침체된 미얀마 부동산 시장, 다시 살아날까
- 침체된 미얀마 부동산 시장, 활성화 기대 -
- 콘도미니엄법 개정, 사실상 외국인의 부동산 구입 가능 -
☐ 미얀마 부동산시장 현황
ㅇ 장기간 침체되어 있는 미얀마 부동산 시장
- 최근 3년간 미얀마는 경기 둔화를 경험하고 있으며, 건설과 부동산 시장 분야도 하락세를 보이고 있음.
- 2011년 이후 성장세를 기록하던 미얀마 부동산 시장은 2015년부터 조금씩 둔화되고 있으며, 미얀마 건설협회 전문가들은 내년도까지 침체가 이어질 것으로 예상함.
- 최근 미얀마 환율이 상승하면서 수입 건설자재 비용이 상승하여 건설경기 침체를 더욱 부채질 하고 있음.
- 2016년 콘도미니엄법이 개정되고, 부동산 서비스업 라이선스가 새로 부여되는 등 부동산 시장 활성화 정책으로 조금씩 반등의 기미를 보이고 있음.
ㅇ 인구증가, 도시화 진행에 따른 부동산 수요 증가
- 미얀마 전체 인구는 5,339만 명(2018년, 통계청)이며, 2015년(5,148만 명) 대비 증가
- 도시화 진행으로 양곤시 인구는 최근 몇 년 동안 계속 증가하고 있으며, 현재 약 740만 명이 거주하고 있음.
- 양곤시 부동산 시장 역시 지난 3년 동안 침체되었으나, 2019년 1분기 거래 건수가 30% 상승
- 토지와 주택 거래는 어려움을 겪고 있으며, 콘도미니엄 및 저가 아파트 임대 시장은 소폭 증가하고 있음.
- 부동산 업체에 따르면 미얀마 도시 전체의 평균 임대요율은 월평균 평방미터당 USD 38 수준임.
ㅇ 부동산 개발 방식 변화
- 과거 미얀마 부동산 계약은 높은 이자율로 인해 판매자가 할부보다 일시불을 선호하였음.
- 2018년부터 부동산 개발업자 및 건설업자들이 현지은행들과 협력하여 건물을 건축한 후 할부로 선분양·매매하는 방식을 많이 사용하고 있음. 아파트의 경우 평균 15년, 콘도미니엄은 25년 등 중장기 할부가 대부분
- 부동산 구매 시 큰 금액을 한 번에 납부하는 부담이 줄어 거래 활성화에 도움을 주고 있음.
- 미얀마 부동산 프로젝트 개발시 최소 자본금 30% 보유 규정이 존재함. 프로젝트 개발 시 최소 자본금 규모가 높아 건설 분야에 외국인 투자자들이 많음.
- 미얀마 건설협회(Myanmar Construction Entrepreneurs' Association)는 최소자본금규정에 따른 프로젝트 개발 어려움을 해소하기 위해 대출지원 등에 적극적
연도별 부동산 분야 외국인 투자 동향
(단위 : USD 백만)
자료 : 미얀마 투자청(DICA)
양곤 주요지역 콘도미니엄 매매·임대 가격
지역명 |
매매가격 |
임대가격 |
||
규모(Sqft) |
가격 (십만 짜트) |
규모(Sqft) |
가격 (월/십만짜트) |
|
Bahan |
1,200 |
3,100 |
1,250 |
16 |
Bahan |
1,600 |
2,500 |
2,100 |
20 |
Sanchaung |
1,250 |
1,350 |
1,500 |
15 |
Sanchaung |
1,150 |
1,200 |
1,408 |
9 |
Dagon |
2,000 |
4,000 |
2,200 |
18 |
Dagon |
1,370 |
2,200 |
1,800 |
22 |
Kamayut(Time Square Condo) |
1,313 |
4,300 |
1,350 |
9 |
Kamayut |
1,328 |
1,400 |
1,750 |
22 |
Yankin(Golden City Condo) |
517 |
2,950 |
1,600 |
10 |
Yankin |
1,570 |
2,700 |
1,100 |
22 |
Lanmadaw |
2,000 |
3,600 |
1,350 |
12 |
Lanmadaw |
1,750 |
3,600 |
1,350 |
10 |
Larthar |
1,500 |
2,900 |
1,250 |
10 |
Larthar |
2,750 |
3,800 |
2,000 |
15 |
Pazuntaung |
1,134 |
850 |
1,500 |
12 |
Pazuntaung |
1,500 |
2,300 |
3,124 |
30 |
Tarmwe |
1,750 |
2,100 |
1,200 |
7 |
Tarmwe |
1,350 |
1,600 |
1,200 |
10 |
자료 : iMyanmar House 부동산 홈페이지
☐ 분야별 부동산 시장 현황 인터뷰(Colliers의 Ms. Hninn Ei Kyaw)
ㅇ 상업용 부동산 시장
- Colliers의 2019년 1분기 보고서에 따르면 Fortune Plaza 쇼핑몰 완공으로 공급량이 10% 증가함.
- 외국 F&B 브랜드 입점이 증가하였으며, 올해에도 영화관 신설, 엔터테인먼트 시설 등의 수요가 증가할 것으로 예상
- 미얀마 부동산 개발업자들은 라이프스타일 중심 쇼핑센터 건설을 추천하여 임대료는 소비자들의 소비능력 향상과 함께 계속 상승할 것으로 예상하고 있음.
ㅇ 콘도미니엄 시장
- 2019년 1분기 양곤시 콘도미니엄 수는 2018년 4분기와 같은 수치로 추가 공급이 없음.
- 가격은 20만~80만 달러로 럭셔리급 콘도미니엄이 경쟁력이 높으며, 콘도미니엄법 시행으로 외국인이 콘도미니엄을 보유할 수 있게 됨에 따라 앞으로 3년 이내 신축 콘도미니엄이 더 증가하면서 시장이 성장할 것으로 전망
자료 : Colliers International
ㅇ 오피스 부동산 시장
- 2019년~2021년 사이 8개의 새로운 오피스가 건설될 것으로 예상되며, 규모는 225,700평방미터로 전망
- 정부의 외국인 투자 개선 정책으로 인해 외국 기업 진출이 증가할 것으로 예상되는 바, 2019년 이후 고급 사무실에 대한 수요가 높아질 것으로 전망
- 사무실 임대요율은 향후 공급 규모를 고려할 시 더 하락할 가능성이 있음.
ㅇ 호텔 부동산 시장
- 2018년 4분기에 양곤 지역에 다수의 호텔이 건설되었음.
- 2019년 2월 기준 양곤시 5,330개 객실이 있으며 이는 전분기 대비 22% 증가한 수치
- Time City, Rosewood, Sheraton 등의 호텔 프로젝트 완공 시 공급이 증가 예상되며, 2019년 말까지 6,350객실을 기록할 전망
- 한국, 일본 및 서구 국가 관광객에 대한 도착 비자 완화 등으로 호텔 수요가 증가할 것으로 예상
Lotte Hotel and Service Apartment |
Time City Project |
|
|
자료 : 롯데 호텔 홈페이지 및 Time City 프로젝트 홈페이지
☐ 미얀마 부동산 정책 및 법규
ㅇ 콘도미니엄법 주요내용
- 2016년 콘도미니엄법이 개정되었으며, 2017년 12월에 콘도미니엄 시행규칙(Condominium Rules)을 건설부가 발표
- 콘도미니엄은 6층 이상이며, 토지는 공동소유지, 면적은 최소 20,000평방피트 이상이어야 조건을 충족함.
- 콘도미니엄 개발업자는 콘도미니엄의 기초공사가 30% 완료되면 콘도미니엄을 선분양할 수 있으며, 외국인에게는 연면적 기준으로 40%까지 분양할 수 있음. 외국인 분양 대금은 해외에서 송금된 외화이어야 함.
- 2019년 4월 콘도미니엄 라이선스(32개) 수여식을 개최한 바 있으며, 앞으로 콘도미니엄 공급이 증가할 것으로 예상
ㅇ 부동산 서비스법
- 정부는 세수를 늘리고 부동산 산업 발전을 위해 부동산 서비스법안을 국회에 제출함. 최종 법안이 올해 내로 승인될 전망
- 부동산 서비스법은 체계적인 부동산 시장 조성을 목적으로 하여 판매자와 구매자 모두가 신뢰할 수 있는 거래를 할 수 있게 될 것으로 기대
ㅇ 아파트법
- 현재 아파트 매매는 개인간의 계약으로 이루어지고 있으며, 소유권 문제 발생시 법적 보증장치가 없음.
- 정부는 미얀마 아파트법(Apartment Law)을 국회에 제출하였으며, 아파트 개발자들간의 소유권 문제, 개발자들과 선분양자들 간에 발생하는 법적 문제를 해결해 줄 것으로 기대.
ㅇ 미얀마 부동산 기업 iMyanmar House 담당자 U Nay Min Thu 인터뷰
- 현재 부동산 시장이 매매보다 임대가 활성화되고 있으며, 특히 월세 5십만 짜트(약 40만원) 이하 저가 아파트 임대 시장이 활발하다고 함.
- 향후 외국인 투자 증가로 인해 서비스 아파트먼트, 콘도미니엄의 수요가 지속적으로 증가할 것으로 예상됨.
- 미얀마 부동산 시장에 규모가 큰 에이전시 부동산들도 있으며, 저가 부동산의 경우 브로커를 통해 이루어지고 있음. 문제 발생 시 법적인 처리가 불가능하여 부동산 서비스법 개정이 부동산 기업들을 보호해 줄 것으로 기대함.
☐ 시사점
ㅇ 관련 규제 완화
- 외국계 보험업 진출 허가, 외국인 금융업 허가 등으로 인해 부동산 시장에도 긍정적인 영향이 미칠 것으로 예상되고 있음.
- 호텔관광부의 6개 국가 관광객에 대한 도착 비자 허용 등 미얀마 정부의 관광업 활성화를 위한 노력을 하고 있어 외국인 관광객이 증가에 따른 호텔 건설이 증가할 것으로 전망
- 외국인의 콘도미니엄 소유 가능으로 해외직접투자 및 관련 개발 사업 증가 예상되며, 따라서 고급 사무 공간 수요, 고급 콘도 수요가 증가할 것으로 예상
- 다만 현재 발표된 콘도미니엄법 시행 규칙에는 구체적인 규정이 미비하여 및 후속 공지에 대해 모니터링 필요
ㅇ 미얀마 부동산 시장 회복 전망
- 콘도미니엄법 개정 및 부동산 서비스법 개정 등 미얀마 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 법적, 제도적 기반을 마련하고 있음.
- 미얀마 부동산 시장 규모는 상대적으로 작은 편이나, 면적당 임차료는 매우 높은 편이며, 건설 및 건설자재 시장, 노동시장과 연계되어 있어 경제에 미치는 파급효과가 큼.
- 양곤 주정부는 양곤 신도시 프로젝트, 달라 타운십 개발 프로젝트 등 대규모 부동산 개발 계획을 발표하여 향후 부동산 개발이 더욱 증가할 것으로 전망
자료 : Colliers Myanmar, iMyanmarHouse 부동산 기업, 미얀마 부동산 서비스협회(MRESA), 언론자료 종합.
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김* 근 2019-06-18
표(양곤 주요지역 콘도미니엄 매매·임대 가격)의 가격에 단위가 잘 못 기재된 것 같습니다.
미얀마 부동산 가격의 단위는 Lakh (100,000) 을 많이 사용합니다.
- 백만짜트가 아니라 십만짜트.
K* y 2019-06-19