윤수종 광둥줘지엔법률사무소 변호사

코로나19에 대응하기 위하여 중국정부는 춘지에(春节) 휴가기간 연장, 조업 재개 시기 연장 시행, 교통 규제, 주민 거주지 폐쇄관리 등 일련의 엄격한 관리규제와 격리조치를 실시하였다. 코로나 19기간, 다수 기업의 근무재개 및 공장 가동이 지연됨에 따라 기업운영이 어려워져 심각한 경영난에 처하게 되었다.

부동산을 임차하여 생산/경영을 하는 사업주인 경우, 조업 재개 후 임차료를 즉시 지불해야함에 따라 관련 분쟁이 많이 발생하고 있다. 특히 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 공업단지 등에 입주하고 있는 민영 중소기업과 자영업자는 심각한 자금난을 겪고 있어 코로나 19기간 임차료 감면(减免)을 절박하게 기대하고 있는 상황이다.

Ⅰ임대차계약의 특징

임대차 계약은 당사자의 일방(임대인)이 상대방(임차인)에 대하여 어떤 물건을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임(借賃)을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 쌍무(双务)계약(a), 유상(有偿) 계약(b)에 해당된다. 즉, 임차인이 임차료를 지불하는 것은 임대물의 사용/수익권을 획득하기 위한 대가이고, 임대인은 임차료 수입을 얻기 위하여 임대물을 임차인에게 임대한다.

임대물(부동산)의 희소성과 물권성(物权性) 특징으로 인해 임대차계약 상 임대인은 상대적으로 경제적 위치가 약자인 임차인보다 계약조건상 우위에 있는 경우가 많다. 이에 따라 실제 계약서 작성 시 임대인 측에서 임대차계약을 제시하며, 임차인에 의한 계약 수정 요구와 의견을 수용하지 않는 현상이 보편적이다. 특히 임차인 측이 개인 혹은 소규모 경영을 진행하고 있는 민영 중소기업이거나 자영업자인 경우 임대차계약 상 당사자 쌍방의 지위가 실질적으로 평등(对等)하지 않다고 볼 수 있다.

그러나, 임대차 계약 당사자 간의 실질적인 불평등성을 이유로 앞에서 말한 임대차계약의 특징(쌍무계약 및 유상계약의 특징)을 부인할 수는 없다. 분쟁이 발생한 경우, 임대차계약에 약정된 조항(위약책임(c)에 대한 인정 문제를 포함)을 우선적으로 적용해야 하며, 해당 계약 상 약정이 없는 경우는 관련 법률과 정책의 규정에 따라 구체적으로 해석하고 분석해야 한다.

Ⅱ 임대차계약의 분쟁해결 근거

임차인이 코로나19 및 코로나 19방역조치를 이유로 임차료 감면 혹은 임대차계약의 변경, 해제를 주장할 경우 계약, 법률 및 정책의 근거가 있어야 한다.

1. 계약 근거

임대차계약 상 전염병, 불가항력, 정부에 의한 조치 등 사유가 발생할 시 임차료의 지불의무를 전부 혹은 일부분 면제한다고 약정되어 있는 경우 임차인은 해당 계약의 약정에 따라 임차료를 감액, 면제할 것을 요구할 권리가 있다.

2. 법률 근거

임대차계약에 위 약정이 없는 경우에는 관련 법률 규정에 따라 분석해야 한다.

(1) 불가항력 적용에 관한 주장(d)

현시점 주류의견(主流观点)에 따르면 코로나 사태 및 코로나 사태 방역조치는 “불가항력”에 해당한다고 보고 있으며, 임차인이 <계약법> 상 불가항력 관련 규정에 근거해 임차료의 감액, 면제 혹은 임대차계약의 변경, 해제를 주장할 경우, 아래 요소 및 인과관계(因果关系) 등을 종합적으로 고려하여 분석해야 한다.

가. 불가항력을 이유로 계약상 책임을 부담하지 않을 것을 주장할 경우, “불가항력으로 인해 계약을 이행할 수 없게 되었다”라는 조건에 부합하여야 하며 임차인은 코로나 사태 혹은 정부의 코로나 사태 방역조치로 인해 임대차계약을 이행할 수 없게 되었음을 증명해야 한다.(e) 코로나 19의 영향으로 인해 임대물을 정상적으로 사용할 수 없게 되어 임차인이 임대인에게 임차료의 감액, 면제를 요구할 경우, 해당 요구는 일반적으로 법원의 지지를 받을 수 있다. 코로나 사태로 인해 임차인에 의한 임대물 점유(占有)와 사용이 영향을 받지 않은 상황에서 코로나 사태 기간 중 고객 감소 등에 기인한 영업수입의 감소를 이유로 임차료의 감액, 면제를 요구할 경우, 일반적으로 임차인의 임차료 지불의무는 면제받지 않는다. 또한 당사자가 계약 이행불가(不能履行) 혹은 손실 확대에 대해 귀책사유(可归责事由)가 있는 경우는 법에 따라 상응한 책임을 부담해야 한다.(f)

나. 불가항력 사유는 계약 이행 기간 내에 발생하여야 한다. 계약을 체결하기 전 혹은 계약의 지연이행(迟延履行)기간에 불가항력 사유가 발생한 경우, 불가항력을 이유로 계약 책임 면제를 주장할 수 없다.

다. 임차료의 감액, 면제 범위는 불가항력 사유로 인해 계약이행에 미친 영향에 따라 산정해야 한다. 예를 들면, 불가항력으로 인해 계약을 이행할 수 없게 된 상황을 “계약 전부 이행 불가”, “계약 일부분 이행 불가” 및 “계약 일시적 이행 불가”등으로 분류하여 그 상황에 따라 “임차인에 의한 계약 해제 혹은 변경 요구와 임차료 면제 요구의 수용”, “임차인에 의한 계약 변경 요구와 임차료 일부분 감액 요구의 수용” 및 “임차인에 의한 지연이행, 일부분 이행, 불이행 요구의 수용” 등 상응한 법적 결과를 확정할 수 있다.

라. 임차인이 불가항력 사유로 인해 약정한 기한 내에 임차료를 지불할 수 없거나 임대차계약을 이행할 수 없게 된 경우, 임대인이 불가항력 사유로 인해 자신이 받은 영향, 경영상황 등에 근거해 상응한 대응책과 조치를 취하여 자신의 손실을 경감할 수 있도록 임차인은 즉시 임대인에게 관련 사실을 통지하여야 한다(통지의무).

(2) 공평(公平)원칙 적용에 관한 주장(g)

임차인이 코로나 사태 혹은 코로나 사태 방역조치를 이유로 임대차계약에 따라 이행할 경우 임차인에 대해 명백하게 불공평하거나(明显不公平) 계약 목적을 실현할 수 없음(不能实现合同目的)을 주장하는 경우, 법원은 공평원칙에 근거하여 분쟁사건의 실제상황에 따라 임차료 감액, 면제 여부와 임대차계약의 변경 혹은 해제를 확정해야 한다.

3. 정책 근거

임대물 소재지 정부(성(省), 시(市), 현(县)/구(区), 진(镇)/가도(街道)에서 발표한 임차료 감액, 면제 관련 정책에 부합 할 경우 임차인은 관련 정책의 규정에 따라 임차료 감면을 요구할 수 있다. 단, 일반 사업주가 국유(공유)임대물을 임차한 후 다시 별도로 제3자에게 임대한 경우, 해당 사업주(제1임차인)가 제2임차인(次承租人)에 대해 임차료 감면의무를 반드시 져야 하는 것은 아닌 점에 유의할 필요가 있다. 제2임차인 혹은 조정기관(调解机构)은 공평합리 원칙에 근거하여 제1임차인이 감면대우를 받은 국유(공유)임대물의 임차료 범위에 한하여 제2임차인을 위해 임차료의 감면조치를 취할 것을 건의하거나 제창할 수는 있다고 본다.

임대물이 국유(공유)임대물에 속하지 않고, 관련 정책의 근거도 없을 경우, 임대차계약의 당사자 쌍방 간에 혹은 계약 당사자가 관련 조정기관의 조정 하에 실사구시(实事求是), 공평합리, 평등자원, 상호이해 등 원칙에 따라 임차료 감면, 계약 변경 혹은 해제 등 사항에 대해 협상을 하는 것이 바람직하다.

Ⅲ 임대차계약분쟁 해결건의

중국정부 및 최고인민법원이 공포/시행한 최신 정책, 규정 등을 살펴보면, 코로나 19 관련 민사사건의 해결에 있어 협상, 조정 등 비소송(非诉讼) 분쟁 해결방식을 통한 해당 민사 분쟁을 해결할 것을 적극적으로 제창하고 있다고 말할 수 있다.(h) 코로나 사태 관련 임대차계약분쟁은 민사 분쟁에 해당하며, 당사자 간에 협상, 조정, 중재, 소송 등 합법적인 수단, 절차를 통하여 분쟁을 해결하고, 법률법규(예를 들면 형법, 치안관리처벌법)에 위반하는 방식, 수단으로 자기의 권리를 보호하는 것은 회피하는 것이 바람직하다.

임대차계약분쟁의 해결에 있어서도 계약 당사자 쌍방 간에 혹은 계약 당사자가 관련 조정기관의 조정 하에 우선 코로나19 기간 중 임차료 감면, 지불기한, 지불금액, 계약 해제 등 사유에 대해 수차례 협상을 가지는 것이 바람직하다고 본다. 협상을 거쳐도 여전히 합의에 달하지 못할 경우, 불필요한 위약책임이 발생하는 경우를 방지하기 위해 임대차계약 상 약정된 의무를 적절하게 이행함과 동시에 계약 상 약정된 분쟁해결방식을 통해 계약 약정, 법률 및 정책의 관련 규정에 따라 법원 혹은 중재기관에 분쟁해결을 신청하여 자신의 정당한 권익을 보호하는 것이 타당하다고 본다.

해석 :

a) 계약 당사자가 서로 대가적 의무를 가지고 채무를 부담하는 계약

b) 계약의 각 당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 재산성의 출연을 하는 계약. 모든 쌍무계약은 유상계약임

c) <계약법>제107조, 제114조

d) <민법총칙>제180조 제1항, <계약법>제94조, 제117조 제1항, 제118조

e) 최고인민법원 통지(法发[2020] 12号) <법에 따라 신종 코로나사태 관련 민사사건 적절한 심리에 관한 몇 가지 문제에 대한 지도의견(1)> 제2조: 당사자가 불가항력을 이유로 일부분 혹은 전부의 책임을 면제할 것을 주장할 경우, 불가항력으로 인해 직접적으로 초래된 민사의무의 일부분 혹은 전부를 이행할 수 없게 된 사실에 대해 증명책임을 져야 한다.

f) 최고인민법원 통지(法发[2020] 12号) <법에 따라 신종 코로나사태 관련 민사사건 적절한 심리에 관한 몇 가지 문제에 대한 지도의견(1)> 제3조 제1항

g) <<최고인민법원에 의한 <중화인민공화국 계약법>의 적용에 관한 몇 가지 문제에 대한 해석(2)>> 제26조

h) 최고인민법원 통지(法发[2020] 12号) <법에 따라 신종 코로나사태 관련 민사사건 적절한 심리에 관한 몇 가지 문제에 대한 지도의견(1)> 제1조 

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