규 건물로 State Farm, JPMorgan Chase, Fanie Mae가 이주한 뒤 남게 된 수백만 제곱피트의 건물에 신규 비즈니스 임차인들로 채워지는 오피스 공급의 필터링 효과가 나타났다. 따라서 2018년에 임대가 부진해 빈 건물이 늘어나는 거품이 낀 투기적인 오피스 건설이 증가할 것이라고 예상되지 않는다.

부동산 기업, JLL의 책임 매니저인 그레이그 빅스(Greg Biggs)는 "현재의 부동산시장은 지난 30년 동안 댈러스 대도시권에서 보아온 경제 현상 중 가장 건강한 부동산 시장이며, 미 전역에서 많은 기업이 댈러스 대도시권을 주목하고 있다. 이러한 현상이 2018년에도 계속될 전망이다"라고 말했다. 따라서 댈러스 경제의 기초체력이 건강하고, 많은 글로벌 기업의 본사뿐만 아니라 지역 본사 및 지원사무소 등이 여전히 댈러스 대도시권으로의 이전을 고려하는 데서, 댈러스 대도시권의 2018년 부동산 전망을 밝게 예측하게 한다.

지난 몇 년 사이 댈러스 대도시권의 오피스 임대료는 거의 30% 이상 올랐다. 지나친 가파른 상승세로 2018년 부동산 시장의 임대료 상승세는 주춤하면서, 높아진 임대료에 적응하려고 할 것이다. 10여 년 전 경기 침체 이후, 현재의 상업용 부동산시장이 붐을 이루는 경기 사이클은 가장 길게 이어지고 있다. 신규 오피스 업무공간의 건설이 과잉 공급되고 있다는 징후는 보이지 않는다. 이것이 대부분의 개발업자와 업무용 건물 임대업자들이 2018년을 낙관적으로 보는 이유이다.

결론으로 2018년 댈러스 대도시권의 업무용 건물의 공급은 활발하지만, 임대료 또한 인상될 거라 예측된다. 한국 기업도 첨단기술산업부문의 진출과 함께 전문 서비스직 그리고 부가가치가 높은 업무용 건물 건설을 통한 부동산 자산 시장 진출도 적극적으로 고려해야 할 시점이라고 전망된다.  

※ 이 원고는 외부 글로벌 지역전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.