대메뉴바로가기 본문바로가기

KOTRA 해외시장뉴스

통합검색

투자진출

투자진출 - KOTRA 해외시장뉴스
슬로바키아의 부동산 거래 방법 및 주목할 만한 개발 프로젝트
2019-05-31 정봉원 슬로바키아 브라티슬라바무역관

- 2018년 4.1% GDP성장률 기록, 지속적인 경제성장에 힘입은 건설 경기 호황 -

- 수도 브라티슬라바에서 진행 중인 주목해야 할 5대 건설 프로젝트 -

 

슬로바키아 부동산 시장 개요


 ㅇ 2018년 유럽연합 집행위 발표 4.1%의 GDP성장률을 기록하며 지속적 부동산 수요를 유지함

  - 폭스바겐, PSA푸조시트로엥, 기아자동차, 그리고 재규어랜드로버 등 글로벌 완성차 제조사가 연간 백만대 이상의 자동차를 생산하여 협력업체들이 산업 부지의 수요를 지속 촉진 시키고 있음

  - TESCO, Amazon, Lidl 등의 기업은 유럽의 중앙에 위치한 지리적 위치의 장점을 이용하여 유통창고를 운영하고 있으며, 이-커머스(e-commerce) 시장이 지속 확대되며 창고용 부동산 수요증가도 지속됨

  - IBM, 아마존, at&t의 공유서비스센터(SSC) 및 SIEMENS, Swiss Re 등 수 많은 글로벌기업이 위치한 수도 브라티슬라바의 사무실 공실률도 2017년 말 기준 6.18%로 높은 수요를 유지하고 있음


 ㅇ 슬로바키아 역사상 최저의 실업률과 매년10%수준의 임금 인상으로 인해 증가하는 구매력 또한 부동산 시장의 성장을 이끌고 있음

  - 슬로바키아 노동부에 따르면 2019년 4월기준으로 집계된 실업률은 전년동기 대비 0.52%p, 전월대비 0.13%p 감소한 4.90%를기록하여 사상 최초로 5% 이하를 기록함

  - 슬로바키아 통계청이 발표한 2019년 3월 월 평균임금은 전년동기 대비 6.2% 증가한 1,143유로로 나타남

 


슬로바키아의 부동산 거래법


 ㅇ 2014년 5월, 유럽연합과의 부동산거래 자유화 협상이 끝나면서 슬로바키아 부동산 시장은 완전히 개방됨

  - 이전의 슬로바키아는 농림지 보호를 위하여 유럽연합 법에 의해 다른 연합 회원국과의 부동산 거래가 금지되었음

  - 유럽연합과의 협상이 종료된 이후 새로 제정된 슬로바키아의 부동산 거래법(Cadastral Act)에 따라 재외국민과 재외기업도 농림지 거래가 가능하게 됨


 ㅇ 부동산의 등기와 소유권

  - 슬로바키아에 있는 모든 부동산은 부동산등기소(Real Estate Registry)에 등기해야 하며, 등기소에 등록된 정보에 반하는 사실이 입증되지 않는 한 법적 효력이 있음

  - 부동산 등기(소유권 증명; Ownership Certificate)는 부동산 재산에 대한 정보, 공동 소유에 대한 정보, 부동산에 대한 제 3자의 부담, 담보, 지역권 및 기타 권리에 대한 정보를 필수적으로 포함함

  - 슬로바키아의 부동산 등기는 매주 업데이트 되는 웹페이지(katasterportal.sk)에서 누구나 무료로 조회할 수 있으나 온라인 조회 결과는 법적 효력이 없음

 


부동산 거래 절차

 

 ㅇ 슬로바키아의 부동산 거래에는 서면계약 및 등기소에 소유권 등록의 필수적인 두 단계가 요구됨

 

 ㅇ 서면 거래계약서 체결

  - 부동산의 소유권은 슬로바키아 법률에 따라 서면으로 작성된 거래계약서에 의해 양도될 수 있음

  - 양도인과 부동산을 양도하려는 의지와 양수인이 부동산을 인수하려는 의지의 입증은 반드시 동일한 문서에 있어야 함

  - 부동산 거래계약서는 거래 당사자 또는 중개인이 초안을 작성할 수 있으며, 공증인 또는 공인 변호사가 초안을 작성할 필요는 없음

  - 거래계약서에는 슬로바키아 민법이 요구하는 모든 세부 사항이 포함되어야 하며 그 내용을 보다 정확하게 명시하는 부동산 거래법(Cadastral Act)의 요건도 준수해야 함

  - 구매 계약서는 슬로바키아어(혹은 체코어)로 되어 있어야 하며 다른 언어인 경우 반드시 공인된 번역사에 의해 슬로바키아어로 번역하여 부동산 등기소에서 등록할 수 있도록 해야 함

  - 거래 계약서 완결 전, 당사자는 합의된 기간 내에 거래를 약속하는 예비 약정을 체결할 수 있음

  - 거래 상대방이 예비 약정에 명시된 의무를 이행하지 않을 경우 계약 이행에 대한 소송을 제기할 수 있음

 

 ㅇ 부동산 소유권의 등록

  - 부동산의 소유권은 부동산 등기소(Katastrálny Úrad, Casastre office or Real Estate Registry)에 등록함으로서 확보할 수 있음

  - 부동산 소유권의 등록 과정은 부동산 거래법(Cadastral Act, 162/1995) 및 부동산 행정부 결의안에 따라 등록해야 하며, 거래 쌍방의 신분, 주소, 규모(평방미터), 주요 설비(오븐, 냉장고 등), 기술데이터(연간 난방비용 등), 거래가격, 대금 지불 방법 및 기한 등이 명시되어 있지 않거나 모호한 경우 등록이 보류될 수 있음

 


부동산 거래 비용

 

 ㅇ 부동산 소유권 이전 신청서는 해당 부동산을 관할하는 관리청(Návrh na Vklad Vlastníckych Práv)에서 처리됨

  - 소유권 등록 처리 기한에 따라 30일 내에는 66유로, 15일내 처리시에는 266유로의 수수료를 부담해야 함

  - 거래 계약서상 양도인의 서명 공증을 위하여 서명 당 3유로의 서명공증비가 소요됨

  - 모기지론을 통해 부동산을 매입하는 경우 은행에 예치금으로 66유로가 소요됨

  - 상기 비용은 일반적으로 거래 당사자간 합의에 의해 분담을 결정하나 일반적인 경우 부동산 중개업자가 일정비율의 수수료(매매의 경우 매매가의 일정 비율, 월 임차인 경우 1개월분의 임차료)를 받고 처리를 대행함


 ㅇ 매입금액은 부동산 관리청의 각 결의안이 발행되면 양도인에게 지급되며, 이 과정에서 일정 비율의 수수료를 내고 중개업자나 은행의 에스크로 서비스를 이용할 수 있음

 


부동산 구매 규제


 ㅇ 일반적으로 농지를 소유한자는 별도의 규제 없이 다음에 해당하는 자에게만 직접 양도 가능함

  - 농업회사 또는 농업인으로서 부동산이 위치한 행정구역에서 3년간 영업활동을 한 자

  - 해당 농지의 기존 공동 소유주

  - 농지 소유권자가 자연인의 경우 소유자와 관련된 자연인


 ㅇ 상기 조건에 하나도 해당하지 않을 경우 양도인은 다음 절차에 따라야 함

  - 농지 소유자는 이전 비용이 명시된 양도제안서를 발행해야 하며 이 제안서는 슬로바키아 농림부(Ministry of Agriculture and Rural Development of the Slovak Republic) 및 농지가 위치한 지역의 자치위원회에 보관됨

  - 슬로바키아의 법률은 양수인이 슬로바키아에 영구 거주지가 있거나 슬로바키아 내에 최소 10년간의 등록된 거주지가 있는 구매자에게만 농지를 이전할 것을 요구함

  - 농지의 주인은 해당 자치구에서 3년이상 농업인으로 활동한 자, 이웃 자치구에서 3년이상 농업인으로 활동한 자, 슬로바키아에서 3년 이상 농업인으로 활동한 자, 슬로바키아에서 10년 이상 거주한 자의 순으로 소유권 이전 우선권을 줄 의무가 있음


 ㅇ 또한 2천 평방미터보다 작은 농지 또는 5천 평방미터보다 작은 임야는 경작이 금지 되어 있음


 

부동산 이전 과세


슬로바키아 내의 부동산을 인수한 경우 지불해야 하는 수수료와 세금


세목

판매자

구매자

개인

기업

개인

기업

부동산 

양도취득세

- 2005년 1월1일 부터 부동산 이전 세금은 슬로바키아에서 징수되지 않음

부동산세

- 슬로바키아 부동산권리 토지, 건물 그리고 아파트 소유권으로 구성됨

- 세무 부채는 부동산을 취득한 다음해 1월1일에 발생하며, 소유권이 종료된 연도의 12월31일에 종료됨

- 토지세의 일반적인 과세율은0.25%

- 건물세와 아파트세의 일반적인 비율은 평방미터당 0.033유로

- 부동산세 비율은 자치구의 상황에 따라 유동적임

부가 가치세

- 구조물이 건설되는 토지의 공급을 포함한 건설 용지의 매출에 대해서는 건물의 최초 사용으로부터 5년이 경과한 후에 납품이 수행될 경우 과세 대상자가 부가가치세를 면제 받음

- 부동산 취득과 관련되어 제공받은 서비스 및 취득 가격 내 부가가치세는 전액 소득공제를 받을 수 있음

- 과세 대상자에 의한 건축 용지 공급을 제외한 토지의 공급은 면세 대상

- 부가가치세 등록자는 부가가치세 부과를 선택할 수 있음

- 판매자가 부가가치세의 적용을 받는 경우, 부동산 취득 및 취득 비용과 관련하여 제공받은 서비스에 대해서만 완전한 소득 부가세 공제를 받을 수 있음

- 건축 용지가 건설과 함께 공급되는 한 상기 법률이 적용됨

출처 : accace 컨설팅

 


세금

판매자

구매자

개인

회사

개인

회사

소득세

- 소득 구간에 따라19% 혹은, 25% 세율 적용

 

- 납세자는 부동산 수입을 포함한 국외 수입에 대해서도 슬로바키아 개인 소득세를 부과 받음 

 

- 만약 부동산이 사업 수입 활동으로써 자격이 있다면, 그 부동산을 팔아서 얻는 자본 이득이 과세 대상임

 

- 만약 사업활동 자격을 인정 받지 못하는 경우, 5년 이내 부동산 매각 가격이 과세 대상이 됨

 

- 과세 기준은 판매액과 취득액의 차이(손해액은 청구할 수 없음)

 

- 5년의 보유 기간이 만료된 후에는 과세할 수 없음

 

-비주거자는 국내 부동산 거래로 얻은 수입이 슬로바키아 출처의 소득으로 고려되어 세금 환급 신청을 해야 함  

-21% 세율 적용

 

- 납세의무자(기업)은  부동산 수입을 포함한 국외 수입에 대해서도 슬로바키아의 법인세를 부과 받음

 

- 기업의 수입은 수입의 성격과 관계없이 모든 경우에 사업 소득으로 간주됨

 

- 부동산 판매로 얻은 자본수익도  과세 대상이며 21%의 고정세율이 적용됨

 

- 건물이나 토지 판매로 인한 손해에 대해서는 청구할 수 없음

 

- 비거주자는 국내 부동산 거래로 얻은 수입이 슬로바카아 출처의 소득으로 고려되어 별도의 세금 환급 신청을 해야 함

- 슬로바키아의 부동산 구매는 일반적으로 과세대상이 아님

 

- 만약 구매자가 유럽연합(또는 EEA) 회원국 시민이 아닌 경우 몇 가지 예외가 적용될 수 있음

 

- 구매한 부동산이 법인의 자산이 되는 경우, 거래액은 자본화 되어야 하며, 이때 슬로바키아 소득세(Slovak Income Tax Act)에 따라 산업용건물은 20년, 사무 및 숙박업용 건물은 40년간 감가상각됨(토지는 감가상각되지 않음)

 

- 유사한 원칙이 비거주자에게도 납세자처럼 적용됨

- 슬로바키아의 부동산 구매는 일반적으로 과세대상이 아님

 

- 만약 구매자가 유럽연합(또는 EEA) 회원국 시민이 아닌 경우 몇 가지 예외가 적용될 수 있음

 

- 취득비용은 반드시 자산화되어야 하며,  이때 슬로바키아 소득세(Slovak Income Tax Act)에 따라 산업용건물은 20년, 사무 및 숙박업용 건물은 40년간 감가상각됨(토지는 감가상각되지 않음)

 

- 유사한 원칙이 비거주자에게도 납세자처럼 적용됨


출처 : accace 컨설팅 


□ 전문가 코멘트

 

 ㅇ 중부유럽의 법률 및 부동산 관련 컨설팅을 전문으로하는 accace 컨설팅의 캐롤 두리가(Karol Duriga)에 따르면, 부동산 거래시 토지의 소유권이 건물의 소유권까지 포함하지 않는다는 점을 유의해야 함

 

 ㅇ 또한 부동산 등기소에 소유권 이전을 신청하더라도 소유권 이전 등록을 승인하는 각 부동산청의 결의는 법률에 준하는 여러 상황에 따라 달라질 수 있어 소유권이 유효하게 이전되지 않을 수 있음


 

브라티슬라바의 5대 신규 건설 프로젝트

 

 ㅇ 중앙 버스터미널, 스타니챠 니비(Stanica Nivy) 현대화 프로젝트


출처 : www.hbreavis.com


  - 버스터미널을 중심으로 쇼핑센터와 125m의 니비타워(Nivy Tower)가 합쳐진 지상 3층, 지하 2층의 복합시설 공사


 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: HB Reavis

  - 총 면적: 133 000m2

  - 소매 시장 면적: 70 000m2 이상

  - 버스 터미널 면적: 30 000m2

  - 사무실 면적: 30 000m2 (Nivy Tower)

  - 공사 시작 연도: 2017년 하반기

  - 예상 완공일: Nivy Tower -2019, Stanica Nivy – 2020

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/uHA4SA3m256ND8LY6

 

 ㅇ 스카이 파크(SKY PARK) 레지던스 앤 오피스(Residence & Office)


출처: www.pentainvestments.com


  - 31층 높이의 주거용 타워 2개, 사무용 타워 2개 총 4개의 단지로 이루어진 시내 중심가의 복합공간


 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Penta Real Estate

  - 총 면적: 139 200m2

  - 총 세대 수: 1 050 세대 (총 면적 77 200m2)

  - 소매 시장 면적: 7 000m2 이상

  - 사무실 면적: 55 000m2

  - 공사 시작 연도: 2016년

  - 예상 완공일: 처음 세 개의 주거 타워는 2019/2020년에 완공 예정, 첫 번째 사무실 건물은 2020년3분기에 완공 예정, 4번째 주거 타워와 두 번째 사무실 건물 완공일은 미정

  - 총 투자액: 3억 2천 6백만 유로

  - 위치: https://goo.gl/maps/HRhAKVRYcuqCAmrp6


 ㅇ 에우로베아 2(EUROVEA 2)


출처: www.jtre.sk


  - 브라티슬라바 시내 중심가에 위치한 쇼핑몰 에우로베아(EUROVEA)의 확장 프로젝트로, 다뉴브 강가 쪽으로 확장될 에우로베아2는 주거시설, 사무시설, 쇼핑몰, 공공시설, 그리고 카페 등 복합 공간프로젝트


 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: J&T Real Estate

  - 총 면적: 155 000m2

  - 세대 수: 487 세대

  - 소매 시장 면적: 25 000m2 이상

  - 사무실 면적: 64 000m2

  - 공사 시작 연도: 2019년

  - 예상 완공일: 쇼핑몰 구역은 2020년 완공 (전체 프로젝트 2021년 완공)

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/hVf8NCdqnZEjkuYM9

 

 ㅇ 보리(Bory) 콤플렉스


출처: www.pentainvestments.com


  - 브라티슬라바의 북동쪽 교외지역에 개발된 대형 쇼핑몰인 보리몰(Bory Mall)을 중심으로 성장하고 있는 새로운 개발지로, 2018년 11월 완공된 보리몰에 거주지와 사무 구역이 더해지는 프로젝트


 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Penta Real Estate

  - 총 면적: 220 헥타르

  - 세대 수: 1, 2층에 1 627 세대

  - 쇼핑몰 면적: 보리몰 (준공 완료 54 000평방미터); 보리 리테일존(진행 중, 70 헥타르)

  - 사무실 면적: 보리 비지니스파크 (계획 중, 30 000 평방미터 규모); 보리 오피스(계획 중)

  - 공사 시작 연도: 2010년

  - 예상 완공일: 미정

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음 (보리몰 1억5천만 유로, 준비 투자액 1억2천5백만 유로 규모)

  - 위치: https://goo.gl/maps/S8R54YYVARSPuE6E9


 ㅇ 슬네츠니체(Slnečnice) 프로젝트


사진 출처: www.slnecnice.sk


  - 해바라기라는 뜻의 슬네츠니체는 과밀화된 브라티슬라바의 남부에 위치한 베드타운이 될 예정으로 쇼핑몰 및 사무실을 포함하는 다양한 형태의 주거 공간을 제공할 예정


 ㅇ 프로젝트 상세 정보

  - 개발업자: Cresco Group

  - 총 면적: 723 960m2

  - 세대 수: 10 156; 539 391m2

  - 쇼핑몰 면적: 55 107 m2

  - 사무실 면적: 99 900 m2

  - 공사 시작 연도: 2010년 4분기

  - 예상 완공 연도: 2030년

  - 총 투자액: 명시되어 있지 않음

  - 위치: https://goo.gl/maps/NJ33stfsv6fEwkxv5

 


시사점

 

 ㅇ 슬로바키아는 1993년 독립이래 사회주의 시대에 지어진 건물들을 개보수하여 사용하면서 중유럽(CEE) 시장의 3%만을 차지했지만, 현재는 많은 외국인 투자가들이 몰려 수도가 과밀화되고 지방의 산업용 건물 신규 프로젝트가 많이 진행되며 유럽연합 내에서 가장 빠른 성장률을 보이는 지역 중 한곳이 됨


 ㅇ 그럼에도 불구하고 수도인 브라티슬라바는 과밀화에 의한 사무용 및 주거용 빌딩만이 주로 새로 개발 되고 있고, 지방의 산업용 건물은 새로운 외국인 투자가의 투자에 따라서만 개발되고 있음


  ㅇ 지리적으로 유리한 위치에도 불구하고 관광자원이 미약하여 자본가가 개발을 선호하는 호텔 등 숙박업용 건물의 개발은 여전히 낙후되어 있으며, 정부의 승인 등 행정절차가 투명하지 않아 자국의 3대 개발사만이 새로운 대형 프로젝트를 수행하는 모습을 보임


 

출처 : accace 컨설팅, ARTHUR Real Estate Company, The Slovak Spectator(슬로바키아 영자신문), 무역관 자체 조사 자료 종합


목록
이 뉴스를 본 사람들이 많이 본 다른 뉴스
댓글 (0)
로그인 후 의견을 남겨주세요.
댓글 폼