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인도네시아 주거용 부동산 건설 시장 유망
2019-06-14 김희철 인도네시아 수라바야무역관


- 인도네시아 내수 침체와 고가 부동산 규제로 부동산 침체

- 정부가 추진중인 세율 완화(고급 주거용 부동산 대상)로 시장에 기대감

 


침체기에 빠진 자카르타 고급 부동산 시장 

자카르타 고급 아파트 거래건수 및 당 평균가

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자료 : Savills Indonesia

ㅇ 지난 2018년 인도네시아는 루피아 약세와 무역적자폭 확대 등 경제위기상황에서 연초 5.4%로 설정한 목표치보다 낮은 5.15%의 경제성장률을 기록, 부동산 시장도 냉각세

-      전문가들은 10%대의 공실률(아파트, 주택)이 부동산 가격상승 둔화요인으로 지적, 하지만 최근 자카르타 중심의 코워킹 스페이스 붐으로 사무실 임대 시장은 활기

 

부동산 시장 침체 해소를 위한 정부의 고급 주택 세율 인하 추진

 

고급 주택 관련 세율 개정안

법률명

현행

개정안

2009년 제 42호 상품 및 서비스에 대한 부가가치세와 사치품 거래세에 대한 법률

(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2009 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah)

200억 루피아 이상 주택 및 100억 루피아 이상 아파트에 대해 거래금액 20%에 해당하는 사치품 거래세 적용

300억 루피아 이상 주택 및 200억 루피아 이상 아파트로 적용범위 완화

소득세 제 22조

(Pajak Penghasilan pasal 22)

50억 루피아 이상 혹은 면적 150  이상의 아파트 및 50억 루피아 이상 혹은 면적 400  이상의 주택에 거래금액의 5%에 준하는 소득세를 구매자에 부과

기존 세율 5%에서 1%로

인하

자료 : 인도네시아 재무부

 

ㅇ 2018년 말 재무부 장관 RI Sri Mulyani는 상품 및 서비스에 대한 부가가치세와 사치품 거래세에 대한 법률(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2009 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah)과 소득세 제 22조(Pajak Penghasilan pasal 22) 개정에 대한 검토를 진행 중에 있다고 밝힘

 

ㅇ 정부는 인도네시아 내수 침체와 부동산 시장 냉각 해소를 위해 해당 법률의 적용 범위 및 세율 개정을 진행

-      현행법상 사치품으로 분류되는 부동산 구매자는 사치품 거래세(PPnBM) 20%, 부가가치세(PPN) 10%, 사치품소득세(PPh) 5%, 부동산 취득세(BPHTB) 5%를 합산하면, 총 거래액의 40%를 세금으로 납부해야 했음

-      개정안은 기존 200억 루피아 이상 주택과 100억 루피아 이상 아파트였던 사치품 거래세 적용 범위를 200억 루피아 이상 주택과 300억 루피아 이상 주택으로 대폭 완화

-        50억 루피아 이상 혹은 면적 150  이상의 아파트 및 50억 루피아 이상 혹은 면적 400  이상의 주택에 적용되던 5%의 소득세 역시 1%로 인하

-       

자카르타 지역별 아파트 당 평균가격 (인도네시아 루피아)

지역

‘17년 4분기

‘18년 4분기

상승률

*전년 동분기 대비

중심업무지구

50,982,585

51,826,226

1.7%

남부 자카르타

38,385,623

38,484,201

0.3%

비중심 지역

24,937,707

25,477,331

2.2%

자카르타 평균

32,972,787

33,808,198

2.5%

자료 : Colliers International Indonesia

 

ㅇ 자카르타 고급 주택시장은 약 800건의 거래가 이루어진 2016년을 정점으로 급속도로 경색되기 시작해 2018년에는 100건을 하회했으며, 2014년까지 가파른 상승세를 보였던 고급 아파트 평균 가격 역시 당 5,800만 루피아에 정체

-      부동산 투자자들은 현 상황을 저평가된 매물을 적극적으로 매입해야 할 투자 시점으로 평가하는 측과 관망해야 한다는 측으로 양분

 

ㅇ Toyota Housing Development(일본), Tokyo Tatemono(일본), Keppel Land(싱가포르) 등 외국 부동산개발 기업들은 각각 Summarecon Agung, Metropolitan, Farpoint Realty Indonesia 등 현지 기업과 합작을 통해 자카르타 및 수도권 지역 주택/아파트 시장에 진출.

 

부동산 개발 합작 투자 참여 기업 및 사업 내용

합작 투자 참여 기업

사업 내용

Toyota Housing Development-Summarecon Agung

-Toyota Housing Development와 Summarecon Agung 각각 49%와 51%의 지분율로 합작 투자 회사 설립

-Karawang 지역에 6.45 핵타르, 550호 규모의 주거단지 2개를 건설 예정

Keppel Land- Metropolitan

-Keppel Land와 Metropolitan 각각 50%의 지분율로 합작 투자 회사 설립

-동부 자카르타 Metland Menteng 지역에 12핵타르, 500호 규모의 주택과 상가 개발 예정

-총 투자규모 5조 루피아

Tokyo Tatemono - Farpoint Realty Indonesia

-Tokyo Tatemono 45%, Farpoint Realty Indonesia 55%의 지분으로 구성

-자카르타 지역에 1.2핵타르, 500호 규모의 아파트 건설 예정

-총 투자규모 1조 2000억 루피아

자료 : 각 회사 홈페이지

 

주택 건설 분야에서 한국 기업들의 진출 필요

 

인도네시아 건설시장 분야별 수주통계 (단위, 1천 USD)

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자료: ICAK 해외건설 수주통계

 

ㅇ 인도네시아 한국 기업 수주 건설사업의 경우 산업설비와 토목공사 등 인프라 분야에 치중되어 있음

- 해외건설종합정보서비스(ICAK) 수주통계에 따르면 1970년 4월 29일 삼환기업의 한국 기업 최초 건설 사업 수주 이후 총 175개 업체에서 558건 총 190억 달러의 건설 사업을 수주함

- 그 중 약 78.4%의 수주액은 산업설비와 토목공사 등 인프라 분야에서 발생했음

- 전체 금액 중 주택 건설 사업 수주액이 차지하는 비중은 4억 440만 달러로 전체 중 2.3%에 불과

- 올해 연임에 성공한 조코위 대통령이 인프라 건설 프로젝트를 지속적으로 추진해 나갈 것으로 예측되는 바에 따라 인프라 건설 수주 금액은 더욱 확대될 것

 

ㅇ주택 개발 사업, 중국계 및 일본 자본에 의해 이루어지는 중

-높은 기술력이 요구되는 고층 아파트 및 주상 복합 건물의 경우 외국 기업과의 합작투자회자(외국 지분 최대 67%) 설립을 통한 비즈니스가 주로 이루어짐

-최근 부동산 시장 활황 기대에 힘입어 주택 시장에 새로운 주택 건설 사업 계획이 발표되고 있으나 한국의 경우 2017년부터 현재까지 주택 건설분야에서 신규 수주를 기록하지 못하고 있음

-2019년 1분기 발표된 주택 건설 프로젝트의 경우 대다수 일본 및 싱가포르, 홍콩 등 중국계 기업의 투자에 의해 이루어지고 있음

-이미 포스코, 현대, 롯데 등 한국 기업들의 성공적인 아파트 건설 사업 수주 경험을 바탕으로 그 기술력을 인정받은 바, 향후 주택 건설 프로젝트 수주 가능성은 충분하다고 예상됨

 

시사점 및 향후 전망

 

ㅇ 사치품 거래세와 소득세의 완화는 거래를 유발하여 침체된 부동산 시장에 호재로 작용할 것을 기대

- 재무부 장관 RI Sri Mulyani는 “부동산 업계에서 소득세 외에 추가로 부과되는 사치품 거래세에 많은 불만이 있었다”며 개정안이 나올 경우 경색된 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대한다고 발표

- 국세청 홍보부는 해당 세율 및 과세 적용 범위 완화조치로 부동산 거래에 부담 요소로 작용하는 요인을 제거하는 동시에 개발업체들의 부동산 시장 공급 확대를 유인하여 파급효과로 세수 확대와 경제성장을 꾀한다고 밝힘

ㅇ 고층 빌딩 건설 경험이 많은 한국 건설 기업의 경우 충분한 경쟁력을 가지고 있으므로 일본 및 중국계 자본이 진출해 있는 아파트 및 주택 시장에서 경쟁해볼 만 함

ㅇ 해당 개정안은 아직 검토 중에 있으며 공급자와 구매자 모두 법안 적용 이전까지 거래를 유보할 것으로 예상


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