- 토지 및 건물에 대한 정부의 수용절차 -

- 정부수용에 따른 보상기준 -

  

김윤국 변호사(ygkim@126.com) 중국중성청태로펌

 

 

최근 중국 정부는 도시화 과정에서 많은 수량의 토지와 건물을 수용하고 있으며 그중에 상당수의 기업이 수용정책에 대한 이해 부족과 사전 준비가 미비해 불이익을 당하는 경우가 있다. 특히 집체소유토지를 이용하거나 공장건물을 임대 사용하는 기업에서 수용 발생 시 정당한 보상을 받지 못하고 이전하는 사례도 적지 않다. 본문은 공장철거에 직면한 기업들의 충분한 권리 주장과 법적인 리스크를 예방하기 위한 목적으로 현재 실행 중인 중국의 정부 수용 및 보상제도에 대해 정리해보도록 한다.

 

정부의 수용과 보상 관련 법률정책

 

1. 국가의 법률정책

  (1) <국유토지상의 건물에 대한 수용과 보상조례> (2011년 1월 21일)

  (2) <국유토지 지상건물 수용 평가 방법> (2011년 6월 3일)

  (3) 최고법원의 "농촌집체토지건물수용 시 보상문제에 대한 회답"(2005년)

最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复

  (4) 감찰부의 "건물수용과 보상에 관한 통지"

中纪委和监察部关于进一步规范房屋征收与补偿的通知(2011년 3월 17일)

 

2. 지방정부의 실행규칙 

정부 수용에 있어서 국가법률상에 규정되지 않은 사항 예를 들면 영업정지 손실보상 기준, 이사비용 책정기준, 집체소유토지상의 건물수용방법 등에 관한 구체적인 내용은 성급 또는 시급 지방정부에서 별도로 실시세칙을 작성해 집행하고 있다.

 

국유토지상의 건물에 대한 수용 및 보상

 

1. 수용관계인

  - 수용인: 현급 이상의 인민정부

  - 피수용인: 건물소유인

 

2. 수용범위

  (1) 국가안전 또는 외교상의 필요

  (2) 정부에서 실시하는 기초시설 건설의 필요

  (3) 정부에서 실시하는 공공사업의 필요

  (4) 정부에서 실시하는 보장성 주택 건설의 필요

  (5) 정부에서 실시하는 구(旧) 도시 개조의 필요

  (6) 기타 공공이익의 필요

 

3. 수용절차

  (1) 수용 및 보상에 관한 방안 작성 및 공시

  (2) 수용에 대한 결정

  (3) 수용결정에 대한 공고

  (4) 토지, 건물에 대한 가치평가

  (5) 수용인과 피수용인 사이 보상에 관한 협상

  (6) 협상불능 시 수용인이 보상결정

  (7) 피수용인 자체이전 또는 강제철거(피수용인이 수용인의 보상결정에 행정소송을 제기하지 않거나 행정소송에서 패소후 수용인은 피수용인의 건물에 대한 강제철거신청을 할 수 있음.)

 

4. 피수용인의 권리

  (1) 수용 및 보상방안에 대한 의견제출

  (2) 수용결정 불복 시 행정복의 또는 행정소송제기

  (3) 정부측 평가금액에 대한 재평가 요청 및 전문가위원회 감증요구

  (4) 보상결정에 불복 시 행정재의 또는 행정소송제기

  (5) 보상금 지급 청구

 

5. 피수용인에 대한 보상 내용

  (1) 토지 및 건물에 대한 보상금: 토지 및 건물에 대한 보상은 법적으로 필히 가치평가를 해야 하는 것으로 규정돼 있다. 즉 수용인에 등록된 전문평가기관에 의뢰해 시가기준으로 가치평가를 하며, 평가금액을 건물에 대한 보상금으로 결정한다. 피수용인이 평가금액에 이의가 있을 시 재평가 요청 및 전문가위원회 감증까지 신청할 수 있다. 

  (2) 이사보조비용: 주로 시설에 대한 철거와 운반비용을 포함하며 구체적인 기준은 지방정부에서 별도로 정한다. 피수용인이 지방정부의 보상기준에 동의하지 않을 경우 수용인에 등록된 평가업체에 의뢰해 평가할 수도 있다. 청도시의 경우 비주택건물 수용 시 건축면적에 따라 평당 40위안 기준(2013년도 기준)으로 이사보조비용을 지급한다. 

  (3) 영업정지 손실보상: 정부 수용으로 피수용인측 영업중단이 됐을 경우 영업정지 전 경제적 효율과 영업정지 기간을 감안해 보상금액을 정하며 구체적인 기준은 지방정부에서 별도로 정한다. 영업정지 손실은 법상 필히 평가할 사항은 아니다. 일반적으로 지방정부에서 지방의 경제상황에 따라 보상기준을 정하며 피수용인이 이에 동의하지 않을 경우 평가기관에 의뢰해 평가할 수도 있다. 일부 지방정부의 보상기준을 예로 들면 아래와 같다.

    가. 청도시의 경우 건축물 용도와 건축면적에 따라 매월 평당 80~100위안 기준으로 총 12개월로 계산해 영업정지 손실로 보상한다.(<2013년 청도시 국유토지상의 건물수용과 보상조례>실행에 관한 통지)

    나. 상해시의 경우 피수용건물 가치평가금액의 10%를 영업정지손실로 보상한다. (2011년 상해시 국유토지상의 건물수용 및 보상실시세칙)

    다. 광저우시의 경우 수용 결정 전 피수용업체의 1년 내 평균이윤을 기준으로 6개월로 계산해 영업정지 손실로 보상한다. (2017년 광저우시 국유토지상 건물수용 및 보상실시방법)

 

6. 보상조건

  (1) 정부 수용 시 보상을 받을 수 있는 건물은 우선 합법적인 건물이어야 한다. 주로 소유권등기가 완료된 건물과 건설공정규획허가증을 취득한 미등기건물 또는 재건공정을 포함한다.  

  (2) 정부 수용 시 영업정지 손실보상을 받을 수 있는 조건은 아래와 같다.

    가. 수용건물의 용도상 비주택건물이여야 함.

    나. 영업 및 세무등기가 돼있어야 함.(청도 경우 3년 내 세무신고기록이 있어야 함.)

    다. 부동산등기증, 사업자등록증, 세무등기증상의 영업주소가 동일해야 함.

 

집체소유토지상의 건물에 대한 수용 및 보상

 

1. 현재 집체소유토지상의 건물에 대한 수용절차와 보상에 있어서 구체적인 법률규정은 없다. 단 2005년 최고인민법원의 관련 사법해석과 2011년 중앙정부 감찰부의 통지문에 근거하면 집체소유토지상의 건물을 수용할 경우 국유토지상의 건물수용절차와 보상방법에 참조한다고 규정하고 있다. 일부 지방정부에서는 집체토지 수용에 관련해 별도로 세칙을 규정해 실행하는 경우도 있다.

 

2. 집체소유토지상의 건물에 대한 보상조건은 집체소유건설용토지상에 건설한 건물이어야 하고 건설공정규획허가증을 취득한 건물이여야 한다. 실무 중에 많은 기업이 집체소유인 비건설용지를 사용했거나 또는 토지증 문제로 건축허가를 받지 못해 정상적인 보상을 받지 못하는 사례가 있다. 단 정부 측의 투자유치 등 역사적인 문제로 조성한 것이라면 회사는 토지소유자 및 지방정부와 협의해 해당보상을 청구할수 있다.

 

건물수용 시 임차인에 대한 보상규정

 

1. 법상 임차인에 대한 보상근거 

건물수용 시 공유주택(국가소유주택)의 임차인에 대한 보상은 <국유토지상의 건물에 대한 수용과 보상조례>에 규정돼 있지만 일반건물의 임차인에 대한 보상은 <조례>에 규정돼 있지 않다. 단, 일부 지방정부나 지방법원에서 이사비용과 영업정지손실에 대한 보상을 건물임차인에 지급해야 한다는 내용의 지방법규나 판결을 볼 수 있다.

 

법리상으로 분석하면 정부수용은 자연재해, 전쟁 등의 불가항력에 속하지 않는 이상 임대계약해지의 사유로 될수는 있지만 법률책임의 면제사유로는 될수 없다. 따라서 임대인은 정부수용의 사유로 임대계약을 해지할 경우 비록 위약책임을 가지지는 않지만 임차인에 일정한 보상금을 지급할 의무가 있다. 그리고 수용인이 지급하는 보상내용 중 이사비용과 영업정지 손실보상은 성질상 건물을 실제로 사용하는 자와 직접 관련되므로 <민법>상 '공평'의 원칙 하에 응당 임차인에게 지급하는 것이 당연하다.

 

2. 실무 중  임차인에 대한 보상방법

  (1) 보상 내용: 임대인과 임차인이 체결한 임대계약에 정부수용 및 보상에 관한 처리방법이 약정돼 있으면 같은 약정에 따른다. 약정이 없을 경우 쌍방협의 하에 정하며 협의가 되지 않으면 임차인은 수용인이 임대인(건물소유인)에 지급하는 이사보조비용과 영업정지 손실보상금을 기준으로 보상요구를 할 수 있다. 임차인이 자비로 건물에 인테리어를 했을 경우 해당 부분에 관한 보상도 요구가 가능하다. 

  (2) 보상조건: 임차인은 아래의 조건에 부합할 때만 위의 보상을 받을 수 있다.

    가. 임대계약이 유효해야 함. 특히 임대건물이 합법적인 건물이어야 함.

    나. 임대기한 만기일이 정부의 수용결정일 이후여야 함.

    다. 임대인은 법적으로 영업등기와 세무등기를 한 상태여야 함.

    라. 임대인의 영업등기와 세무등기상 영업장소는 수용건물의 주소와 일치해야 함.  

  (3) 보상금 지급방식: 실무 중 일반적으로 임대인이 임차인과 협상해 해당 보상금을 지급하고 임대계약을 해지하며, 임대인은 임대계약해 지서류를 근거로 수용인으로부터 보상금을 받게된다. 

  (4) 실무 중 주의사항: 실무 중 임대인이 정부수용정보를 얻고 보상금 지급의무를 면하기 위해 임차인에 사전 계약해지통보를 하는 경우가 있다. 일단 임대계약이 해지되면 임차인은 영업정지 손실보상금을 받을 수 있는 자격이 상실된다. 이의 경우 임차인에 대한 구제조치로 임대인 상대로 임대계약 임의해지로 인한 손해배상청구를 하거나 법원에 임대계약해지의 무효청구소송을 제기할 수도 있다.

 

수용보상에 관한 가치평가

 

정부수용 토지와 건물에 관한 보상금은 필히 부동산가격평가기관에 의뢰해 평가를 해야 한다. 인테리어, 자산이전비용, 영업정지손실비용 등에 관한 보상금액은 수용인과 피수용인이 협상해 정할 수 있으나 협상 불능 시 역시 부동산가격평가기관에 의뢰해 평가할 수 있다.  <국유토지상의 건물수용평가방법> (建房201177号)에 의한 평가절차와 방법은 아래와 같다.

 

1. 평가기구 선정

부동산 가치평가기관의 선정은 우선 피수용인 사이에 협의해 결정하며, 협상이 되지 않을 경우 투표나 추첨의 방식으로 선정할 수 있다.

 

2. 평가방법

  (1) 토지와 건물에 대한 평가: 부동산가치평가는 시장법(市场法), 수익법(收益法), 원가법(成本法), 가상개발법(假设开发法)등의 방법 중에 가장 적합한 한 개 또는 두 개의 방법을 선택할 수 있다. 그중 수용건물과 유사한 거래가 존재할 경우 시장법을 적용하며, 수용건물에 경제적인 효익이 발생할경우 수익법을 적용하고 수용건물이 건설중의 재건공정일 경우 가상개발법을 적용할 수 있다. 

  (2) 영업정지 손실에 대한 평가

영업정지 손실에 대한 구체적인 평가방법은 <국유토지상의 건물수용평가방법>에 해당 규정이 없다. 실무 중 수용 전의 3년간 영업실적을 근거로 영업정지기간의 영업수익과 이윤을 예측하해 영업정지 손실을 산출하게 된다. 그리고 영업정지로 주문취소에 따른 위약금 손실도 영업정지 손실로 청구하는 경우가 있다.

 

3. 평가 절차

  (1) 평가보고 완성 후 피수용인이 의문이 있을 경우 평가기관은 이에 해석과 설명을 해야 한다.

  (2) 피수용인이 평가보고서에 이의가 있을 경우 응당 보고서 수령일부터 10일 내에 평가보고서에 대한 재심사(复核) 신청을 할 수 있다.

  (3) 피수용인이 심사결과에 이의가 있을 경우 심사보고서 수령일부터 10일 내에 평가전문위원회에 감증신청을 할 수 있다.

  (4) 피수용인이 평가전문위원회의 감증 결론에 이의가 있을경우 수용인은 감증 결과에 근거해 일방에서 보상결정을 내린다.

  (5) 피수용인이 수용인의 보상결정에 불복할 경우 행정재의 신청 또는 법원에 행정소송을 제기할 수 있다.

 

수용보상금에 관한 세금사항

 

1. 기업소득세

  (1) <기업소득세법> 제3조 및 제4조에 근거해 피수용인은 정부수용으로 취득한 보상금을 기업의 영업외 소득으로 계산해 해당 해의 이윤에 따른 25%의 기업소득세를 납부해야 한다. 세금계산방법은 아래와 같다.

      · 응납세금=(수용보상금-법정공제금액+영업이윤)*25% 

  (2) 국가세무총국에서 2012년 8월 10일에 발표한 “기업의 정책상 이전 관련 소득세 관리방법” (국세2012 제40호)에 근거하면 기업에서 수용보상금을 납세소득으로 계산할 시 아래항목의 지출과 비용을 소득에서 공제할 수 있다.

    가. 기업이전에 의한 자산처분지출

예를 들면 변매(变卖) 시 매각금액과 세금, 철거 또는 페기 시 장부상 정액(净值)을 자산처분지출로 납세소득에서 공제 가능함.

    나. 기업이전비용: 납세소득에서 공제할 수 있는 기업 이전비용에는 직원배치비용(安置费用), 영업정지기간 직원급여 및 복리, 이전재산의 임시보관비용, 각종 재산의 이전설치비용, 기타 이전비용을 포함한다. 

  (3) 수용보상금에 대한 기업소득세 신고 및 납부시점은 이전완료 후이며 이전 시작해 최대 5년의 기간을 준다.

 

2. 토지증치세

<토지증치세잠행조례>제8조 및 <토지증치잠행조례세실시세칙> 제11조에 근거하면 기업에서 토지건물수용으로 취득한 보상금은 토지증치세를 납부하지 않는다.

 

3. 인화세 (印花税)

<인화세잠행조레>에 의하면 기업에서 정부의 수용으로 취득한 보상금은 인지세 징수대상에 속하지 않는다.

 

수용 업무 중에 주의할 점

 

1. 실무 중 건물 임대인은 정부에서 수용결정이 있기 전에 임차인에 철거통보를 하는 경우가 있으며, 이는 정부의 수용행위가 아니므로 기업에서 필히 응해야 하는 것은 아니다. 임대인이 강압으로 철거를 요구할 경우 이는 임대계약에 대한 임의 해지로 볼수 있다. 반대로 임차인은 임대료 미지급 등 임대인에 계약해지의 사유가 발생하지 않도록 특별히 유의해야 한다.

 

2. 법에서 정한 영업정지 손실보상을 충분히 받기 위해 회사는 정부의 수용 결정이 있기 전에 정상적인 경영활동을 유지해야 하며 특히 회사의 실제영업장소가 등기한 법인주소와 일치하지 않을 경우 즉시 등기변경을 해야 한다.

 

3. 회사에서 사용하고 있는 토지가 집체소유토지이거나 토지건물의 소유권 등기 상 하자가 있을 경우 보상금 취득에 영향이 있으므로 회사는 정부의 수용결정이 있기 전에 보완해야 한다. 보완하기 어려울 경우 지분양도를 해 사전철수하는 방법도 고려해 볼 수 있다.

 

4. 수용인이 가격평가사무소에 의뢰해 피수용인의 토지와 건물에 대해 가치평가를 할 경우 참고로 되는 시장가격 정보의 객관성과 합리성에 대해 정확한 검토가 필요하며, 이의가 있을 경우 재평가 신청과 전문가 감정신청을 할 수 있다. 경영정지 손실의 평가에 있어서 회사의 3년간 영업이익을 참고로 하게 되므로 회계서류상 문제가 없도록 사전 확인이 필요하다.

 

 

※ 이 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.