- 인도네시아 내수 침체와 고가 부동산 규제로 부동산 침체

- 정부가 추진중인 세율 완화(고급 주거용 부동산 대상)로 시장에 기대감

 

□ 침체기에 빠진 자카르타 고급 부동산 시장 

자카르타 고급 아파트 거래건수 및 당 평균가

자료 : Savills Indonesia

ㅇ 지난 2018년 인도네시아는 루피아 약세와 무역적자폭 확대 등 경제위기상황에서 연초 5.4%로 설정한 목표치보다 낮은 5.15%의 경제성장률을 기록, 부동산 시장도 냉각세

-      전문가들은 10%대의 공실률(아파트, 주택)이 부동산 가격상승 둔화요인으로 지적, 하지만 최근 자카르타 중심의 코워킹 스페이스 붐으로 사무실 임대 시장은 활기

 

□ 부동산 시장 침체 해소를 위한 정부의 고급 주택 세율 인하 추진

 

고급 주택 관련 세율 개정안

자료 : 인도네시아 재무부

 

ㅇ 2018년 말 재무부 장관 RI Sri Mulyani는 상품 및 서비스에 대한 부가가치세와 사치품 거래세에 대한 법률(Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2009 Tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang Dan Jasa Dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah)과 소득세 제 22조(Pajak Penghasilan pasal 22) 개정에 대한 검토를 진행 중에 있다고 밝힘

 

ㅇ 정부는 인도네시아 내수 침체와 부동산 시장 냉각 해소를 위해 해당 법률의 적용 범위 및 세율 개정을 진행

-      현행법상 사치품으로 분류되는 부동산 구매자는 사치품 거래세(PPnBM) 20%, 부가가치세(PPN) 10%, 사치품소득세(PPh) 5%, 부동산 취득세(BPHTB) 5%를 합산하면, 총 거래액의 40%를 세금으로 납부해야 했음

-      개정안은 기존 200억 루피아 이상 주택과 100억 루피아 이상 아파트였던 사치품 거래세 적용 범위를 200억 루피아 이상 주택과 300억 루피아 이상 주택으로 대폭 완화

-        50억 루피아 이상 혹은 면적 150  이상의 아파트 및 50억 루피아 이상 혹은 면적 400  이상의 주택에 적용되던 5%의 소득세 역시 1%로 인하

-       

자카르타 지역별 아파트 당 평균가격 (인도네시아 루피아)

지역	‘17년 4분기	‘18년 4분기	상승률 *전년 동분기 대비
중심업무지구	50,982,585	51,826,226	1.7%
남부 자카르타	38,385,623	38,484,201	0.3%
비중심 지역	24,937,707	25,477,331	2.2%
자카르타 평균	32,972,787	33,808,198	2.5%

자료 : Colliers International Indonesia

 

ㅇ 자카르타 고급 주택시장은 약 800건의 거래가 이루어진 2016년을 정점으로 급속도로 경색되기 시작해 2018년에는 100건을 하회했으며, 2014년까지 가파른 상승세를 보였던 고급 아파트 평균 가격 역시 당 5,800만 루피아에 정체

-      부동산 투자자들은 현 상황을 저평가된 매물을 적극적으로 매입해야 할 투자 시점으로 평가하는 측과 관망해야 한다는 측으로 양분

 

ㅇ Toyota Housing Development(일본), Tokyo Tatemono(일본), Keppel Land(싱가포르) 등 외국 부동산개발 기업들은 각각 Summarecon Agung, Metropolitan, Farpoint Realty Indonesia 등 현지 기업과 합작을 통해 자카르타 및 수도권 지역 주택/아파트 시장에 진출.

 

부동산 개발 합작 투자 참여 기업 및 사업 내용

합작 투자 참여 기업	사업 내용
Toyota Housing Development-Summarecon Agung	-Toyota Housing Development와 Summarecon Agung 각각 49%와 51%의 지분율로 합작 투자 회사 설립 -Karawang 지역에 6.45 핵타르, 550호 규모의 주거단지 2개를 건설 예정
Keppel Land- Metropolitan	-Keppel Land와 Metropolitan 각각 50%의 지분율로 합작 투자 회사 설립 -동부 자카르타 Metland Menteng 지역에 12핵타르, 500호 규모의 주택과 상가 개발 예정 -총 투자규모 5조 루피아
Tokyo Tatemono - Farpoint Realty Indonesia	-Tokyo Tatemono 45%, Farpoint Realty Indonesia 55%의 지분으로 구성 -자카르타 지역에 1.2핵타르, 500호 규모의 아파트 건설 예정 -총 투자규모 1조 2000억 루피아

자료 : 각 회사 홈페이지

 

□ 주택 건설 분야에서 한국 기업들의 진출 필요

 

인도네시아 건설시장 분야별 수주통계 (단위, 1천 USD)

자료: ICAK 해외건설 수주통계

 

ㅇ 인도네시아 内 한국 기업 수주 건설사업의 경우 산업설비와 토목공사 등 인프라 분야에 치중되어 있음

- 해외건설종합정보서비스(ICAK) 수주통계에 따르면 1970년 4월 29일 삼환기업의 한국 기업 최초 건설 사업 수주 이후 총 175개 업체에서 558건 총 190억 달러의 건설 사업을 수주함

- 그 중 약 78.4%의 수주액은 산업설비와 토목공사 등 인프라 분야에서 발생했음

- 전체 금액 중 주택 건설 사업 수주액이 차지하는 비중은 4억 440만 달러로 전체 중 2.3%에 불과

- 올해 연임에 성공한 조코위 대통령이 인프라 건설 프로젝트를 지속적으로 추진해 나갈 것으로 예측되는 바에 따라 인프라 건설 수주 금액은 더욱 확대될 것

 

ㅇ주택 개발 사업, 중국계 및 일본 자본에 의해 이루어지는 중

-높은 기술력이 요구되는 고층 아파트 및 주상 복합 건물의 경우 외국 기업과의 합작투자회자(외국 지분 최대 67%) 설립을 통한 비즈니스가 주로 이루어짐

-최근 부동산 시장 활황 기대에 힘입어 주택 시장에 새로운 주택 건설 사업 계획이 발표되고 있으나 한국의 경우 2017년부터 현재까지 주택 건설분야에서 신규 수주를 기록하지 못하고 있음

-2019년 1분기 발표된 주택 건설 프로젝트의 경우 대다수 일본 및 싱가포르, 홍콩 등 중국계 기업의 투자에 의해 이루어지고 있음

-이미 포스코, 현대, 롯데 등 한국 기업들의 성공적인 아파트 건설 사업 수주 경험을 바탕으로 그 기술력을 인정받은 바, 향후 주택 건설 프로젝트 수주 가능성은 충분하다고 예상됨

 

□ 시사점 및 향후 전망

 

ㅇ 사치품 거래세와 소득세의 완화는 거래를 유발하여 침체된 부동산 시장에 호재로 작용할 것을 기대

- 재무부 장관 RI Sri Mulyani는 “부동산 업계에서 소득세 외에 추가로 부과되는 사치품 거래세에 많은 불만이 있었다”며 개정안이 나올 경우 경색된 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대한다고 발표

- 국세청 홍보부는 해당 세율 및 과세 적용 범위 완화조치로 부동산 거래에 부담 요소로 작용하는 요인을 제거하는 동시에 개발업체들의 부동산 시장 공급 확대를 유인하여 파급효과로 세수 확대와 경제성장을 꾀한다고 밝힘

ㅇ 고층 빌딩 건설 경험이 많은 한국 건설 기업의 경우 충분한 경쟁력을 가지고 있으므로 일본 및 중국계 자본이 진출해 있는 아파트 및 주택 시장에서 경쟁해볼 만 함

ㅇ 해당 개정안은 아직 검토 중에 있으며 공급자와 구매자 모두 법안 적용 이전까지 거래를 유보할 것으로 예상