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中國 물권법(物權法)의 주요 내용과 영향
2007-04-30 윤선민 중국 다롄무역관

中國 물권법(物權法)의 주요 내용과 영향

 

보고일자 : 2007.4.30.

이평복 다롄무역관

pengyou@kotra.or.kr

 

 

Ⅰ. 물권법 제정 동향 및 의의

 

1. 제정 동향

 

 Ο 재산권을 명확히 규정하고 사유재산을 국유재산과 동등하게 보호하는 내용의 물권법이 오랜 진통끝에 지난 3월 16일 전인대(全人代)에서 채택돼, 올해 10월 1일부터 정식 발효됨. 물권법은 시장경제의 기초가 되는 사유재산권을 기본법으로 보장했다는데 의의가 있으며, 이를 기반으로 중국의 자본주의화는 더욱 속도가 붙을 것으로 전망됨.

 

 Ο 물권법은 부동산, 투자, 금융, 세제 등 여러 부문에서 직간접적으로 기업경영에 많은 영향을 미칠 것으로 예상됨. 우리 투자기업들은 공장, 설비, 주택 등 투자재산의 적절한 보호와 보유자산의 효율적 활용 측면에서, 물권법의 내용과 향후 관련 동향에 대한 주목이 요구됨.

 

 Ο 물권법은 재산권에 대한 기본적인 원칙을 규정한 것이므로, 이를 기초로 관련 행정법규의 정비가 이어질 것으로 보인다. 단, 중국에는 아직까지 독립된 사법권이 존재하지 않기 때문에, 공권력 등의 사유재산권 침해시 법적 보호의 실효성 문제는 여전히 문제점으로 남아 있음.  

 

 * [물권법] 물권법은 부동산·동산에 대한 소유권, 담보권 등 재산의 보호와 이용권리를 규정하는 민법의 중요 구성 법률임. 물권법은 국가소유로 돼 있는 토지의 재산권 인정 등 사회주의 공유제 원칙에 반하는 내용 때문에, 2002년부터 8회에 걸친 장기간의 심의 끝에 올해 전인대에서 채택됨.

 

2. 의의

 

 Ο 재산권 관련 각종 행정법규를 「물권법」으로 통합

  - 여러 행정관리법규에 산재된 사유재산 관련 법규정을 재산권에 촛점을 맞추어 물권법으로 통합

 * [관련법규] 민법통칙, 담보법, 토지도급경영법, 토지관리법, 도시부동산관리법 등

 

 Ο 물권법은 행정법규에 우선하는 기본법의 위상 보유

  - 상위法인 물권법은 하위法인 행정부서나 지방정부의 법규·조례에 영향을 미치며, 행정권 행사에 대해 법적인 제약을 가함

 

 

Ⅱ. 물권법의 통과배경 및 영향

 

1. 통과 배경

 

 Ο 「민생중시(親民)」정책의 일환

  - 官商결탁에 의한 농지·도시재개발지의 무분별한 토지수용행위 규제와 보상원칙 명시로 민중의 지지 획득

 

 Ο 사영(私營)기업의 발전 촉진 필요

  - 사영기업가의 재산보호 약속과 재산의 담보물 이용편의를 통해 민간경제활동의 촉진

 

 Ο 「富의 재분배」에 촛점을 둔 新세제 도입 근거 마련

  - 토지, 주택 등 부동산의 소유권 인정을 통해 부동산세, 상속·증여세 등 부과를 위한 법적 기반 구축

 

 Ο 「新농촌 건설」을 위해 법적 기반 조성 필요

  - 농지의 소유권 인정을 통해 향후 농업 구조조정을 위한 여건 조성

 

2. 주요 특징

 

 Ο 사유재산권에 대한 법적 보호

  - 재산권 침해에 따른 손해배상 제기, 행정책임 부담 등 명시

  - 공권력에 의한 사유재산의 권리침해 규제

 

 Ο 토지의 재산권 인정

  - 주택용지의 계속사용 허용으로 주택의 영구적인 사유재산화 용인

  - 농지 도급경영권을 조건부 매매가능한 재산권으로 인정

 

 Ο 토지수용 억제와 보상 원칙 명시

  - 토지수용 요건을 「공공이익의 수요」로 제한

  - 토지수용시 보상원칙과 내용의 명확화

 

 Ο 재산의 담보물권 활용 확대

  - 담보 가능한 재산과 권리의 범위 대폭 확대

  - 채무불이행시 담보물 실현제도 간소화

 

3. 영향

 

1) 부동산

 

 Ο 부동산개발업체의 개발비용 증가

  - 개인의 재산권에 대한 의식이 높아져 도시재개발, 농지수용시 보상금 급증 으로 부동산업계의 이윤 저하 예상

 

 Ο 부동산 가격의 상승 요인

  - 주택의 영구소유로 내재(內在)가치 증가 및 지상건물의 재산권 보장으로 부동산 구입수요 증가가 예상됨.

 

 Ο 지방정부의 도시 개조 및 재개발 속도 저하

  - 공권력을 동원한 강제철거가 어려워지고, 막대한 보상비 부담으로 지방정부의 개발정책 추진에 상당한 제동이 걸릴 것으로 예상됨.

 

 * [도시부동산 철거이전 관리조례] 지방정부는 이 조례에 근거, 피수용자가 제시한 보상조건 수용 불응시 공권력을 동원해 강제집행을 하고 있음.

 

2) 민간 경제

 

 Ο 민간기업의 사업의욕 및 투자활동 증가

  - 투자자산에 대한 불안감 해소에 따라, 민간기업인의 사업확장 및 장기적인 투자 활동이 촉진될 것으로 보임.

 

 Ο 담보물권의 이용확대로 중소기업의 자금난 완화

  - 담보물권이 재고자산, 미회수판매대금 및 기업의 유동자산으로 까지 확대됨으 서 非부동산 담보물을 이용한 은행자금 대출이 활발해 질 것으로 보임.

 

3) 세제

 Ο 재산권 확정에 따른 세제 개편 촉진

  - 과세의 법적근거가 확보됨에 따라, 부동산세(物業稅)의 도입 및 상속세, 증여세 등 세제 개편이 가능시됨.

  - 특히, 보유단계의 세금부과를 통한 부동산투기의 억제를 위해, 부동산세는 조만간(이르면 2008년경) 도입이 전망되고 있음

 

 

Ⅲ. 물권법의 주요규정 해설

 

1. 부동산

 

1) 건설용지 사용권

 

 Ο 주택건설용지 사용권은 자동연장 허용 – 주택의 사유재산화 사실상 인정

  - 중국의 토지는 국가소유이며, 기한부 토지사용권을 유상불하받아 사용하고 있어, 기한만료후 지상 주택과 건물에 대한 재산권 행사문제는 불분명한 상태로 남아 있었음.

  - 물권법은 주택건설용지에 대해 기한 만료 후 자동연장된다고 규정함으로서(149조), 주택은 사실상 영구적인 사유재산으로 인정받게 됐음.

 

 * [주택건설용지의 사용권기한] 70년. 기한만료후 국가는 토지사용권 회수권리를 보유

 * [건설용지사용권] 토지상에 건물 등 건설하고 이용하기 위한 토지사용권을 의미 (주택건설용도 포함됨.)

 

 Ο 비주택건설용지(공업·상업용지) 사용권 연장은 인가절차 필요  

  - 공업·상업용지의 경우, 토지사용권 기한만료시 관련 법규정(도시부동산 관리법)에 따라 처리된다고 규정됨으로서(149조), 주택과는 달리 공장 등 지상건물의 경우, 기한만료후 재산권이 보장되지 않음.

  - 따라서, 토지사용의 만료시 소정의 토지불하금을 지불하고 인가절차를 다시 밟아야 하며, 이때 공공이익을 이유로 연장이 불허되고 토지가 국가로 회수될 수 있음.

  - 한편, 상업용지에 건축되는 주상복합건물의 경우, 주택용지가 아니므로 기한 만료시 사용권이 자동연장되지 않는다는 점에 유의해야 함.

 

 * [도시부동산관리법] 공업용지의 토지사용권 기한 50년, 상업용지 40년

 

2) 토지수용 및 보상

 

 Ο 기업 토지수용시 보상원칙 명시

  - 지방정부는 도시개조와 개발구 정비 등 명분으로 낮은 보상비를 지급하고 토지를 수용하는 경우가 많으며, 실제 중국에 진출한 한국기업중에 토지개발에 따라 공장과 사무실의 퇴거를 요구받는 사례가 종종 발생하고 있음. 물권법의 제정으로 토지수용시 보상문제에 대해 효율적으로 대처할 수 있는 법적 기반이 마련된 것으로 평가됨.  

  - 물권법은 공공이익을 위해 기업의 건물과 부동산이 수용되는 경우, 철거·이전 보상금을 지급하고 피수용자의 합법적 권익을 보호하도록 규정해 놓고 있음(42조).

  - 불하받은 토지사용권이 수용당하는 경우 상응하는 토지사용권 불하금은 물론, 지상건물에 대한 보상도 명확히 규정됐으며(148조), 임대건물(용익물권)도 상기42조 규정에 의거 보상받을 수 있도록 규정됐음(121조).

 

 Ο 농촌 집단토지수용의 보상기준 명확화

  - 「공공 이익」의 필요시 집단토지의 수용을 허용하고 있으나, 토지수용시, 토지보상비, 이주보조비와 지상 정착물 및 재배중인 농작물의 보상과 아울러, 농민의 사회보장비용을 마련하고 생활을 보장하도록 규정됐음(42조).

  - 이 때문에 농촌토지의 수용에는 막대한 보상비 부담이 뒤따르게 될 것으로 보임.

 

3) 농촌 집단(集體)토지 및 농가택지

 

 Ο 농지의 재산권 인정, 처분권은 제한

  - 농촌 집체토지의 토지도급경영권(농지사용권)은 현행 법률하에서 일종의 임차권(租賃權)으로 취급되고 있으나, 물권법은 이를 물권으로 명확하게 규정하고(125조) 등기대상에 포함시킴으로서(127조), 도급발주자(村)가 임의로 도급권을 회수할 수 없도록 했음.

  - 물권법은 도급경영권의 기한만료후도 계속사용을 허용함으로서(126조), 농지의 장기경영권을 보장, 농민들의 장기적인 투자의욕을 촉진시키고 있음. 또한, 사용기간내 양도, 전환도급 등 도급경영권의 유통권리를 허용했으나 非농업 용도의 유통은 금지시켜(128조), 농지의 시장개방은 보류했음.

 

 Ο 농가택지(宅基地)사용권은 시장유통 금지

  - 농가에 제공되는 농가택지사용권은 양도, 저당권 설정 등 시장유통을 금지하는 현행 토지관리법을 따르도록 규정됐음(153조)  

 

 Ο 농지의 시장화 정책 조정 여지 마련

  - 현재 중국은 대규모 기계화된 영농이 요구되고 있으나, 경지유실과 농촌 공동화에 대한 우려로 물권법은 농지 도급경영권의 비농업부문 사용을 금지하고, 농가택지의 매매를 불허하는 기존의 보수적인 정책기조를 따르고 있음.

  - 그러나, 물권법에서는 농지 및 농가택지의 매매에 대해, 규제조항을 직접 명시하지 않고 관련 법규정에 따른다고 규정함으로서, 향후 관련 정책의 조정여지를 남겨두었음.

  - 한편, 현재 베이징, 꽝조우 교외에서 임대차형식을 사용한 농지·농가택지의 시장거래(農地入市)가 이미 이루어지고 있는 상황을 고려할 때, 향후 농촌 토지관련 정책의 변화가능성이 높아지고 있는 것으로 평가됨.

 

  * [농촌집단(집체)토지 및 도급경영권] 농촌토지는 집단소유제로 농민집단인 村소유로 농민은 촌으로부터 도급경영권을 배정받음. 도급기간은 경지 30년, 초지 30~50년, 임지30~70임.

  * [농가택지(宅基地)사용권] 농민에게 농가주택 1채의 건축용도로 제공되는 건설용지

 

4) 부동산 정책

 

 Ο 공개경쟁 방식에 의한 국유토지의 불하 원칙 명시

  - 국유토지를 공업, 상업, 주택건설 등 용지로 불하하는 경우, 반드시 입찰, 경매 등 공개가격경쟁 방식으로 유상 불하토록 규정됐음(137조).

 

 Ο 농지의 건설용지 전용을 엄격히 제한

  - 농지의 건설용지 전용이 엄격히 제한되고 건설용지 총량의 통제가 규정됨으로서(43조), 현행의 농지 보전정책 기조가 반영됐음.

 

2. 담보물권

 

 Ο 동산 담보 범위의 대폭확대

  - 부동산 담보능력이 취약한 중소기업의 자금난을 해소하기 위해, 현행 담보법에 비해, 생산설비, 원재료, 반제품, 제품(재고품) 등 동산에 대한 저당권 설정을 폭넓게 허용했음(180조).

 

 Ο 부동담보(Floatinㅇ Chare) 제도 도입

  - 당사자간 합의를 거쳐, 현재 및 장래에 보유하는 설비, 원재료, 제품 등 유동적이고 특정되지 않은 기업자산 전체에 대해 포괄적인 저당권 설정을 허용했다(181조).

  - 농민의 경우, 파종후 예상되는 미래 농산물에 저당권 설정이 가능해졌음.

 

 Ο 권리질권의 범위 확대- 미회수판매대금(征收帳款)도 포함

  - 부동산, 동산 등 담보여력이 없는 중소기업을 위해 미회수판매대금을 권리질권의 설정대상에 신규로 포함했다(223조).  실제 담보물권으로서의 유효성에는 의문이 제기되나, 신용도가 높은 기업을 대상으로 한 미회수판매대금의 경우, 이를 이용한 자금융통이 법적으로 가능해졌음(223조).

 

물권법의 신규 담보물권 확대 주요내용 (현행 담보법 대비)

담보물권

현행 담보법

물권법(신규 추가사항)

저당권

(抵當權)

[180조]

- 건물, 기자재, 차량 등 동산

- 토지사용권(지상건물 포함)

- 생산설비, 원재료, 반제품, 제품(재고자산)

- 건축중인 건물

- 법률상 설정이 금지되지 않는 재산은 모두 설정 가능(180조 7항)

부동(浮動)담보

(Floating Charge)

[181조]

-

- 현재 및 장래에 보유하는 설비, 원재료, 제품 등 유동적인 자산 전체에 대한 포괄적인 저당

권리 질권

(權利質權)

[223조]

- 환어음, 수표, 채권, 창고 증권, 주문증, 양도가능 지분권, 주식

- 상품권, 특허권, 저작권

- 미회수판매대금

- 기금(Fund) 지분

 

 Ο 담보물권의 실현수속 간소화

  - 현행 담보법은 채무불이행시 채권자는 우선 담보제공자와 담보물권 실현에 대해 합의해야 하며, 합의가 안되면 법원에 제소해 판결을 받아야 강제집행이 가능함.

  - 물권법도 채권자와 담보제공자간 합의를 요구하고 있지만(195조1항), 합의가 안될 경우, 곧바로 법원에 경매 또는 환가(換價)처분 요청이 가능하므로(195조2항), 담보실현의 코스트와 시간이 대폭 절약돼 담보 물권의 이용이 한층 편리해졌음.

 

 * [담보물권(擔保物權)] 저당권, 질권(質權), 유치권(留置權) 등 3종류가 있음.

 * [저당권(抵當權)과 질권(質權)] 채권담보물을 채무자가 계속 점유사용하면 저당권, 채권자 에게 인도되면 질권이며, 저당권은 부동산, 질권은 동산(動産)·권리증에 주로 적용됨.

 

 Ο 건물의 단독 저당권 설정 불허

  - 건물이나 촌영기업의 공장에 저당권을 설정하는 경우, 해당 건설용지사용권도 동시에 설정토록 규정(182조, 183조)

 

3. 부동산 거래질서  

 

 Ο 부동산 물권의 등기를 「효력 발생요건」으로 명시

  - 물권법은 부동산거래의 분쟁방지를 위해 부동산에 관한 물권변동은 등기를 해야 효력이 발생한다고 규정했음(9조).

 

 Ο 선의취득제도 도입

  - 분쟁의 소지가 있는 부동산을 사실관계를 인지하지 못한채 구입한 취득자의 이익을 보호하기 위해, 선의로 취득한 경우 법적보호를 받을 수 있도록 명시했음.

 

 * [선의취득제도] 공동소유재산 등 분쟁중인 부동산을 등기증만을 근거로 구입했을 경우, 선의취득으로 간주될 때에는 원 부동산소유인이 반환을 요구할 수 없음

 

 Ο 예고등기(가등기) 제도 도입

  - 주택개발업자 등의 이중 판매행위(一房多賣)를 막기 위해, 주택구입 계약시 구매자가 등기기관에 예고등기해, 채무자(개발업자)의 자의적인 처분을 제한 했음(20조).

 

4. 건물 구분소유권 및 일조권

 

 Ο 건물(주택단지) 구분 소유권

  - 토지가 국가소유인 중국에서는 개발업체가 주택건설용지사용권을 불하받아, 그 위에 주택단지를 건설, 분양하고 있어, 공유부분의 소유권과 관리권을 둘러 싸고 주택주와 개발업체간 많은 분쟁이 발생하고 있음.

  - 물권법은 이를 해소하기 위해 주택주에게 전유(專有)와 공유(共有)부문에 대한 구분 소유권을 부여하고 있음. 즉, 주택주는 본인주택 등 전유부분에 대해서는 소유권을 보유하고, 전유부분 이외의 복도, 엘리베이터, 녹지, 도로, 주정차 면적 등 공유부분에 대해서는 다른 주택주와 함께 공유권과 공동관리의 권리를 보유한다고 규정했음(70조).

 

 Ο 일조권(日照權)의 보호

  - 도시지역에서 고층빌딩의 건설, 인구밀도의 증가에 따라, 주변 주민의 권리를 보호하기 위해 인접 건물의 통풍, 채광, 일조권을 침해하는 건축행위를 규제했다(89조). 전인대의 「2007년 입법계획」중 예비입법항목에 「권리침해 책임법」이 포함돼 있어, 조만간 상세 법규정이 제정될 것으로 보임.

 

 

물권법 규정(번역본): 본 게시판 3552번 게시물 <全文 韓譯을 통해 알아보는 中 물권법> 참조

자료원 : 關注物權法(石先廣), 物權法이 성립되면?(福島香織), 物權法의 公布(미즈호레포트 4월), 物法 對譯(캐스트비즈니스), Property Rights Law, unofficial translation(Lehman, Lee&Xu)

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