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2019 베트남 부동산 시장 전망
2019-03-11 이주현 베트남 호치민무역관

- 작년 대베트남 부동산 FDI 116.6% 증가, 특히 부동산 M&A 활발 -

- ‘중저가아파트’, ‘공유오피스등이 2019년 베트남 부동산 트렌드로 부상 -



 

오피스 시장 동향

 

  ㅇ A, B급 오피스 임대료는 상승, 공실률은 하락 추세 평가

    - 2018년 호찌민시 A급 오피스 신규공급은 없었으며 평균 월 임대료(USD/㎡/month) 43.5달러를 기록해 전년대비 15.8% 증가함(CBRE Vietnam).

    - B급 오피스는 작년 한해 3,600㎡가 신규 공급되었고, 평균 월 임대료는 23.4달러를 기록함(전년대비 10.8% 증가).

    - A,B급 오피스 공실률은 각각 5.1%, 1.8%2014년 이후 꾸준히 감소하는 추세임.

 

2018년 베트남 오피스시장 동향

: 위 임대료는 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

호찌민시 오피스 임대료 및 공실률 추이

: 월 임대료는당 달러 가격이며, 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

  ㅇ 최근 오피스 임대 수요는 공유오피스가 주도, 전체 오피스 거래의 22% 차지

    - 2018CBRE Vietnam 거래 기준으로 오피스 임대 수요가 가장 많은 분야는 공유오피스(Flexible Workspace)로 전체 거래의 22%를 차지함.

    - 특히 스타트업(10%), 중소기업(33%)뿐만 아니라 대기업(23%), 글로벌 기업(18%)들의 공유오피스에 대한 수요도 높은 것으로 나타남.

    - 베트남에서 공유오피스를 운영하고 있는 대표 브랜드는 Dreamplex(2015). Toong(2015), 그리고 2018 12월에 신규 진출한 WeWork(2018) 등이 있으며, 2018년 기준 이들의 총 면적은 3만7,780㎡로 전년대비 무려 109% 증가함.

 

호찌민시 공유오피스 공급 추이

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

베트남 주요 공유오피스 브랜드 진출 연혁

자료원 : KOTRA 호치민 무역관 정리

상가부동산(Retail) 시장 동향

 

  ㅇ 상가부동산 공급면적 증가 추세 평가

    - 2018년 누적기준 호치민시 상가부동산(Retail) 총 임대면적은 992,824㎡로 전년대비 16% 증가함. ㎡당 월 평균임대료는 중심업무지구(CBD) 128달러, 비중심업무지구(Non-CBD) 35.8달러를 기록

    - 베트남 수도 하노이의 상가부동산 총 임대면적은 86만5,000㎡로 전년대비 9.2% 늘었으며, CBD 지역 월 평균임대료는 99.5달러, 그 외 지역은 29.3달러로 나타남.

 

2018년 베트남 상가부동산 시장 현황

: 위 임대료는 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

  ㅇ 베트남 내수소비시장 성장 및 식음료 부문 수요 확대가 상가부동산 수요 견인

    - 지난 몇 년간 베트남 내수소비시장은 꾸준히 두 자릿수 성장률을 기록했으며, 2018년에도 YI FANG(대만계 과일차 프랜차이즈), Mi(중국 샤오미), Cocoichibanya(일본식 카레점), GS25(한국 편의점) 등 많은 신규 브랜드가 베트남에 신규진출 및 확장함.

    - 특히 식음료(F&B) 부문의 상가부동산 임대 수요 증가가 눈에 띔. 2015 F&B 부문 임대 비중은 약 19%였으나 2018 31%까지 확대됨(빈콤, 크레센트몰, 사이공센터 등 호찌민시 일부 대형쇼핑몰 기준, CBRE Vietnam).

 

2018년 부문별 상가부동산 임대 비율

: 빈콤, 크레센트몰, 사이공센터 등 호찌민시 일부 대형 쇼핑몰 기준

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

아파트 시장동향

 

  ㅇ 호찌민시와 하노이 아파트 시장 동향

    - CBRE Vietnam에 따르면 2018년 호찌민시 신규공급 아파트 세대 수는 전년과 비슷한 수준인 30,792세대이며, ㎡ 당 가격은 1,714달러로 전년보다 10% 증가함. 분양세대는 3만1,083세대로 전년 대비 12% 감소함.

    - 2018년 하노이 신규공급 아파트 세대 수는 2만9,840세대로 전년대비 19% 감소했으며당 가격은 1,304달러로 전년대비 2% 감소함. 분양세대는 2만5,377세대로 전년보다 13% 감소함.

    - 베트남 아파트는 크게 4개 시장인 초고가(Luxury), 고가(High-end), 중가(Mid-end), 저가(Affordable)로 구분됨. 호찌민시의 경우, 2018년 한해 Luxury High-end 시장은 수요 대비 공급량이 많았으며, Mid-end Affordable 시장은 수요 대비 공급량이 적었음.

 

부문별 2018년 베트남 아파트 시장 현황

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

2019년 베트남 부동산 시장 주요 이슈

 

  ㅇ 호찌민시 시내 중심지역 개발 제한, 반면 외곽지역 개발 장려

    - 호찌민시는 2018 11 19일 통과시킨 호찌민시 주택개발계획에 따라 2020년까지 시내 중심(1, 3) 고층 아파트 건설 허가승인을 내주지 않을 계획. 대신 노후 아파트 보수 및 재건축 사업을 우선 순위로 설정함.

    - 반면, 현지 언론은 현재 건설 중인 지하철 1호선과 같은 교통 인프라 프로젝트 주변으로 신규 아파트 프로젝트 승인이 우선될 것으로 전망함. 뿐만 아니라 교외지역 주택 구매를 위한 우대지원정책 적용도 계획 중임.

    - 호찌민시는 이 정책을 통해 시내 중심부 교통 혼잡을 완화하고 지역 주민들을 외곽지역으로 이동하도록 장려할 계획임.

 

  ㅇ M&A 등 외국인투자 지속 증가

    - 베트남 부동산 시장은 제조업에 이어 외국인투자유치 분야 중 2위를 차지하고 있으며, 매년 그 규모가 늘고 있음. 2018년 한 해 베트남 부동산 시장은 약 66억 달러의 외자를 유치했으며 이는 전년대비 116.6% 증가한 규모임.

    - 특히 2018년에는 베트남 M&A 시장에서 다양한 부동산 거래가 이뤄짐. 일본 노무라(Nomura) 부동산개발회사의 선화(Sunwah)빌딩 지분 24% 획득, CapitaLand, Mapletree, Frasers Property 등 싱가포르 부동산 회사의 로컬 부동산 회사 지분 인수 및 부동산 개발을 위한 투자 등임.

    - 대베트남 부동산 주요 투자국인 일본, 싱가포르, 한국 외에도 중국이 향후 베트남 부동산 M&A 시장에 적극 합류할 것으로 기대됨.

 

2018년 베트남 부동산 시장 주요 외국인 투자

번호

내용

투자자

1

호찌민시 1군 선화(Sunwah)빌딩 24% 지분 매입

노무라 부동산개발회사(일본)

2

하노이 호떠이(Ho Tay) 지역 0.9ha 개발단지 인수

(3천만 달러 규모)

CapitaLand(싱가포르)

3

호찌민시 2군 빈쯩동(Binh Trung Dong) 개발단지 매입

(6ha, 6천만 달러 규모)

CapitaLand(싱가포르)

4

하이퐁시 30,000㎡ 규모 창고 개발( 620만 달러)

CRE Asia(일본)

5

BW Industrial Development 합작회사 설립

Warburg Pincus(미국)

Becamex IDC(베트남)

6

호찌민시 10군 내 오피스빌딩·5성호텔·레지던스·쇼핑몰 개발 계획(6.64ha 규모)

Berjaya Land Bhd

(말레이시아)

7

Phu An Khang Real Estate JSC(PAK)

Phu An Dien Real Estate JSC(PAD) 지분 75% 인수

Frasers Property

(싱가포르)

8

VSIP 1공단 내 창고 임대 개발( 3150만 달러 규모)

Mapletree Logistics Trust Management Ltd(싱가포르)

자료원 : JLL Vietnam, KOTRA 호치민무역관 정리

 

시사점

 

  ㅇ 전문가들, 대체적으로 낙관적 전망 평가 속에 우려 의견도 존재

    - 많은 부동산 전문가들은 베트남의 높은 경제성장률(2018년 경제성장률 7.08% 달성), 급속한 도시화, 건설인프라 시장 확대, 외투자본 유입 증가 등에 힘입어 2019년에도 베트남 부동산 시장이 성장할 것으로 전망함. 또한 스마트홈, 스마트도시, 그린빌딩 등 IT 신기술 및 친환경자재 사용이 베트남 건설 및 부동산시장의 새로운 트렌드가 될 것으로 기대함.

    - 그러나 호찌민시부동산협회(HoREA) 등 일부에서는 수요과 공급 불균형(중급 이하 실거주용 주택 공급 부족), 투자를 목적으로 한 구매 수요 증가, 도심 지역 신규 아파트 개발 제한 및 인허가 지연 등이 베트남 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다고 우려함.

 

  ㅇ M&A, 공유오피스 시장은 국내외 부동산 투자자들의 관심 분야

    - 지난해 8월 열린 ‘Vietnam M&A Forum 2018’에서 발표한 보고서에 따르면 2018년 상반기 M&A 거래 중 부동산 부문이 66.75%를 차지하는 등 국내외 투자자들의 베트남 부동산 시장에 대한 관심이 집중됨. 올해도 많은 투자자들이 인구밀도가 높은 베트남 대도시와 신도시 지역의 부동산 프로젝트에 많은 관심을 보일 것으로 전망됨.

    - 또한 지나치게 높은 시내 중심지 오피스 임대료와 사무실 공급 제한으로 공유오피스ㆍ코워킹스페이스 인기는 당분간 지속 상승할 것으로 전망됨. 참고로 CBRE Vietnam에 따르면 호찌민시는 오피스 임대료가 가장 비싼 세계 40대 도시 중 하나임.

    - 글로벌 부동산 투자회사 JLL Vietnam 관계자는 2019 3 5일 호찌민시에서 열린 베트남 부동산 시장 전망 세미나에서 중저가 아파트, 공유오피스, IT 기술 회사들의 오피스 임대 수요 증가가 2019년 베트남 부동산 시장 주요 키워드가 될 것이다라고 밝힘.

 

 

자료원 : CBRE Vietnam, JLL Vietnam, 호찌민시부동산협회, 현지 세미나 참석, 현지 언론 보도 및 KOTRA 호치민 무역관 자료 종합

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