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우크라이나 부동산 시장동향
- 트렌드
- 우크라이나
- 키이우무역관 박대희
- 2017-08-16
- 출처 : KOTRA
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- 2014년 경제위기 이후 환율 변동으로 급락했으나 최근 회복세 보임 -
- 낮은 시가로 인한 주거용 건물 매매 활성화 -
- 상가 부동산(쇼핑센터)은 활황 -
□ 상가 부동산
ㅇ 부동산 전문기업 Colliers International에 따르면, 키예프 상가 부동산의 총 공급면적과 수요가 증가세를 보였음.
- 2017년 초 키예프 지역 쇼핑센터 총 공급면적은 123만6000㎡이며, 2017~2019년까지 완공되는 신축 쇼핑센터로 인해 향후 62만6000㎡가 증가할 것
키예프 시 쇼핑센터 연도별 공급 면적
(단위: 천㎡)
자료원: Colliers International
- 소비자 심리가 개선되며, 2016년 키예프 유통업자들의 흐리브냐 및 외화 매출이 1841억 흐리브냐를 기록하며, 전년대비 4.8% 증가
· 참고: 2017년 6월 소비자 심리 지수는 59.4으로 전년동기대비 6.7P 증가하며 개선되고 있음.
- 2016년 키예프 쇼핑센터 공실률은 10%로, 전년대비 5%P 증가, 2017년 공실률은 쇼핑센터 건설 프로젝트 지연으로 5~6%로 예상
· 참고: 2016년 12월 개장한 우크라이나 최대 쇼핑센터(Lavina Mall 면적 11만5000㎡)로 인해 2016년 공실률 증가
ㅇ 2016 년 100~200㎡ 크기의 점포 평균 임대료는 ㎡당 월 65달러로 작년에 비해 14% 증가
키예프 흐레쉬차틱 거리 및 주요 쇼핑센터 월 평균 점포 임대료
(단위: ㎡당 US$)
주: 점포 크기 100~200㎡ 기준
자료원: Colliers International
□ 창고 부동산
ㅇ 신축 창고 공급량은 점차 감소하나 임대 수요는 증가세
- 2017년 초 키예프 지역의 창고 총 공급면적은 168만6000㎡이며, 2017년 중 추가 공급면적이 2만4000㎡에 불과해 증가세 둔화
키예프 지역 창고 연도별 공급 면적
(단위: 천㎡)
자료원: Colliers International
- 2016년 창고 사용 면적이 전년대비 27% 증가한 8만㎡를 기록했고, 이 중 대부분의 수요가 물류회사들의 창고 확장 및 이전으로 인해 발생
- 신축 창고 공급량이 줄고 사용면적이 증가하면서, 공실률이 줄어 2016년에는 전년대비 3.9%P 떨어진 6.6% 기록
ㅇ A등급 창고의 월 평균 임대료는 ㎡당 3~4.5달러이며, B등급 창고의 월 평균 ㎡당 2~3달러(부가세 제외 가격)
- 낮은 공실률과 낮은 흐리브냐 가치로 인해 임대 가격이 차츰 오를 전망
□ 사무용 부동산
ㅇ 신축 사무실 공급량이 감소세를 보이나, 높은 등급의 A·B등급의 사무실 위주로 임대 수요가 증가
- 2017년 초 사무실 총 공급 면적은 178만3000㎡이며, 2017년 중 6만5000㎡가 추가 공급되며 소폭 증가할 전망
키예프 사무실 총 공급 면적
(단위: 천㎡)
자료원: Colliers International
- 2016년, 사무실 거래의 약 41%가 IT 종사 기업으로 가장 높은 비중을 차지
- 사무소 공실률은 2016년 14.4%로 전년대비 3.1%P 감소, 그 중 A 등급 공실률은 19.8%로 전년대비 7%P 감소하며 높은 수요를 보임.
- 사무소 임차거래의 30%는 2000㎡ 이상의 대형 사무소이며, 대형 사무소 수요의 76%가 다국적 기업
- 경기가 점차 회복되며 우크라이나 기업들 또한 더 좋은 조건의 큰 사무소로 이전할 전망
평균 사무소 임대료 및 공실률
자료원: Colliers International
□ 주거용 부동산
ㅇ 신축 아파트 공급은 지속적으로 증가세
- 2017년 7월 181채의 신축 아파트가 공급돼 전년동기대비 공급량이 11.2% 증가
- 신축 아파트 공급량 중 이코노미형(평균면적 64㎡) 33%와 컴포트형(평균면적72㎡) 30%의 비중이 높고, '홀로십스키' 지역에 가장 많이 공급됨.
- 2017년 6월 키예프 시 거주인구는 약 288만6800명으로 전년동기대비 약 1만8600명이 증가하며, 그에 따른 아파트 수요 또한 증가될 전망
자료원: 100realty.ua
ㅇ 신축 아파트 건설은 키예프 시(市) 관계자와 가까운 회사 혹은 뇌물을 낸 회사가 독점
- 키예프 시의 신축 아파트 건설의 70%는 KyivMiskBud holdings가 점유
ㅇ 2014년 정세 불안 및 화폐가치 하락으로 인한 아파트 가격 하락 후 최근 정세와 경제성장이 안정되며 투자 심리 호전
- 우크라이나 중앙은행에 따르면 2017년 예상 평균 환율은 US$ 1 = UAH 28.68이며, 내년까지 환율이 US$ 1 = UAH 26~29로 안정될 것으로 예상
ㅇ 2016년부터 아파트 가격의 하락세 완만해졌으며, 아파트 매매가 증가하는 추세
- 2016년 GDP 성장률이 2.3%로 반등하며 경기 회복 기대감에 아파트 매매가격 하락세가 완만해졌고, 2016년 아파트 매매건수도 전년동기에 비해 15% 증가
- 정세 및 환율 안정화로 인해 2017년부터 해외투자자들의 구매가 점차 활기를 띰.
키예프 시 ㎡당 평균 아파트 매매가
(단위: US$, %)
구분
2014년 6월
2015년 6월
2016년 6월
2017년 6월
증감률*
신축 아파트
1,226
1,072
1,051
1,016
- 3.3
기존 아파트
1,359
1,194
1,170
1,131
- 3.3
주*: 2017년 6월/2016년 6월
자료원: S&V Development
ㅇ 대부분 주민은 아파트 가격이 낮아졌음에도 낮은 임금과 합리적인 주택담보대출 부재로 아파트 구매가 어려움.
- 2017년 6월 키예프 시민 평균 월 급여는 1만1091흐리브냐(약 410달러, US$ 1 = UAH 27 기준)임. 급여의 10%를 매월 저축해 키예프 중심가 원룸(평균 2만5000달러)을 사려면 50년 소요
- 우크라이나 중앙은행에 따르면, 2017년 5월 흐리브냐 주택담보대출 이율은 일반대출과 비슷한 연 14.4%로 높은 이율이 적용
- 우크라이나의 아파트 매매 중 5% 정도만 주택담보대출을 사용
- 주 구매자들은 우크라이나의 상류층 및 외국인 투자자
ㅇ 키예프 시의 주택 임대 가격은 물가 상승 및 낮은 흐리브냐 가치로 인해 회복세
- 우크라이나 공인중개사 협회에 의하면, 2016년 중 아파트 평균 월세 가격이 20% 상승
- 우크라이나 경제 뉴스 매체인 Економічна Правда에 따르면, 교통편이 좋고 도심에서 조금 떨어져 있는 원룸 혹은 투룸 형식의 리모델링한 아파트가 월세 세입자들에게 가장 인기가 높음.
키예프 시 평균 아파트 월세 가격
분류
평균 월세(달러)
방 1개 아파트
291
방 2개 아파트
395
방 3개 아파트
470
자료원: S&V Development(2017년 6월 1일 기준)
□ 시사점
ㅇ 안정돼가는 흐리브냐 환율 및 정세, 회복세인 경제 성장률로 외국인들의 부동산 투자심리가 살아날 것으로 전망
- 현재 평균 아파트 매매가는 2008년 최고가였을 때에 비해 약 69% 인하된 가격으로, 장기적인 관점에서의 차익 투자 수익을 기대할 수 있는 투자 적기임.
- 세입자들이 선호하는 시내 혹은 교통편이 좋은 곳에 방 1~2개의 리모델링 된 아파트를 사는 것이 임대소득을 얻기 용이
- 특히 고급 주택 매매의 경우 거래량이 적어 건물주의 급매물이 많음. 경우에 따라 구매가격 흥정이 가능
ㅇ 소비자 심리가 개선되며 유통업체의 매출이 증가했고, 그로 인한 쇼핑몰 공급량 증가로 점포 확보가 용이
- 주로 진출 브랜드 혹은 우크라이나의 유명한 브랜드들의 점포 점유율이 높음.
- 점포를 구하기 수월해졌으나, 2016년 쇼핑몰 점포 평균 임대료(100~200㎡ 규모 점포 기준)가 전년대비 14% 증가하며 임대료가 증가하는 추세임.
□ (참고) 외국인의 우크라이나 내 부동산 취득 시 유의사항
ㅇ 외국인 및 외국 기업은 우크라이나 부동산 취득 및 처분이 가능
- 우크라이나 헌법 및 민법에 의해 그 소유권을 보장받을 수 있으며, 단순 부동산 취득 외 상업적 목적으로의 사용과 그에 따른 이득을 취할 수 있음.
- 개인에 비해 기업의 부동산 취득 시 서류절차가 더욱 복잡함.
ㅇ 부동산 거래 시 부동산의 거래내역(우리나라의 '등기부등본 을구' 내용)을 반드시 확인해 해당 부동산의 담보 혹은 몰수 여부를 확인해 부동산 사기에 유의해야 함.
ㅇ 우크라이나 공인중개사 협회에 따르면, 6~7월 초 초여름 사이에 대학생들의 방학 등으로 인해 부동산 거래가 뜸해 부동산 시가가 낮아지는 경향이 있음.
ㅇ 부가적 비용 및 세금
- 부동산 중개료(매매가의 1.5~6%), 등록비, 공증비용(매매가의 0.25~1%) 등 부가적인 비용이 있으나 협상해 비용절감이 가능
키예프 시 주거용 부동산 과세
분류
적용세율
비고
아파트(60 이하) 또는
주택+대지면적(120 이하)
비과세
공장 창고, 상가, 산업용, 농업용 건물은 비과세
아파트+주택+대지면적(180 이하)
비과세
∙
아파트(60 초과 300 미만) 또는
주택+대지면적(120 초과 500 미만)
기본면적(60 또는120)을
제외한 면적 X (최저임금X0.0075)
2017년 최저임금
3200 흐리브냐
아파트 (300 이상) 또는
주택+대지면적 (500 미만)
25000흐리브냐 + 기본면적(60 또는120)을
제외한 면적 X (최저임금X0.0075)
2017년 최저임금
3200 흐리브냐
자료원: СЕГОДНЯ
자료원: 우크라이나 부동산 관련 기사, 우크라이나 부동산 에이전시, Colliers international 및 KOTRA 키예프 무역관 자료 종합
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