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이집트, 부동산시장 활황 원인 및 전망
2007-06-14 이집트 카이로무역관 권세영

이집트 부동산 시장 활황 원인 및 전망

- 올해 부동산 경기 전망 쾌청, 건설 부분 10% 이상 성장할 듯 -

 

보고일자 : 2007.6.14.

권세영 카이로무역관

seyoung@kotra.or.kr

 

 

□ 개요

 

 ○ 2003년을 기점으로 이집트 부동산 시장은 급격한 변동을 거치면서 아파트 가격이 2006년에만 50% 이상 폭등하고 있으며 일부 지역은 2배 이상 상승하고 있음.

 

 ○ 부동산 개발 붐으로 아랍권 주요 부동산 개발기업이 이집트 진출이 활발해지고 있으며 건설부분도 2005/6 회계연도 14%, 2006/7 회계연도 1분기 중 15.2%의 성장세를 거듭하고 있음.

 

 ○ 이집트 부동산 붐의 원인으로는 외국인 토지 및 주택 소유의 허용, 담보대출 제도 실시, 재정적자 해소를 위한 정부소유 토지 매각 등의 정부 정책과 농촌 인구의 도시 유입으로 인한 수요 부족 현상에 따른 것으로 보고 있음.

 

 ○ 부동산 붐에 따라 부동산 거품 붕괴를 주장하는 측과 아랍권의 부동산 붐 추세로 볼 때 향후 4~5년간 부동산 가격이 지속적으로 상승할 것이라는 의견이 양립하고 있으나 상승에 무게가 실리는 분위기이며 이에 따라 건설부분도 10% 이상의 성장세를 보일 것으로 전망되고 있음.

 

□ 부동산 활황 원인

 

 ○ 이집트 부동산 시장은 2003년을 기점으로 성장세를 유지하다가 2006년 폭발적인 붐을 일으켰는데 부동산 시장활황 원인으로는 부동산 경기활성화를 위한 재정확충이라는 정책 기조에 따라 부동산 제도의 개선, 정부 토지의 적극 매각 등을 들 수 있음.

 

이집트 부동산 관련 주요 정책

정부 정책

세부 내역(관련 법규)

외국인 부동산

소유 허용

- 외국인 투자 활동을 위한 토지 및 빌딩 소유 가능(No8/1997)

* 농지의 경우 외국인 단독소유 불가능하며 이집트인 지분 51% 상의 합작을 통해서만 소유 가능(No 15/1963, 143/1981)

 * 이스라엘과 인접한 시나이 반도의 경우 보안상 문제로 외국인 부동산 소유 불가능(No56/1988)

- 외국인의 부동산 및 토지 소유 가능(토지의 경우 일부 제한 조항이 있음.(No 230/1996)

 * 토지의 경우 아랍계 외국인은 시내 토지 소유 가능하나, 비 아랍계
외국인 시내 토지 소유는 불가능

 * 주택 건설용 토지 소유만 가능하며 2개 구획 각 4000S/M 이내여야 함.

 * 외국인 토지 소유에 대한 제한은 총리 허가를 통해 면제될 수 있음.

 * 토지 획득 후 5년 내 건물을 완공해야 하며 등록시점부터 5년이 지나야 매각할 수 있음.

담보대출

제도 허용

및 제도 보완

- 2001년6월 은행 및 금융기관으로부터 담보 대출을 통해 주택구입이 가능토록 법규 제정(No 148/2001)

* 초기 시행시 대출금리 회수에 불안을 느낀 금융권의 소극적인 자세와 개인 신용평가 기준의 부재로 담보대출 제도 시행 부진

- 2005년 9월 최초 신용평가 기관 Egyptian Credit Bureau

(Estaliam)설립으로 담보대출 제도 활성화 초석 마련

등기제도 및 수수료 개선

담보대출 제도

활성화

- 이집트 부동산 중 10%만이 등기돼 있는데 이는 전체 부동산 가격의 12%(2003년)에 달하는 등기 수수료가 주요 원인이었음.

- 2006년 등기수수료 3%로 인하했으나 여전히 부동산 등기실적이 부진했고 은행의 경우 미등기 부동산의 경우 담보 대출을 하지 않아 담보대출제도가 유명무실하게 됐음.

- 2006년 등기수수료를 일괄적으로 LE 2000(약 350 달러)로 인하함에 따라 담보대출이 활성화됐음.

- 등기수수료 인하, 담보대출 활성화는 부동산시장의 폭발적 성장세를 자극하는 요인이 됐음.

부동산 자금

대출기관 설립

- 정부소유 El Taameer이 담보대출제도 처음 시행(2004년 5월)

- 민간기업 Egyptian Housing Finance Company 담보대출시행(2006년 1월)

- 담보대출용 자금 마련을 위해 이집트 정부는 L.E 100억(17억 달러)에 달하는 20년 정부 채권 발행

 

 ○ 제도적 개선과 함께 이집트 정부의 주택 미소유 저소득층에 대한 주택공급정책이 기본 정책기조로 작용하고 있는 점도 부동산 활황의 원인임. 이집트 정부는 저소득층 주택 지원자금(Guarantee and Subsidy Fund : GSF)을 통해 연 개인소득 LE 1만2000(2500달러) 또는 연 가족소득 LE 1만8000(3150달러) 미만의 가계에 LE 1만(1750달러) 범위 내에서 주택가격의 15%를 지원하고 있음.

 

 ○ 이집트 정부는 카이로 인근의 정부 토지를 매각하고 있고 매각 대금을 중산층의 생활 안정화에 활용하는 정책을 시행하고 있고 이를 아랍권 대형 부동산 개발기업이 구매함에 따라 부동산 가격 인상에 대한 심리적 기대감이 상승한 것도 최근 부동산 활황의 원인이 되고 있음.

  - 07년 5월 이집트 정부는 1주간에 걸쳐 New Cairo, 6 of October City, sheikh Zayed지역 정부소유 토지를 공개입찰을 통해 매각했는데 매각대상 8개 구획 중 6개 구획이 매각되었으며 매각 대상금액만 L.E 177억(31억 달러)으로 아랍권 주요 기업들인 Damac(UAE), Barwa(카타르) 등이 참가했음.

  - New Cairo에 소재한 토지 구획 매각의 경우 S/M당 낙찰 가격이 L.E 4005(702달러)로 첫 번째 입찰시 낙찰가격 보다 60.2%나 상승한 것으로 나타났음.

 

 ○ 이집트 정부의 토지 매각에 대해 일부에서는 오히려 주택가격 상승으로 일반 서민층의 주택구입을 더욱 어렵게 만들고 있다는 비판이 제기되고 있으나 정부토지 매각 정책은 계속 이어질 전망임.

 

□ 외국계 기업 진출 추세

 

 ○ 걸프 지역으로부터 부동산 투자가 활발한데 Emma(UAE)를 비롯 Damac(UAE), Barwa(카타르) 등 등 거대 부동산개발 기업은 카이로 인근 고급 주택 및 상가 복합단지 개발, 휴양지 개발 등에 참여하고 있으며 여타 걸프 지역 기업들도 대거 참여가 예상됨.

 

 ○ 부동산 투자가 가장 활발한 기업은 Emmar로 이집트에 주택단지 및 휴양지 건설에 40억 달러를 투자한 것으로 나타나고 있음.

프로젝트

투자액

세부 내역

Mukattam

21억 달러

- 카이로 시내 최고 높은 지역인 무카탐에 총 400만 s/m에 상업, 교육, 의료 복합단지 건설

New Cairo

10억 달러

- 신규 택지 단지인 뉴카이로 5구역 총 380만 s/m에 의료, 교육, 쇼핑몰을 포함한 고급 주택 단지건설

Cairo-Alexandria 주변 주택

7억 달러

- 카이로 외곽 카이로-알렉산드리아 로드 주변 대형 쇼핑몰, 호텔 및 주거단지 건설

Marassai

17.4억 달러

- 이집트 북서 해안 Sidi Abdel Rahman(Alamein)에 3000객실 호텔 및 휴양단지 건설

         자료원 : Business Today

 

□ 향후 전망

 

 ○ 부동산 거품 붕괴론에도 불구하고 현지 증시 분석기관인 Prime의 조사에 따르면, 산업 경기 cycle에서 볼 때 향후 4년간 급격한 변화는 없을 것으로 보며 이후 부동산 시장에도 구조 변화가 있을 것으로 예측하고 있음.

 

 ○ 부동산 시장이 계속 활황이 될 것이라는 전문가들의 이유는 아래와 같이 요약됨.

  - 이집트 정부가 외국 자본의 적극적인 유치를 추진하고 있어 부동산 시장이 붕괴되는 경우 정부 정책 실패를 초래할 수밖에 없어 정부가 시장 붕괴를 방치하지 않을 것으로 보임.

  - 4개의 담보대출 전문 금융기관에서의 대출이 2006년 L.E 10억(1억7500만 달러)이며 올해는 L.E 40억(7억 달러)에 달할 것으로 예측돼 주택 구입을 위한 수요가 그만큼 증가하고 있음.

  - 이집트 투자청 조사에 따르면 카이로 지역 주택 수요가 약 60만 호에 달하나 연간 공급 물량이 20만 호밖에 되지 않아 수요가 공급을 초과하고 있음.

 

 ○ Prime 조사에 따르면 이집트 투자청의 연 주택 수요 60만 호 계산은 수요자의 81%에 해당하는 저소득층까지 고려된 것으로 실제 중산층을 위한 중급 이상의 주택 수요는 11만5000호가 되는 것으로 나타나고 있어 주택 수요와 공급 해석이 정부와 다른 입장을 취하고 있음.

 

 ○ 전체적으로 생활수준 향상, 고소득자의 고급주택 선호 경향, 담보대출을 위한 개인 신용 평가 시설 개선, 부동산 개발자의 수요에 적합한 다양한 주택 공급 등의 영향으로 올해 주택 시장도 활황세가 예상되며 이에 따라 건설 경기도 높은 성장세를 보일 것으로 전망됨.

 

 

정보원 : EIU, Prime Real Estate Report, Business Today, Egyptian Gazette

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