인도네시아 부동산 개발 시장의 성장과 그늘

- 부동산시장 최신 동향 및 향후 전망 -

 

보고일자 : 2007.5.31.

복덕규 자카르타무역관

bokkotra@kotra.or.kr

 

 

□ 인도네시아 부동산시장 성장

 

 ○ 인도네시아에서는 1997년 경제위기 이후 인도네시아를 빠져 나갔던 화교자본들이 다시 유입되고, 기조자본들도 은행권이 아닌 부동산시장으로 계속 축적돼가면서 최근 몇 년째 부동산 시장이 활황을 보이고 있음.

 

 ○ 지난해부터 쇼핑센터 건설과 아파트 건설이 부동산시장을 주도하고 있는데, 2006년에만 20여 개의 대형 쇼핑센터가 추가됐고, 올해도 또다시 20여 개의 쇼핑센터가 추가되면서 과열양상을 보이고 있는 중임.

 

 ○ 부동산시장 특히 콘도미니엄과 아파트 시장이 괄목할만한 성장세를 나타내고 있는데, 인도네시아 경제지표들이 개선되면서 대출금리가 지난해 초에 18% 수준에서 올해 1분기 말에는 9~13%로 하락했고, 그 결과 부동산 개발 추진 생겼음.

 

□ 주요 부동산 개발 내용

 

 ○ 1990년대 말 경제위기가 닥치기 전까지 인도네시아의 경제성장을 이끈 주된 견인력의 하나였던 콘도미니엄과 아파트를 포함한 부동산시장은 지난해까지 여러 해 동안 침체를 겪었음.

 

 ○ 프로콘 인다의 최신 자료에 따르면, 새 콘도미니엄 공급량이 지난해 1분기의 1253가구에서 올해 1분기에는 5024가구로 300%가 증가했다고 함.

 

 ○ 특히 아래의 콘도미니엄 프로젝트 6개가 마무리되면서 공급물량이 증가했다고 함.

 

2007년 신규 완공 주요 콘도미니엄

콘도미니엄 명	가구수
Sudirman Park	2,000
Mediterania Boulevard complexes	884
남부자카르타의 Bellezza	304
Setiabudi Residence	300
북부자카르타의 Summit	376

               자료원 : 자카르타 포스트 (4.30)

 

 ○ 2007년도 1분기 자카르타 신규 사무실 공급면적이 8만2700평방미터로 97년 통화위기 이후 최대치를 기록한 것으로 알려졌음.

 

2007년 신규 완공 주요 오피스 빌딩

오피스 빌딩 명	면적(평방미터)
머나라 인도푸드 빌딩	31,150
프라자 말레인	17,000
머나라 까르야 빌딩	33,155

               자료원 : 비즈니스 (5.3)

 

□ 최근 주요 부동산 개발 계획

 

 ○ 도시 주민의 소비문화가 확대되면서 쇼핑센터 건설이 좀 더 탄력을 받을 것으로 전망되고 있음.

 

 ○ 현재 자카르타에 1/4분기보다 개발 토지가 26.7% 증가해 총 264만 평방미터가 공급될 예정이며, 이 중 많은 토지가 수도권의 쇼핑센터 건설에 사용될 것으로 전망된다고 함.

 

 ○ 이 중에서 올해에 수도권에 건설이 확정된 쇼핑센터는 Sumerecon Mall(서르뽕), Bekasi Cyber Park, Pacific Place(SCBD), Mall of Indonesia(Kepala Gading), Satrio Tower Mall, Plasa Indonesia Ext, Plasa pondok Gede 2 Bekasi 등임.

 

 ○ 또한 상장 호텔체인회사 사이드 자야(PT Hotel Sahid Jaya International Tbk.)가 사업확장을 위해 내년에 1조8200억 루피아를 투자해 새호텔, 오피스 및 아파트 건물을 신축할 계획인 것으로 알려졌음.

 

 ○ 사이드 자야는 현재 자와, 수마뜨라, 발리, 롬복 및 술라웨시 등지에 호텔 17개를 운영하고 있는데, 사잇 뻐르다나(Sahid Perdana)라 명명한 호텔 및 오피스타워 건설공사를 내년 초부터 시작해 2009년 말에 완료할 예정이라고 함.

 

 ○ 또한 사이드 자야는 부동산개발회사 피코그룹(Pikko Group)과 협력해 675가구의 아파트를 건설하는 사이드 자야 수디르만 레지던스 콤플렉스 건설을 오는 5월부터 시작할 계획이라고 함.

 

 ○ 인도네시아 정부의 서민 아파트 1000동 건설계획과 관련해 말레이시아와 중동에서 온 외국투자자들이 메단, 바땀, 빠당 및 자와의 몇몇 도시들에 세워질 대규모 고층 서민아파트를 건설에 참여 가능성이 있는 것으로 알려졌음.

 

□ 부동산 개발의 문제점

 

 ○ 한국과 달리 인도네시아에서는 이자율이 높아 은행 대출을 통한 부동산투자가아닌 자산축적용 투자대상으로 인식하고 있어 부동산 가격이 하방경직성이 강한 편임.(즉 수요가 없어도 자산을 묻어둔다는 식으로 부동산 가격을 유지함.)

 

 ○ 그러나 이런 문제점 때문에 시장의 공급과다가 제 신호를 못 내고, 공급과잉으로 쉽게 흘러가고 있어 향후 부동산 수요가 이를 따라오지 못할 경우 경기침체로 이어질 수 있다는 우려도 있음. (그러나 실제 자산으로 보유하는 개인이 많아 대출상환으로 거품이 꺼지는 수준의 버블 위기는 없을 것임.)

 

 ○ 인도네시아에서는 현재 오피스 및 산업용 부동산 판매가 저조한 반면, 공급은 계속 늘어나고 있어 은행에서도 공급과다로 보여지는 쇼핑몰 건설에 대한 대출을 자제하기로 결정한 상황임.

 

 ○ 실제로 1분기 자카르타의 산업용 부동산 입주율이 전년대비 65%로 감소했고, 오피스 임대도 27%가 증가하는데 그친 것으로 나타났음.

 

 ○ 산업용 부동산의 수요를 자극할 투자환경개선이 부족하고 인프라와 편의시설이 제대로 지원이 안 되는 것이 문제이며, 오피스 임대의 경우 지금까지 자카르타 오피스 임대시장을 키웠던 파이낸셜산업성장이 둔화되면서 활력이 떨어지는 추세임.

 

 ○ 반면에 주거용 부동산의 경우, 자카르타 임대 아파트와 콘도미니엄 판매가 빠른 성장세를 나타내고 있는데, 문제는 소유권 기간이 25년으로 짧고, 거래세율도 15%로 다른 동남아국가보다 높다는 단점을 어떻게 극복하느냐가 관건이라고 함.

 

 

자료원 : 비즈니스, 컴파스 등 언론자료 종합 및 무역관 조사자료 참조