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라오스 토지법 개정으로 건축물 소유권 변화
2020-11-04 라오스 비엔티안무역관 장경

- 라오스 토지법 개정으로 건축물 소유권 명확화 -

- 교통인프라 개선과 맞물려 외국인 투자 활성화 기대 -

 

 

 

라오스에서는 토지의 소유권 및 사용권 외에 지상 구조물의 소유권 및 사용권에 대한 개념이 법적으로 구분되지 않았다. 이에 따라 주거·상업단지의 세대에 대한 소유권 및 사용권뿐만 아니라 이 권리의 매매가 법적으로 유효한 지에 대해서는 다소 불분명할 수밖에 없었다. 그러나 20209월 라오스 정부 관보에 게재된 개정 토지법에서는 이에 대한 개념을 법적으로 보장하도록 하는 조항이 신설됐다.

 

외국인의 부동산 투자 근거 명확화

 

개정법에 따르면 외국인의 토지사용권 및 아파트, 콘도미니엄 세대에 대한 소유권을 정해진 기한에 한해 법적으로 인정이 된다. 외국인은 라오스 정부로부터 50년을 한도로 해 콘도미니엄, 아파트, 상업단지 개발 등의 목적으로 국유지의 임시 소유권을 취득할 수 있게 됐다. 신규 도입된 임시 소유권개념으로 인해 외국인의 해당 토지에 대한 소유권 매매, 담보설정 행위의 법적 근거가 명확하게 됐으며 기존에 외국인이 토지의 사용권을 취득하는 방법인 양허 및 임차와 비교했을 때 토지 건축물에 대한 권리를 더욱 명확히 인정받을 수 있을 것으로 보인다. 임시 소유권을 부여받은 토지에 콘도미니엄 등을 건축하기 위해서는 시공 이전에 투자허가증 및 건축허가증이 있어야 한다. 라오스인 또한 임시 소유권을 취득할 수는 있으나 외국인과 달리 영구 소유권을 취득할 수 있어 임시 소유권 취득 선호도는 낮을 것으로 예상된다.

 

건축물 세대의 소유권

 

새로 개정된 법률에서는 라오스인 및 외국인의 건축물 세대에 대한 소유권 조항이 추가됐다. 이에 따라 앞서 언급한 토지의 임시 소유권과 마찬가지로 건축물 세대에 대한 매매, 임차, 담보설정 행위에 대한 법적 근거가 확실해지는 효과를 불러왔다.

 

다만 건축물 세대 소유권 기간은 건축물 토지 소유주의 성격에 따라 나뉘게 되는데, 법에 따르면 라오스인이 토지 소유주이고 해당 건축물을 개발했을 경우에는 세대 소유주의 내외국인 여부에 관계없이 해당 건축물 세대의 수명까지 소유권을 인정받을 수 있다. 법에서는 이 수명에 대한 명확한 정의는 없으나 해당 건축물의 실제 수명 또는 세대 매매계약 시 서로 합의한 바에 따를 것으로 추론할 수 있다.

 

만일 건축물 개발자가 토지 임시 소유권을 취득해 건축물을 개발했을 경우, 법에서 명확히 소유권의 인정 기간을 명시하지는 않았으나 50년을 한도로 하는 토지 임시 소유권이 유효한 기간 동안 세대 소유권이 유효할 것으로 전문가들은 해석하고 있다.

 

토지법 개정으로 열린 콘도미니엄 개발 기회

 

이번 개정으로 세대주의 권리가 인정받게 되면서 콘도미니엄 개발 투자에 대한 관심도 증가하게 됐다. 법에 따르면 콘도미니엄 개발은 법인이 하도록 돼있으나 외국인 소유 법인의 개발과 관련한 제한은 두고 있지 않다콘도미니엄을 개발하고자 하는 투자자는 라오스 기획투자부로부터 투자 승인을 받아야 한다. 승인을 받게 되면 법인을 설립할 자격이 주어지고 라오스 공공사업교통부의 건축허가를 득한 후 해당 주 정부의 천연자원환경국으로부터 개발부지를 콘도미니엄 용지로 등록하는 절차를 거치게 된다.

 

외국인 및 외국법인은 라오스 토지 영구소유를 할 수 없는 관계로, 토지법 상 아래의 3가지 방안 중 고려해야 한다.

 - 라오스인(또는 법인)으로부터 30년을 한도로 토지 임차 및 갱신(허가 필요)

 - 국가로부터 50년을 한도로 토지를 양허 또는 임차 후 갱신(허가 필요)

 - 국가로부터 50년을 한도로 토지 임시 소유권 구매

 

시사점

 

라오스에서 외국인의 영구 토지소유는 금지돼 있으나 이번 토지법 개정으로 외국인에게는 라오스 콘도미니엄 투자에 관한 기회를 모색할 수 있는 계기가 됐다. 특히 라오스 내 거주 또는 고용 여부에 관계없이 내외국민 모두 적법하게 개발된 아파트 또는 콘도미니엄을 소유할 수 있게 됐다. 특히 라오스-중국 고속철도 프로젝트 등 라오스 교통 인프라 개선과 맞물려 중국 등 외국으로부터의 부동산 투자 유입이 가속화될 것으로 보인다.

 

개정 토지법으로 라오스 부동산 개발이 더욱 활성화될 것으로 기대되나 토지법 조항에 여전히 모호한 사항이 있기 때문에 소관 부처의 추가적인 지침이 필요하며 투자활동 이전에 해당 지방정부 관련 부서 또는 라오스 기획투자부와의 이중확인이 반드시 필요하다. 다만 한 법률 전문가는 콘도미니엄용 부지 등록절차, 임시 소유권 매각 가능 국유지 등 세부 규정이 마련될 경우 법적 불확실성이 제거돼 향후 라오스 부동산 프로젝트 활성화를 더욱 촉진할 것이라고 언급했다.



자료: KOTRA 비엔티안 무역관 자료 종합

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