캄보디아, 부동산 개발·투자 열기

- 건축자재는 대부분 수입으로 충당 -

- 제도상 외국인 토지소유 금지, 토지거래 위험 최소화 필요 -

 

보고일자 : 2007.8.14.

이상광 주캄보디아대사관파견

Lskdo@kotra.or.kr

 

 

□ 부동산개발시장 개요

 

 ㅇ 수도 프놈펜, 앙코르와트 사원으로 유명한 시엡립, 해변 휴양도시인 시하누크빌 등 캄보디아 전역이 부동산 개발 및 투자 열기로 뜨거움. 수도 프놈펜의 경우 전역이 건설 현장처럼 곳곳에서 기존 건물의 보수와 재건축·재개발이 진행되고 있음.

 

 ㅇ 부동산 개발열기에 따라 부동산, 특히 대지 가격이 급등하고 있으며 우리나라를 비롯한 중국·베트남·대만인과 기업들이 부동산 개발에 많이 참여하고 있는 것으로 파악됨.

 

 ㅇ 토지의 경우 외국인 소유가 제도적으로 금지돼 있고, 전매가 이뤄지는 등 묻지마식 토지구입을 하는 사례가 발생하고 있어 이러한 위험요소를 최소화하는 대책을 마련할 필요가 있음.

 

☐ 부동산개발 붐의 원인

 

 ㅇ 정치·사회적으로 불안을 거듭하던 캄보디아 경제가 2000년 이후 거의 두자릿수의 실질경제성장을 이룩하고 정치가 안정돼 봉제업을 중심으로 한 외국인 투자가 지속적으로 확대되고 있음.

 

 ㅇ 앙코르와트, 시하누크빌 등 관광 및 휴양객이 급격히 증가하고 있어 이들 관광객을 위한 인프라개발이 확대되고 있음(금년도 상반기 앙코르와트 관광객 수입 전년동기비 30% 증가)

 

 ㅇ 기존 건물이 낡고 설비가 열악해 외국인이나 외국기업이 입주할만한 주택과 아파트, 사무실이 부족하고 이로 인해 임차료가 상승하는 추세임.

 

 ㅇ 임대수익 및 부동산가격 차익을 목적으로 부를 소유한 일부 상위계층이 부동산에 대한 투자에 열을 올리고 있음.

 

 ㅇ 근해 원유 탐사결과, 산악지대의 광물자원 개발 등의 기대로 인해 부동산에 대한 수요가 지속적으로 증가할 것으로 기대

 

 ㅇ 외국인 투자유치정책으로 상대적으로 인건비가 저렴한 캄보디아에 대한 투자가 계속 확대될 것으로 전망

 

☐ 최근 부동산개발 참여 사례

 

 ㅇ 우리나라 C사가 프놈펜 공항 근처에 130헥타르 규모의 주거단지(아파트, 빌라), 및 상업지구 개발 기공

 

 ㅇ 우리나라 B사가 프놈펜 공항 근처에 3동의 아파트를 건설 대부분 분양 완료

 

 ㅇ 우리나라 B사가 프놈펜 공항 인근에 빌라단지 개발

 

 ㅇ 일본 J사가 캄보디아업체와 합작으로 360헥타르 규모의 프놈펜 경제특구를 개발

 

 ㅇ 우리나라 K사가 시엡립에 골프장 건설

 

 ㅇ 캄보디아 6개 업체로 구성된 컨소시엄에 시하누크빌 6개섬 관광단지 개발

 

 ㅇ 우리나라 H사의 시하누크빌 해변 플랫하우스 건설

 

☐ 부동산 가격의 상승

 

 ㅇ 프놈펜 등 도시내 주요 상권뿐만 아니라 토지가격 상승이 전지역으로 확산되고 있음.

 

 ㅇ 부동산업계에 의하면, 토지가격 상승률이 연 100%에 이르고 있으며 이와 같은 추세는 당분간 계속될 것으로 예상

 

 ㅇ 캄보디아의 부동산 가격이 급등하고 있다는 소문으로 인해 우리나라 개인 투자자들도 많이 방문해  토지매입에 나서고 있으며 아예 토지를 보지도 않고 전매하는 사례도 발생

 

 ㅇ 프놈펜 도심의 경우 주요 도로변 부지가격은 평방미터당 최저 800달러에서 최고 2000달러 수준으로 알려져 있으나 일부 지역은 2500달러를 요구하고 있는 것으로 전해짐.

 

 ㅇ 그러나 전문가들은 인근국의 베트남 등과 비교할 때 앞으로도 상승할 여지가 매우 높은 것으로 분석하고 있음.

 

☐ 건설 및 건축기자재

 

 ㅇ 건설경기가 호황을 이룸에 따라 이에 소요되는 건설장비 및 건설자재의 경우 수요가 크게 증가하고 있으나 현지에서는 제조업체가 부족해 대부분의 수요는 수입으로 충당하고 있음.

 

 ㅇ 그러나 이러한 수요는 국경을 통한 밀수입 등으로 충당하고 있으며, 정상적인 수입시 가격경쟁력이 취약한 것으로 분석되고 있음.

 

 ㅇ 우리나라 건설업체들의 경우 대부분은 수입으로 충당하고 있으며 극히 일부 자재에 한해 현지 조달하고 있음.

 

 ㅇ 건설 및 건축기자재의 시장에도 관심을 가질 필요가 있음.

 

☐ 부동산 투자시 주의할 점

 

 ㅇ 제도적으로 외국인이나 외국인지분 49%를 초과하는 기업의 경우 토지 소유가 금지돼 있음. 따라서 49%의 외국인지분 합작기업을 설립해 다수 지분을 보유한 캄보디아인으로부터 재산권 행사를 할 수 없도록 관련 서류를 준비해 구입하는 방식, 토지구입 자금을 외국기업으로부터 차입한 후 근저당을 설정해 매도를 할 수 없도록 하는 방안, 개인의 경우 신뢰관계가 형성된 현지인 명의를 차입해 구매하는 방식 등이 사용되고 있음. 따라서 토지 구입시에는 전문가의 자문을 거쳐 위험을 최소화하는 방안을 강구할 필요가 있음.

 

 ㅇ 대지 가격은 전반적으로 낮은 수준이지만 토지구획 단위가 상당히 커서 토지매입에 상당한 자금이 소요됨. 그러나 현지 은행에서 금융조달이 어렵고 금융조달시 이자율이 연 12% 전후로 상당히 높으므로 구입 자금을 미리 마련해 두어야 함.

 

 ㅇ 프놈펜시 도시개발 계획이 마련돼 있으나 토지등기 등이 완료돼 있지 않고 우기에는 침수되는 지역이 많아 이들 지역의 토지구입시에는 등기여부와 소유주, 면적 등에 대한 확인을 해야 함. 국도변의 토지에 대해서도 법적인 측면에서 미비점이 없는지 확인할 필요가 있음.

 

 ㅇ 부동산개발 프로젝트의 인허가 과정이 투명하지 않고 돈을 요구하는 사례도 있으므로 이에 대한 대비책이 필요함.

 

 ㅇ 부의 편중이 매우 심각해 대다수의 국민은 극빈한 상황이므로 대단위 프로젝트 개발시에는 분양 가능성을 잘 고려해야 함. 중산층이 형성돼 있지 않아 일반 대중이 분양받을 가능성은 단기적으로 매우 낮다고 할 수 있음. 또한 주택금융도 발달돼 있지 않고 금리도 상대적으로 매우 높은 수준이라는 점을 고려해야 함.

 

 ㅇ 주택건설 등에 대한 공식통계가 없어 수요 예측, 공급 물량 등에 대한 객관적인 자료 확보가 어려움. 따라서 실제로 현지 여건을 실시하고 의사결정할 필요가 있음. 일부 추정에 의하면 이미 아파트 건설 중인 물량이 수만호에 이르고 있는 것으로 분석