성장 멈추지 않는 인도네시아 건설시장

- 건설시장, 연 6~7% 성장 이어갈 것으로 전망 –

- 최근 외국인 부동산 허용, 조세사면법 시행 등 호재 이어져 –

- 고질적인 행정 지연, 자금 확보 어려움 등은 유의해야 -

 

 

 

□ 개요

 

 ○ 인도네시아 건설시장은 GDP의 10%를 차지하며, 연 6~7%의 성장율을 보이고 있음. 정부가 역점을 두고 추진 중인 인프라 개발 분야 외에도 일반 거주용 주택, 상업용 빌딩, 산업용 공장 등 다양한 분야에서 수요가 확대 중

 

 ○ 특히 최근에는 정세 안정화로 인프라 발주가 적극적으로 추진되고 있고, 외국인 부동산 취득 허가 법령 발표, 조세사면 법안 시행 등으로 부동산 투자 활성화가 기대돼 건설시장 분야에서 다양한 진출 기회가 나타나고 있음.

 

 ○ 하지만, 토지 수용의 까다로움, 자금 확보의 어려움 등 고질적인 문제는 크게 진전된 모습을 보이고 있지 않은 점과, 최근 집중된 부동산 투자로 인한 단기적인 상업용 부동산 포화 상태 등은 유의해야 할 부분임.

 

□ 인도네시아 건설시장 규모

 

 ○ 인도네시아 건설시장의 전체 규모는 2015년 기준으로 1172조 루피아로 총 GDP의 약 10%를 차지하는 주요 산업이며, 매년 6~7%의 빠른 성장률을 보이고 있음. 이러한 성장은 2억5000만 명의 인구대국으로 5% 전후의 양호한 경제 성장률이 지속되면서 나타나는 왕성한 주택, 상업시설, 인프라 수요가 뒷받침하고 있음.

 

 ○ 인도네시아 건설산업은 크게 인프라 건설 분야와 이외 일반건설 분야로 구분되며, 2015년 기준으로 전체 산업 연간 규모는 1172조 루피아(한화 약 100조 원)에 달함. 이 중 인프라 시장은 634조 루피아로 전체의 54%를 차지하며, 주택/상업 건물 등 이외 분야가 나머지를 차지함.

 

인도네시아 건설시장 분야별 규모와 전망(2015~2020년)

                                                                                                            (단위: 조 루피아, %)

구분	’15	’16*	‘17*	’18*	‘19*	‘20*
인프라	634	690	764	844	935	1,040
거주/상업/산업	538	610	696	803	915	1,051
총 건설시장 규모	1,172	1,300	1,460	1,647	1,850	2,091
성장률	6.83	7.24	7.31	7.81	7.31	8.01

주: *는 예상치

자료원: BMI

 

□ 인프라 개발 - 인도네시아 정부의 역점 사업

 

 ○ 세계은행이 조사 발표한 2016년 국제경쟁력 보고서에 따르면, 인도네시아의 인프라 경쟁력은 세계 160개국 중에서 63위를 차지함. 2014년 53위에서 10위가 하락했으며, 동남아시아 주변국인 말레이시아(32위), 태국(45위)보다 낮은 수치임.

 

 ○ 인도네시아 제조업 등 기업들은 열악한 인프라 사정으로 경쟁력이 약화돼 있으며, 산업구조 고도화의 성패는 인프라 확충 여부에 달려있는 상황임. 실제로 인도네시아 기업은 제품 가격의 27%를 물류비용으로 지불하고 있으며, 이는 선진국의 7~10%에 비해 월등하게 높은 편임.

 

 ○ 인도네시아는 현 조코 위도도 대통령 취임 이후 해양중심국가 건설, 지역간 균형 발전 등을 정책 기조로 인프라 확충 정책이 추진 중임. 현 정부는 2015~2019년 '중기 국가개발 계획(RPJMN 2015~2019)'을 발표하고 부처별로 도로, 철도, 항만 등 세부 추진 계획을 수립함. 분야별 시장규모로는 전력 분야가 247조 루피아로 최대이며, 도로/교량이 207조 루피아, 다음으로 철도·항만·공항 순임.

   · 해양중심국가(Maritime Axis)란, 군도로 이뤄진 인도네시아 전역을 연결하는 해양 고속도로(Sea-Toll Road)를 개발해 세계 속의 해양강국으로 부상한다는 조코위 대통령의 공약임.

 

조코 위도도 정부의 주요 인프라 추진 목표

분야	주요 내용
도로	대통령 임기 내에 2000㎞의 도로 건설, 4000㎞의 지역도로를 국도로 전환(2020년까지 국도 총연장을 6000㎞까지 확대)
철도	‘19년까지 5년간 자바섬외 지역 철도개발 총 111조1000억 루피아 투자(대통령이 직접 관여하는 철도 개발의 첫 번째 사업으로 2168㎞의 '트랜스 수마트라 철도(51억7000만 달러 규모)'를 지목하고, 지방정부에 토지수용 시간 단축을 요구)
항만	물류비 절감 위한 24개 국가 항만 개발 계획 및 4개 항만에 대한 2015년 착수
전력	'19년까지 3만5000㎿에 해당하는 발전용량 설비를 건설

자료원: KOTRA 자카르타 무역관 자료 종합

 

인프라 건설시장 분야별 규모와 전망(2015~2020년)

                                                                                                            (단위: 조 루피아)

구분	’15	’16*	‘17*	’18*	‘19*	‘20*
인프라 시장	634	690	764	844	935	1,040
- 도로/교량	207	226	252	281	313	352
- 철도	63	69	77	85	95	105
- 공항	54	58	63	69	75	83
- 항만	63	69	76	83	92	101
- 전력	247	268	296	326	360	399

자료원: BMI(*는 예상치)

 

 ○ 분야별 주요 프로젝트로는 도로/교량 분야에서는 자바 횡단 고속도로(653㎞), 수마트라 횡단 고속도로(2700㎞)의 대형 프로젝트들이 진행되고 있음. 철도 분야에서는 술라웨시 횡단 철도(2168㎞), 수카르토 하타 공항철도, 자카르타-반둥 고속철도, 자카르타의 MRT(Mass Rapid Transit) 도시철도, 최근에 한국 철도시설공단이 1단계 수주에 성공한 자카르타 경전철(Light Rail Train) 등이 추진되고 있음.

 

 ○ 공항 분야에서는 2017년까지 24개의 공항을 새로 건설할 계획이며, 이 외에 항만 분야에서도 자카르타 북부 딴중 쁘리옥 항구 확장 프로그램과 함께 해양 고속도로 건설을 위한 신규 항만 건설, 해로 신설 등이 추진되고 있음. 전력 프로젝트와 관련해서는 2016년 7월 글로벌윈도우에 게재한 '진출 기회 커지는 인도네시아 전력산업'을 참고 가능함.

 

 ○ 한편, 인프라 프로젝트 추진상의 가장 큰 어려움은 토지 수용과 자금 부족임. 위의 대부분의 프로젝트들이 토지 수용 문제를 겪고 있으며, 실례로 자바 횡단 고속도로의 중앙 부분인 Pemalang-Batang-Semarang 고속도로는 20년간 토지 수용 문제로 추진이 지연되다가 2016년 6월에야 착공됨. 또한, 인프라 공사에 필요한 대규모 자금을 조달하지 못해 허가를 받지 못하는 경우도 존재함.

 

□ 인도네시아 거주/상업/산업용 건설사업도 전망 밝아

 

 ○ 인도네시아의 거주/상업/산업용 건설사업 분야는 약 10%의 연간 성장률을 보이고 있으며, 이후에도 추세가 유지될 것으로 예상됨. 이러한 긍정적 전망은 인구대국, 경제성장, 도시화 등의 기본적인 시장 성장요인뿐만 아니라 인도네시아 정부가 발표한 일련의 관련 정책에 기반함.

 

인도네시아 거주/상업/산업용 건설사업 규모 추이와 전망(2015~2025년)

                                                (단위: 십억 달러, %)

자료원: BMI

 

 ○ 인도네시아 농업지적부(Agrarian and Spatial Planning Ministry)는 외국인들의 토지소유 기준 구체화 법령(13/2016)을 지난 2016년 6월 발표함. 관련 법령에 따르면, 인도네시아에 거주하고 있는 외국인은 지역마다 정해진 일정 금액 이상의 주택의 구입이 가능함. 자카르타를 예로 들면, 100억 루피아(약 70만 달러) 이상의 주택 소유와 50억 루피아 이상의 아파트 소유가 가능함.

 

인도네시아 지역별 외국인 소유 가능 부동산 가격 최저액

(단위: 십억 루피아)

지역	주택	아파트
자카르타	10	5
반뜬	5	2
서부자바
동부자바	5	1.5
발리	3	2
중부자바(족자카르타)	3	1
NTB	2	1
북부 수마트라
동부 깔리만탄
남부 술라웨시
타 지역	1	0.75

자료원: Indonesia-Investment

 

 ○ 또한, 인도네시아 정부의 조세사면법 시행으로 국내에 유입될 자산들이 부동산에 투자될 수 있는 점에서, 관련 시장 성장이 기대됨. 실제로 해당 법 시행 직후인 7월 18일부터 25일까지 약 4000억 루피아에 달하는 자산이 신고됐으며, 신고자 20명으로부터 60억 루피아의 세금이 징수됨.

   · 인도네시아 조세사면 정책: 인도네시아 국민이 해외로 빼돌렸거나 은폐한 자금을 정해진 기간(2016년 7월~2017년 3월)에 신고하면 최소한의 세금만 부과하고 법적 책임을 면제해주는 정책

 

 ○ 일반 거주용 건설 이외에 비 거주용 건설 분야에서는 사무용 오피스, 호텔·리조트 등의 관광시설, 그리고 외국계를 포함한 각종 기업들의 공장 건설 등으로 인한 활발한 수요 확대가 예상됨. 특히 시멘트, 정유시설, 제철소 등의 산업 기본 설비들의 건설 계획들이 다수 발표되는 점에서 향후 관련 수요가 증가할 것으로 예상됨.

 

인도네시아 주요 비 거주용 건설 프로젝트

                                                                                                                        (단위: 백만 달러)

프로젝트	금액	추진 기업	완공 예정	상태
동부 깔리만탄 Bontang 정유시설	14,500	인도네시아석유공사(Pertamina)	2021	계획
반뜬주 찔레곤 제철소	6,000	포스코, 크라카타우제철	-	건설 중
서부파푸아 PIHC 석유제품 공장	5,200	PT Pupuk Indonesia	-	계획
중부자바 찔라짭 정유소 보수	5,000	Amec Foster Wheeler,  Pertamina, Saudi Aramco	2022	계획
중부 깔리만탄 SAIL 제철소	3,000	Steel Authority of India Limited (SAIL)	-	계획

자료원: BMI

 

 ○ 하지만, 단기적인 관점에서 상업용 빌딩 과다공급으로 도심 사무실 공실률이 상승한 점은 유의해야 함. 실제로 자카르타 시내 사무실 공실률은 2014년 4.8%에서 2015년 8.4%로 상승함. 또한, 상업/산업 빌딩이 입주 가능한 산업 단지들의 입주 단가가 비교적 높고 까다로운 점은 시장 확대의 저해 요소로 지적됨.

 

□ 시사점 및 참고사항

 

 ○ 인도네시아 최초의 문민 정부인 현 조코 위도도 정권이 초기의 우려를 벗어나 정치적인 안정권에 들어가면서, 공약으로 내세웠던 각종 인프라, 주택 개발 사업들도 속도를 내고 있음. 최근에는 부동산의 외국인 소유를 허용하는 정책을 발표하고 조세사면 정책을 단행하면서 외국인 투자, 혹은 해외자금 유입에 따른 건설시장 활성화가 기대되고 있음.

 

 ○ 도로, 철도, 항만, 발전소 등의 인프라는 2016년 아세안경제공동체(AEC) 출범으로 인한 역내 기업경쟁력 확보와, 자카르타–수마트라 팔렘방(Palembang)에서 개최되는 2018년 아시안 게임 대비 차원에서 집중적인 개발이 이뤄질 것으로 예상됨. 또한, 심각해지는 수도권 교통 정체에 대응하기 위한 ITS(Intelligent Transportation System, 지능형 교통망) 분야에 대한 수요도 증가할 것으로 보임.

 

 ○ 현재 일부 단기적인 포화상태를 보이고 있으나, 상업/산업용 건설 분야의 전망이 양호한 점에서 해당 분야에 대한 우리 기업들의 중장기적인 전략 수립이 필요할 것으로 보임. 또한, 산업 특성상 정부의 인허가 및 정책에 영향을 받는 점에서 해당 관청이나 유관기관 등을 통한 관련 정책 모니터링이 필수적임.

 

 

자료원: BMI(Business Monitoring International), 주인도네시아 한국대사관, Indonesia-Investment 및 KOTRA 자카르타 무역관 자료 종합