법무법인 아세안 최지웅 대표변호사

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최근 들어서 베트남 내 아파트분양 광풍이 일고 있다.  이전에는 호치민 지역을 중심으로 투자자가 집중되었다면, 이제는 하노이 지역까지 아파트 투자 붐이 일고 있어, 무자격 분양브로커 및 일부 사기성 컨설팅업체에 의한 무분별한 베트남 부동산투자가 문제로 대두되고 있다.  심지어 일부 컨설팅업체들은 한국 투자자들을 유치하여 베트남 부동산투자 관광코스까지 개발하며 묻지마 투자 분위기를 부추기는 상황이다.  이러한 상황에서 일부 로펌들까지 부동산투자 세미나를 개최하는 등 객관적 위치에서 고객의 리스크를 보호해야 하는 측면에서 이탈하여 오로지 이윤을 추구하는 모습이 우려스럽다는 지적까지 일고 있다. 

2015년 8월 주택법이 개정되기 전까지는 베트남에서 근무 및 거주하는 주재원들에 한하여 비자가 있는 사람들만 베트남에서 부동산을 구입할 수 있었고, 임대 자체도 불가능하였다.  관련 법이 개정되면서 베트남 내 상주하지 않더라도 유효한 여행비자나 유학비자 등 적법한 비자(체류신분)를 소지(적법하게 입국)한 외국인 개인의 경우, 부동산 매입이 원칙적으로 가능하다.  베트남에서 적법한 투자등록증이나 해당 인허가를 취득한 외국투자법인이나, 외국법인의 지사 및 대표사무소, 외국은행의 지사 등도 부동산 매입이 가능하다.  다만 외교적 특권이나 면책특권 등 특별대우 대상인 개인이나, 법령에 따른 우선권 또는 면책특권이 적용되는 재외공관과 외국기구의 대표사무소 등은 부동산 매입이 불가능하다.  또한 외국인 개인의 경우 일정한 등록만 하면 임대도 가능하다.   

다만, 모든 부동산을 구매할 수 있는 것이 아니라, 개발 프로젝트 구역 내에서만 가능하다는 점에 각별히 주의하여야 한다.  간혹 베트남 내 구 단독주택이나 빌라를 구입하여 사업영위나, 임대를 계획하는 한국인 투자자들이 필자 소속 법무법인에 상담문의를 하는데, 대부분 소유권 취득이 불가능한 경우에 해당된다.  따라서 베트남 내 부동산 구입은 주로 신규 분양 아파트를 구매하는 방식이 대부분으로 볼 수 있다.

또한, 베트남 내 아파트 분양 시 주의할 점은 베트남 내 분양되는 아파트는 아파트 단지 내에서 30%를 초과하여 외국인에게 분양할 수 없다는 점이다.  예컨대 단지 내 100세대가 분양된다면, 그 중 최대 30세대까지만 외국인에게 분양이 가능하다.  만약 분양사에서 법정기준을 초과하여 외국인에게 분양 시에는 해당 매매계약이 무효가 된다는 유권해석이 있으므로 각별한 주의를 요한다.

한 가지 안타까운 점은 외국인 개인이 부동산(사용권)을 50년까지밖에 보유하지 못한다는 점이다.  외국투자법인의 경우에는 법인 존속기간까지라는 제한이 있다.  예를 들어서 외국인 개인이 5년을 보유한 한 아파트를 다른 외국인이 구매하는 경우, 구매한 다른 외국인은 잔여기간인 45년만큼만 보유할 수 있다.  그렇기 때문에 대부분 외국인의 부동산 구매는 신규 분양 아파트를 구매하는 것이 일반적이다.

외국인 소유 아파트는 외국인에게만 매매가 가능하다는 부정확한 정보가 알려진 바 있는데 이는 사실과 다르다.  외국인 본인 명의의 부동산을 구매한 경우, 추후 해당 부동산을 반드시 외국인에게 매매할 필요는 없으며, 베트남인, 외국인 불문하고 자유롭게 매매가 가능하다.  단, 베트남인이 외국인으로부터 부동산을 구매하는 경우에는 토지 사용권을 제외한 건물은 영구적으로 소유할 수 있다는 점이 다른 점이다.  일부 한국인 투자자들의 경우, 베트남 내 부동산 소유 기간이 50년이므로 불안해하는 경우가 있는데, 사실 여기에 큰 의미가 있는 지는 의문이다.  실제로 한국 내에서도 같은 아파트를 50년 이상 보유하는 경우가 극히 드물고, 시세차익 실현을 위해 통상 10년 내, 길어도 20년 내에는 매매 처분하는 경우가 대부분이기 때문이다.  외국인이 보유한 베트남 부동산 또한 상속 및 증여가 가능하다.  다른 외국인에게 상속 또는 증여 시에는 해당 외국인이 잔여기간에 대해 보유할 수 있으며, 베트남인에게 상속 또는 증여 시에는 토지 사용권을 제외한 건물은 영구적으로 소유할 수 있다.  나아가, 베트남 신규 분양 아파트의 사용권증명서의 소유권 등기 전이라도 분양권 전매가 허용되는 점은 주지할 만한 부분이다.

그렇다면 모든 외국인 개인이 베트남 부동산을 구매할 수 있을까?  앞서 기술한 바와 같이 외국인 개인의 경우 원칙적으로 적법한 비자(합법적 체류신분)를 소지한 신분이면 베트남 내 부동산 구입이 가능하다.  다만, 분양물건에 따라서 분양사에서 베트남 거주증까지 요구하는 경우가 있는데 분양 검토 시 주의가 필요하다.  체류신분이 자의와 다르게 회사 퇴직 또는 이직 등 타의에 의하여 변경될 수 있고, 분양계약 후 실제 입주시점까지 상당 기간 소요되는 베트남 특성상 분양 당시 요구되는 체류신분을 안정적으로 확보하는 것이 바람직하다.  토지사용권증명서 상 표기되는 여권번호와 분양계약서 상 여권번호 등의 일치여부, 국적변경 등도 실무 상 사전에 문제점이 없도록 점검할 필요가 있다.  분양사에서 거주증을 요구하는 경우라면 단순히 비자만으로는 어렵고, 베트남 내 노동허가증 발급 후 거주증을 소지한 외국인 또는 해당 외국인의 배우자로 동반가족 거주증을 소지한 자이어야 한다.  역시 분양 아파트별로 상이할 수 있으므로, 사전 확인이 필요하다.

간혹 베트남 시내를 이동하다 보면 앙상하게 뼈대만 있는 건물을 종종 볼 수 있다.  이런 경우 대부분은 시공 중에 자금이 끊기거나, 시공사가 부도가 나서 공사가 중단된 빌딩이다.  다시 말해서 베트남 내 주택보증제도가 활성화되지 않은 점이 문제점으로 보여진다.  다행히 최근에는 베트남 부동산 개발 시 은행으로부터 지급보증을 받지 못하면 건축 허가가 나오지 않기 때문에 예전보다는 부동산 시장이 조금 더 안정되었다고 볼 수 있다.  그럼에도 불구하고, 베트남 내 아파트 분양은 베트남 내국인 견지에서는 일종의 도박으로 간주될 만큼 실제로 입주하는 시점은 물론이고, 건물이 완공될지 여부 자체가 불투명하다는 인식이 베트남 사회 전체적으로 팽배한 만큼, 한국 내 아파트 분양의 관점에서 베트남 부동산 투자에 접근해서는 위험하다.  이러한 이유로 베트남 내국인들은 아직도 신규 분양 아파트 계약을 망설이는 경향이 상당하며, 분양대행사는 사은품이나, 아파트 값 할인혜택을 통하여 분양을 유도하고 있다.  그만큼 베트남 내국인 유치가 어렵고 베트남 현지사정을 잘 모르는 한국인이나 외국인을 대상으로 한 분양계약 성사가 더 쉽다 보니 일부 신규 분양 아파트의 경우 소개 브로커에게 상당한 커미션을 지급하기도 한다.

베트남 부동산 관련 세금은 어떤 것이 있을까?  베트남 부동산 취득 시에는 한국과 다르게 취득세는 없지만, 부가가치세를 납부하여야 한다.  건축물 부분에 한하여 부가가치세율은 약 10%인데 이미 분양대금에 포함되어 나오기 때문에 외국인이 아파트를 분양받을 때 부가가치세를 잘 모르고 지나가는 경우가 있다.  이 외에도 한국의 장기수선충당금과 유사한 장기관리비 또한 분양대금 지급 시 2%를 납부하므로 이 점에 유의할 필요가 있다.

아파트를 임대하여 임대수익이 발생할 때는 어떻게 될까?  외국인 개인은 소유한 아파트를 제3자에게 임대할 수 있으나, 외국투자법인은 소유한 아파트를 임대할 수 없고 직원 숙소 용도로만 사용할 수 있다.  외국인 개인이 소유한 아파트를 제3자에게 임대할 경우에는 당국에 반드시 사전 신고를 해야 한다.  다만, 허가사항이 아니기 때문에 단순 신고만 하면 된다.  임대소득이 1억 동(약 500만원)을 초과하는 경우 부가가치세 5%, 임대소득세 5%, 총10%를 납부해야 한다.  베트남은 한국과 다르게 임대소득이 분리과세가 된다.  다시 말해서 종합소득 대상이 아닌 점에 유의할 필요가 있다.

한국-베트남 조세협정을 보면 이중과세 해소방법이라는 것이 있다.  이에 따르면 한국 세법의 규정에 따른 것을 조건으로 한다.  결과적으로 보면 세액공제가 된다고 이해할 수 있다.

베트남 부동산을 처분할 때는 어떤 세금을 내야 할까?  베트남은 한국과 다르게 매매차익에 따른 양도소득세가 없다.  부동산 매매에 따른 세금은 거래세의 개념으로 양도가액의 2%이다.  이 또한 세액공제가 가능하다.  한 가지 반드시 유의해야 할 점은 베트남 내 부동산 처분도 한국 내에서 양도소득세 과세 대상에 속한다는 점이다.  한국 기준대로 양도차액을 가지고 과세하기 때문에 위에서 본 베트남 내 매각 시 납부하는 양도가액 2%의 세금과는 별도로 한국에서 양도소득세를 납부하여야 한다.  다만, 처분에 따른 양도소득세가 5천만원이라고 가정할 때, 이 중 베트남에서 500만원을 납부했다는 증명을 하면 나머지 4500만원을 한국에서 납부하면 된다.  이러한 조세규정으로 인해 베트남 부동산 매입에 매우 고민이 많은 한국 투자자들이 많은 것이 사실이다.

베트남 경제성장에 따라 앞으로 점진적인 아파트 선호 분위기 형성 및 부동산 가격 상승이 기대되는 것은 사실이다.  다만, 부동산에 투자할 때는 현지인의 관점으로 바라봐야 한다.  베트남 현지인은 북향을 가장 선호한다.  그리고 아파트 층수도 한국인들이 고층을 선호하는 것과 달리 베트남인들은 중간층을 가장 선호한다.  북적거리는 버스 환승지보다는 조용한 거주지역과 거주 쾌적성을 선호한다.  베트남 부동산 관련 세법 규정도 한국과 다른 점이 많이 있기 때문에 베트남 부동산 매입 시에는 부동산 소개업체 또는 중간브로커의 말만 믿지 말고, 반드시 신뢰할 수 있는 객관적인 전문 변호사와의 검토를 통하여 프로젝트 평판조회 및 베트남 분양계약서 검토 후 대금 지급을 진행하는 것이 안전하다.  베트남은 엄연히 공산주의 국가라는 점을 잊어서는 안된다.

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