키르기스스탄, 부동산 시장동향

- 한국 건설업계 현지 주택건설 진출 필요 -

보고일자 : 2008.1.22.

김병권 알마티무역관

bkkim@kotra.or.kr

□ 2007년도 거시경제 급성장  

 ○ 2007년도 키르기스스탄 경제는 장기간 경기불황 국면에서 탈피해 9.2%의 높은 성장세를 기록하면서 재정수입도 크게 확대됨. 2004년도 재정수입은 5억1500만 달러에 불과했으나 2007년도 재정수입은 9억9000만 달러에 달함.

  - 재정수입 확대의 주요인은 외국인 투자유치 확대 및 수출증가 등이며, 외국인투자가 집중된 분야는 전력산업·광산업·건설업 및 관광업 등임.

  - 러시아의 전문 경제신문인 「Vedomosti」지는 키르기스스탄 경제가 2005~06년 경기침체에서 벗어나 2007년에는 경이적인 성장(Kyrgyz Miracle) 국면을 맞았다고 분석함. NBCA 분석가는 부동산 가격상승과 투자유치실적 확대 등으로 GDP가 크게 늘었다고 밝힘.

  - 특히 외국인투자 중 카자흐스탄 국적 보유 현지 거주자의 키르기스스탄 부동산 투자가 많은 비중을 차지함. 2007년 7월 카자흐스탄-키르기스스탄 투자펀드가 설립된 이후 2800만 달러 이상이 키르기스스탄 에 투자된 것으로 집계됨.

□ 부동산 시장동향

 ○ 중앙아시아의 소국 키르기스스탄 의 수도 비슈케크에도 2006년 하반기부터 개인주택과 아파트 신축이 붐을 일으킴. 키르기스스탄 부동산 투자자의 70% 정도가 내국인이지만, 약 30%는 터키·이란·중국·카자흐스탄 및 한국에서 진출한 부동산 개발 사업가인 것으로 조사됨.

  - 유럽이나 미국 투자자는 키르기스스탄 부동산 투자에 관심을 보이지 않음. 외국인 개인의 부동산 소유가 금지돼 있고, 외국 법인조차도 부동산 소유비중을 25% 이내로 제한해 위험성이 높고 자본투자절차가 투명하지 않으며 부동산 개발 프로젝트의 관리가 어렵기 때문인 것으로 알려짐.

  - 반면, 현지 전문가는 키르기스스탄에서 외국법인의 제조업 투자가 부동산분야 투자보다 위험성이 더 높고 실제로 이 분야 투자도 실현되지 않고 있다고 반박함.

 ○ 키르기스스탄 의 부동산 건설경기는 과거 2년 동안 큰 성장세를 보임. 성장 주도 기업은 Bishkek-Kurulush·Babek Co., Ltd.·Neman Holding·Akun Co., Ltd. 등으로 이중 일부회사는 독일 및 터키 합작법인인 것으로 조사됨.

 ○ 키르기스스탄의 부동산 가격은 2003년까지만 하더라도 안정세였으나, 2006년 이후 2007년까지 두 배 이상 급격한 상승세를 보임. 이렇게 가격이 폭등한 이유는 미국 달러로 주로 저축을 하던 키르기스스탄 국민이 달러화의 전반적인 약세현상으로 부동산에 집중적으로 투자하고 거래주택의 40% 이상이 주택모기지 대출을 활용함으로써 쉽게 주택을 구입했기 때문인 것으로 분석됨. 실제로 주택모기지 대출을 활용할 경우 주택구입 시 30%만 선수금으로 지불하고, 나머지는 연평균 15% 이자를 지불하면서 8년간 은행에 상환하면 가능함.

 ○ 부동산 가격폭등의 또 다른 이유는 카자흐스탄을 포함한 중앙아시아 부동산 가격폭등의 영향임. 비슈케크와 이식쿨 호수주변 부동산에 집중 투자해 성공한 일부 부유층을 따라 대다수 국민 및 주변국 투자자도 부수적으로 키르기스스탄 부동산에 투자함으로써 부동산 가격폭등으로 이어졌다는 분석이 제시됨.

  - 이러한 분석을 바탕으로 키르기스스탄 부동산 가격에 거품이 있다고 주장하는 층이 있는가 하면 일부에서는 주택 공급과 수요의 불일치에서 나오는 자연스런 현상으로 정상가격이라고 주장함.

 ○ 현재 수도 비슈케크 부동산 시세는 방 1개 아파트의 가격이 2만5000~3만 달러, 방 2개 아파트는 3만~3만5000달러, 방 3개 아파트는 5만~5만5000달러 등으로 조사됨. 대지가격은 상업용 또는 다가구주택 건설용 부지가 100㎡가 2만1000달러에 이름.

 ○ 앞으로 비슈케크의 부동산 가격은 카자흐스탄 은행이 키르기스스탄 부동산 투자에 대한 신용대출을 재개하느냐에 따라 크게 좌우될 전망임.

  - 2007년 9월부터 미국의 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출) 사태의 영향을 심각하게 받은 카자흐스탄 시중은행이 부동산 투자 대출제한을 시행함에 따라 키르기스스탄 거주 카자흐스탄 국적 보유자가 현지 부동산 구입을 중단해 부동산 가격이 일부 보합세를 보임.

  - 카자흐스탄 은행의 부동산 투자 신용대출을 재개하지 않을 경우 키르기스스탄 부동산 가격이 5~6개월 이내 20~30% 하락한다는 관측이 있음. 일부에서는 러시아에서 귀화한 2만 명 상당의 키르기스스탄 국민이 부동산을 구매해 2007년 하반기에 이미 상승한 부동산 가격은 다시 떨어지지 않을 것이라는 의견 또한 있음. 앞으로 키르기스스탄 정부가 부동산 시장에 개입해 가격통제를 시행해 가격이 안정화된다는 낙관적 견해도 나오고 있음.

□ 시사점

 ○ 중앙아시아 카자흐스탄 부동산 시장에는 국내 유수의 건설업계가 아파트 단지 및 사무용 건물 신축 프로젝트를 다양하게 진행하고 있음. 2007년 하반기 미국 서브프라임모지지 사태의 영향으로 키자흐스탄 부동산 시장은 침체현상이 뚜렷하나 인근국 키르기스스탄 부동산 시장은 아직 그 영향을 받지 않은 것으로 분석됨. 현재 키르기스스탄 부동산 건설 프로젝트에도 국내 건설업계 일부가 이미 진출해 있으며, 앞으로 더 많은 업체가 키르기스스탄 부동산 개발 프로젝트에 참여할 것으로 전망됨.

 ○ 키르기스스탄 부동산 진출을 고려하는 국내 업계에서는 이 나라 최대 관광지역인 이식쿨 호수 개발 프로젝트 참여를 적극적으로 검토할 만한 가치가 있는 것으로 분석됨. 이식쿨 호수 개발 프로젝트에는 2007년도에 카자흐스탄 정부에서 88㎞의 알마티-이식쿨 고속도로 건설계획을 수립했고 유럽개발은행에서도 이 프로그램에 금융지원하겠다는 발표를 마친 상황임.

  - 러시아 비즈니스 업계에서도 약 3억 달러에 달하는 이식쿨 호수 관광단지 개발 프로젝트를 추진할 것이며, 이식쿨 호수 주변에 소재한 탐치 공항은 러시아의 Airport Vnukovo사에서 1억 달러 상당을 투자해 공항 현대화 작업을 추진하기로 발표함.

 ○ 국내 건설업계가 키르기스스탄 부동산 개발에 참여하기에는 외국법인 부동산 보유제한(25%) 규정 때문에 투자 위험성이 높음. 그러나 키르기스스탄과 카자흐스탄 정부, 그리고 러시아 비즈니스 업계에서 대규모 개발 프로젝트를 진행하고 있다는 점을 고려할 때 키르기스스탄 부동산 개발 현지진출을 적극 검토할 필요성이 제기됨.

자료원 : 카자흐스탄 부동산 전문잡지(Business Vlast) 기사 분석