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7월 1일 발효 베트남 개정 토지법, 외국인투자 장벽 일부 완화
2014-07-25 박창은 베트남 하노이무역관

     

7월 1일 발효 베트남 개정 토지법, 외국인투자자에게 긍정적 신호

- 해외거주 베트남인 및 외국인 투자기업에 대한 토지사용 권한 확대 -

- 외투기업에 국내기업과 동등한 권리와 의무 부여, 국내외 투자자 간 차별 철폐 -

 

 

 

□ 2014년 7월 1일부터 개정 토지법(2013) 전면 발효

     

 ㅇ 10년 만에 개정된 베트남 토지법

  - 시행기간 동안 다양한 문제점을 지적받아 온 2003년 토지법은 여러 차례 개정 논의가 제기됐었으나 합의점을 찾지 못해 방치돼 오다 지난 2011년부터 환경자원부 주도로  개정안 작업을 본격적으로 시작함.

  - 각계각층으로부터의 대대적인 의견수렴과정을 거쳐 작성된 토지법 개정안은 8차례의 국회 상임위원회 검토 및 논의를 거친 후인 지난 2013년 11월 29일, 드디어 베트남 국회를 통과하게 됐으며, 지난 7월 1일부터 그 효력을 발휘하게 됨.

  - 개정 토지법은 구토지법보다 7개 장과 66개 조항이 늘어난 총 14개 장과 212개 조항으로 이루어져 있으며, 2003년 토지법(No.45/2013/QH13)을 대체하게 됨.

     

□ 개정 토지법의 주요 변경 사항

 

 ㅇ 유상으로 토지를 교부받을 수 있는 대상에 외국인 투자기업을 포함시킴.

  - 기존 토지법에서는 국내 기업, 가구, 개인 및 베트남에 투자하는 해외거주 베트남으로 유상 토지 수령가능 대상을 한정

  - 개정법에서는 외국인 투자기업도 판매 또는 판매 및 임대 목적 주택개발 용도에 한해 국가로부터 토지를 교부받을 수 있게 함.   (토지법 No. 45/2013/QH13, 55조 3항)

 

 ㅇ 베트남 국내기업도 임대료 일시불 조건으로 토지를 임대받는 것이 가능해짐.

  - 국가로부터의 토지임대는 매년 임대료를 납부하는 임대방식(연 임대)와 토지임대 전 기간에 대한 임대료를 일시에 납부하는 임대방식(일시불 임대)의 두 가지 방식으로 분류됨.

  - 기존 토지법에서는 임대료 일시불 조건으로 토지를 임대받을 수 있는 대상이 해외거주 베트남인과 외국인 단체 또는 개인으로 제한돼 있어 베트남 국내기업은 연 임대 방식으로만 토지임대가 가능했음.

  - 개정 토지법에서는 베트남 국내 기업 및 군대도 일정 사용용도 하에 일시불 임대조건으로 토지임대가 가능해짐.

    (토지법 No. 45/2013/QH13, 56조 1항)

     

 ㅇ 외국인 투자기업의 토지사용권 취득 방법에 대한 조항 신설(토지법 No. 45/2013/QH13, 169조)

  - 외국인 투자기업은 다음의 경우에 토지사용권 취득이 가능함.

  - 투자자본 또는 기여자본으로서 토지사용권을 양도받는 경우

  - 국가가 판매 또는 판매 및 임대 목적의 주택건설 투자안 이행을 위해 외국인 투자기업에게 토지를 교부하는 경우

  - 국가가 외국인 투자기업에게 토지를 임대하는 경우

  - 기타의 경우

   · 토지분쟁에 대한 중재 결과에 의한 토지사용권 획득 (단, 중재 결과는 관할 인민위원회에 승인돼야 함.)

   · 부채처리를 위한 담보대출 계약 합의 내용에 따른 토지사용권 획득

   · 토지분쟁, 토지관련 고소 고발에 대한 관할기관의 결정, 법원 판결, 혹은 이미 시행되고 있는 집행기관의 시행결정
   내용에 따른 토지사용권 획득

   · 현행법에 부합하는 토지사용권 경매 결과를 공식적으로 승인하는 문서에 의한 토지사용권 획득

 

 ㅇ 토지관련 법규 위반(투자안 이행을 위해 교부 또는 임대받은 토지의 미사용)으로 토지를 회수하기 전, 투자자에게 토지 사용기한을 연장할 수 있는 기회 부여  (토지법 No. 45/2013/QH13, 64조 1항)

  - 토지회수 대상이 되는 토지관련 법규위반 기준은 기존법과 동일해 투자안 이행을 위해 국가로부터 교부 또는 임대받은 토지를 연속 12개월 동안 사용하지 않았거나, 투자안에 기재된 공사 시행 일정 대비 공사가 24개월 지연된 경우(토지를 교부받은 시점 기준)에는 토지가 회수됨.

  - 그러나, 국가로부터 교부 또는 임대받은 토지를 위와 같이 사용하지 않은 상태에서 토지 사용기한이 만료된 경우, 개발자는 지연된 공사기간에 대한 토지사용료 및 토지세에 상응하는 금액을 국가에 납부하는 조건으로 토지사용 기간을 24개월 연장할 수 있음.

  - 토지사용 기간을 연장한 후 연장된 토지사용 기간이 만료되었으나 개발자가 여전히 토지를 사용하지 않았을 시에는(불가항력적인 경우 제외), 개발자는 해당 토지를 회수 당하게 되는 것은 물론 해당 토지와 연계된 재산에 대해 보상받을 수 없게 됨.

 

ㅇ 외국인 투자기업도 회수된 토지에 대해 국가로부터 보상받을 수 있게 됨.  (토지법 No. 45/2013/QH13, 75조 6항)

  - 기존 토지법에서는 토지회수에 대해 보상받을 수 있는 대상을 토지사용 중인 가구, 개인과 거주 공동체로 한정

  - 국가안보 및 공익을 목적으로 토지를 회수당한 외국인 투자기업도 토지회수에 따른 피해 보상을 받을 수 있게 하는 조항이 개정법에 신설되었으며, 보상받을 수 있는 대상은 아래의 조건을 충족시킬 수 있는 기업에 한함.

   · 국가로부터 판매 또는 판매 및 임대 목적 주택개발을 위해 유상으로 토지를 교부받은 경우

   · 토지사용 전 기간에 대한 사용료를 일시에 납부하는 조건으로 토지를 교부받았으며, 토지사용권, 주택 및 해당 토지와 연계된 기타 재산에 대한 소유권 증서를 소지하고 있거나 본 토지법에서 규정하고 있는 발급 조건을 충족시키나 발급받지 못한 경우

 

 ㅇ 국가의 토지회수 사업으로 인해 발생한 피해 보상 규정 개정(토지법 No. 45/2013/QH13, 76조 1항)

  - 사업영역 및 토지 사용자를 세분화해 각 영역 및 사용자에 따라 상이한 토지 보상 및 남은 토지에 대한 투자비 보상 내용을 규정함.

  - 국가가 국가안보 또는 국가와 공공의 이익을 위한 사회 경제발전을 목적으로 토지를 회수한 경우에도 토지 보상은 받을 수 있으나, 남은 토지에 대한 투자비를 보상받을 수 있음.

     

 ㅇ 베트남에서의 투자안 이행을 목적으로 토지를 사용하는 외국인 투자기업을 설립 방식에 따라 세분화해 외국인 투자기업이 해당 토지에 대해 갖게 되는 권리와 의무를 별도로 규정하는 조항 마련(토지법 No. 45/2013/QH13, 183-184조)

     

 ㅇ 토지가격표 및 구체적 토지가격 작성과 공시방법에 대한 조항 신설(토지법 No. 45/2013/QH13, 114조)

  - 기존 토지법에서는 국가(중앙 직속 시와 성 단위 인민위원회)에 의해 결정된 토지가격 외에도 토지사용권 경매 또는 토지사용 사업안 입찰, 토지사용권 양도, 토지사용권 임대 및 재임대 활동 관련자와의 토지가격 합의과정 또는 토지사용권을 자본으로 기여할 때 형성되는 가격도 토지가격으로 제시했으나, 개정 토지법에서는 정부에 의해서 규정된 토지가격표와 구체적 토지가격만 제시함.

  - 인민위원회의 토지가격 공시 주기가 1년에서 5년으로 바뀜.

  - 공시된 토지가격대를 조정하게 되는 구체적인 조건 제시: 5년을 주기로 정부가 공시하는 토지가격대의 시행기간 동안 토지의 시장가격에 변동이 발생하는 경우(토지가격대의 최고가격 대비 20% 이상 상승 또는 최저가격 대비 20% 이상 인하), 정부는 토지가격대를 조정할 수 있음.

 

 ㅇ 주택 건설사업 투자안 및 양도 또는 임대를 목적으로 하는 기반시설 건설 투자안과 관련된 토지사용권 양도 조건을 규정

 

조건

내용

주택 건설사업 투자안에 있어 토지사용권 양도 조건

ㅇ 기반시설이 완비되었으며 개발자가 토지관련 재정적 의무를 다한 토지에 한해 지방 성 인민위원회가 도시지역 조건 관련 정부규정을 근거로 주택 개발 사업자의 토지구획별 토지사용권 양도 허/불허를 결정함.

ㅇ 이미 투자 허가서가 확보돼 있는 주택 건설사업 투자의 경우, 전체 혹은 일부 사업안 양도와 연계된 토지사용권이 양도되며 토지사용권을 양도받는 자는 승인된 공사 일정에 맞춰 투자안을 이행해야 함.

양도 또는 임대를 목적으로 하는 기반시설 건설 투자안 전체 양도와 연계된 토지사용권 양도 조건

ㅇ 토지사용권 양도를 위한 일반조건

ㅇ 승인된 사업안 내에 제시돼 있는 공사 일정에 맞춰 기술 기반시설이 완료 필수

 

□ 시사점 및 무역관 의견

 

 ㅇ 베트남의 토지문제와 관련해 현실적, 실질적인 요구사항들을 충족시키고 있다는 평을 받는 개정 토지법은 장기간 침체돼 있는 베트남 부동산 시장을 회복시키는 데 크게 기여할 것으로 기대됨.

  - 국가의 토지회수 사업과 관련해 개정 토지법은 토지회수 대상, 절차, 회수 심사권, 토지회수에 대한 보상과 이사비용 지원 등에 대해 더 구체적인 규정 내용을 담고 있음. 이로 인해 국가의 토지회수로 인해 발생할 수 있는 토지사용자의 권리와 이익 침해를 제한하고, 회수대상 토지를 소유한 자들의 권리와 이익을 보호받을 수 있게 된 것은 물론, 토지회수 사업의 공정성과 명백성이 보장, 강화됨.

  - 토지가격표 공시 주기가 기존법의 1년 단위에서 5년 단위로 변경되면서 부동산 시장이 더 안정될 것으로 예상

  - 구 토지법과 비교해 해외거주 베트남인과 외국인 단체 및 개인의 토지사용권을 확대시킨 것이 주목할 만한 사항. 또한 국내 투자자와 외국인 투자자 간 토지 사용에 대한 차별을 철폐, 동등한 권리와 의무를 부여하는 조항들이 신설돼 있어 외국인 투자자 유치에 긍정적으로 작용할 것으로 기대

 

 ㅇ 하지만, 개정 토지법 시행 과정에서 여러 문제점이 지적되고 있어 이를 해결해 줄 구체적인 시행지침 및 법령이 속히 마련돼야 한다는 의견이 제기되고 있는 상황.

  - 따라서 조만간 공표될 것으로 예상되는 토지법 관련 시행령과 법령에도 예의주시할 필요가 있음.

 

 

자료원: 구토지법(No.13/2003/QH11), 개정 토지법(No.45/2013/QH13), Ha Noi moi, VOV 등의 현지 일간지 기사, KOTRA 하노이 무역관 종합

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