- UAE 정부의 관광산업 육성정책으로 신규 호텔 건설 지속 -

- 시장 포화, 경쟁 심화로 인한 객실가 인하는 경영 난제 -

- 중저가 호텔 확대로 새로운 활로 모색 중 =

□ UAE 호텔산업 현황

  ㅇ 럭셔리 호텔의 경연장

    - UAE는 유럽과 아시아를 잇는 허브이지만, 실제로 자국민을 포함한 걸프협력회의(이하 GCC) 국가로부터 관광객 유입이 가장 많음(두바이의 경우 총 방문객의 23%). 따라서 이들의 선호와 소비 행태에 맞는 최고급 서비스와 화려한 부대시설을 갖춘 럭셔리 호텔들이 대거 설립됨.

    - 또한, 두바이는 개발 초기 럭셔리 여행지로의 입지를 굳히기 위해 고가의 부지에 프리미엄급 자산 개발에 초점을 맞춰 아틀란티스, 버즈 알 아랍과 같은 상징적 호텔을 건축함.

럭셔리 호텔의 외부와 내부

주: (좌)Atlantis The Palm, (우)Palazzo Versace Dubai)

자료원: 각 호텔 웹사이트

 

    - 호텔 개발자들도 관광명소 중심의 숙박 수요와 높은 부지 비용 때문에 다각화된 매출원을 기대할 수 있는 5성급 호텔을 선호함.

    - 따라서 UAE 내 호텔은 관광산업이 발달한 여타 국가보다 고급 호텔의 비중이 높고 저가 호텔이 부족한 역피라미드 형태의 분포를 보임.

2016 UAE 호텔 등급별 객실수

자료원: 아부다비 및두바이 관광청

  ㅇ 관광객 유치의 동력은 지속적인 관광상품 개발 

    - 여타 GCC 국가에 비해 석유수출 의존도가 낮은 UAE는 관광산업을 집중 육성했음. 복합 개발 프로젝트 추진, 테마파크와 박물관 설립, 공항 확장 등 정부의 적극적인 지원이 지속되고 있음.

    - 두바이에 2개의 테마파크(Dubai Parks & Resorts, IMG World of Adventure)가 개장했으며 두바이 사파리 파크, 아부다비의 Warner Bros World Abu Dhabi 테마파크는 2018년 개장을 앞두고 있음.

    - 두바이 미래 박물관, 아부다비의 루브르 미술관과 구겐하임 박물관이 설립단계에 있으며, 2017년 초 에티하드 역사 박물관이 두바이에 개장

    - 두바이 관광청은 관광 명소 개발에 더해 호텔 시설 및 서비스 품질을 향상시키고 관광객의 숙박시설 선택에 편의를 제공하고자, 2013년 셰이크 모하메드 두바이 통치자의 칙령에 의해 호텔 등급별 영업 면허를 제고함.

    - 그 결과 2016년 UAE의 관광산업은 1591억 아랍에미리트 디르함을 창출했으며, 이는 매출 수익 기준 총 185국 중 26위를 차지함(세계 관광·여행협회).

    - 관광업은 UAE 2016년 GDP의 12.1%를 차지했으며 2017년에는 2.9% 추가 상승을 전망하며, 10년 후에는 GDP 기여도가 12.4%에 이를 것으로 예상됨.

관광분야 GDP 기여도

자료원: 세계 관광·여행협회

□ 최근 UAE 호텔 실적의 부진, 무엇이 문제인가?

 

2011~2016년 UAE 호텔 객실 이용률과 평균 객실가

 두바이                                                                                     아부다비

자료원: HVS, Emirates NBD, STR Global

  ㅇ 유가 폭락으로 인한 전반적 불경기

    - 2014년 하반기부터 하락했던 유가는 2016년 1월 배럴당 30.70달러로 10년 만에 최저치를 기록한 후 점차 상승해 2016년 말 50달러 대로 회복했지만, 이 또한 전보다 확연히 낮은 수치임 .

2014~2016년 월별 유럽 브렌트 현물 원유가

자료원: CBRE, EIA

    - 유가 폭락에 따른 정부 주도 사업 감소는 GCC국의 정부 및 기업의 호텔 수요 감소를 야기해 특히 비즈니스 투숙객 수 하락 및 관련 소비 감소를 야기함.

    - 개인 비즈니스 고객의 지출 축소에 더해 기업과 호텔 간 장기계약 감소로 비성수기의 수익 기반이 침식됐고, 기업 미팅과 워크숍 축소로 연회 부서 수익이 하락하는 등 비즈니스 투숙객 의존도가 높은 UAE 호텔산업은 심각한 실적 하락을 경험

    · 아부다비 관광청에 따르면 2016년 호텔 총수입 9% 감소, 객실수입과 식음료 수입 10% 감소, 기타 수입(스파, 피트니스 등)은 5% 감소했다고 함.

    - 특히 정부의 수요 감소는 고위 간부의 스위트 룸 및 고가 객실 판매에 부정적 영향을 미침.

  ㅇ 달러 강세와 주요국 화폐가치 하락에 따른 관광객 및 소비 저하

    - 영국의 유럽연합 탈퇴(Brexit)로 인한 파운드화 약세로 영국 관광객의 가격 민감도가 상승한데다, 달러 가치 상승 대비 유로 가치 하락으로 UAE가 고비용 여행지가 돼 유럽 관광객이 감소함.

    · 이는 관광객 평균 체류기간 하락을 통해서도 엿볼 수 있는데, 2016년 아부다비는 2.98일을 기록하며 전년대비 9% 하락함.
    - 또한 유가 하락과 러시아 경제 악화로 인한 루블화 가치 하락은 길게 체류하며 화려한 휴가를 즐기는 러시아 레저 관광객 수 감소와 소비 둔화로 이어져, 특히 럭셔리 및 리조트형 호텔 시장이 타격을 입음.

  ㅇ 호텔 공급 과다로 인한 가격 경쟁 심화  

    - 계속된 호텔 건설과 공급 과잉에 대한 우려는 UAE 호텔업계에 지속적으로 존재해 왔으며, 글로벌 호텔 정보업체 Smith Travel Research(STR)의 자료에 의하면 실제로 2015년도 처음으로 호텔의 공급 상승률(객실 증가율 6%)이 수요 상승(객실 점유 증가율 4%)을 앞질렀음.

    - 2016년 Al Habtoor City The Westin과 W hotel을 비롯한 신규 호텔 개장으로 7000여 개의 객실이 추가됨. 두바이 총 호텔 객실수는 10만4435개에 이르러 10만 개를 넘어서게 됨.

  ㅇ 가격 파괴로 객실 이용률 하락은 막았지만 수익률은 감소 

    - 객실 이용률 하락은 호텔 내 다른 매출원(식음료, 스파, 피트니스 등)의 수익 감소로 직결되기 때문에 UAE 호텔 업계는 가격 인하를 통해 수요를 촉진하기 위해 노력(평균 객실가는 두바이는 전년대비 11%, 아부다비는 9% 하락)

    - 항공사 승무원, 장기 투숙객, 단체고객과 장기 계약을 체결해 객실 이용률을 최대한 확보했음(2016년 두바이 객실이용률 :  77%로 전년에 비해 1% 하락).

    - 하지만 과도한 객실가 인하는 객실당 수익 하락을 초래해 2016년 기준 객실당 수익이 두바이는 158달러, 아부다비는 98달러를 기록하며 두 지역 모두 전년대비 12% 감소함.

□ 중국과 러시아 관광객 증가가 최근 호텔 성과 개선에 기여

  ㅇ 2017년 3, 4월 들어 객실이용률 호전

    - 글로벌 호텔 정보 업체 STR에 따르면 UAE 호텔업계는 2017년 1분기 객실 이용률이 2.7% 상승을 보이며 점진적 회복세가 보임.

    - 더불어 올해 4월에는 작년 동일시기에 비해 객실 이용률과 평균 객실가가 각각 7.2%, 6.3% 상승했는데, 이는 2014년 이후 처음으로 두 지표가 동시에 상승한 사례임.

    - 2017년 4월 두바이의 평균 객실당 수익은 17.6% 증가한 반면 아부다비는 6.5% 감소

UAE 2017년 4월 호텔 성과 실적

                                                                                                             (단위: US$, %)

자료원: STR Global

  ㅇ UAE 정부의 비자 규제 완화로 관광객 유치 성공

    - UAE 정부는 Vision 2020 목표인 2020년 이내 연간 2000만 관광객 유치 달성을 위해 2016년 9월 중국 관광객 대상 비자 규제를 도착 비자로 완화했고, 올해 1월 러시아 관광객 대상으로도 도착 비자 체제로 전환함.

    - 인도 관광객의 경우 경우 2017년 5월부터 미국 비자나 시민권자 소지자 한해 규제 완화

    - 두바이 관광청은 올해 4월까지 중국인 관광객 수가 29만6000명으로 전년 대비 63% 증가해 중국이 주요 방문 국가 4위로 상승했고, 아부다비를 방문한 중국인은 13만1000명으로 전년 대비 152% 증가함.

    - 두바이를 방문한 러시아 관광객은 18만8000명으로 집계돼 전년대비 108% 증가했으며 러시아는 주요 방문국 14위에서 10위로 4계단 상승함.

UAE 관광객 출신국(2017년 4월 누계) 

순위	국가명	방문객 수(명)	전년대비 변화율
1	인도	757,000	24%
2	사우디아라비아	581,000	-1%
3	영국	480,000	8%
4	중국	296,000	63%
5	오만	291,000	-32%
6	미국	230,000	8%
7	파키스탄	227,000	16%
8	독일	217,000	4%
9	이란	215,000	35%
10	러시아	188,000	108%

자료원: 두바이 관광청

    - 전년에 이어 디르함은 다른 주요국 통화에 비해 환율(명목 실효환율 기준)이 2.2% 상승했음에도 비자 규제 완화에 힘입어 영국, 인도를 비롯한 관광객 수가 증가함

2017년 UAE 환율 변화와 관광객 변화율(%)

자료원: UAE 중앙은행

  ㅇ 하반기 호텔산업 전망 어두워

    - 현재 UAE 호텔산업은 포화상태에 이르렀음에도 두바이 정부는 2020년까지 16만 개의 호텔 객실 공급을 목표로 하고 있으며, STR에 따르면 현재 UAE 신축 객실 수는 총 3만2604개로 사우디아라비아 다음으로 중동에서 두 번째로 높음.

    - 극심한 시장경쟁으로 전년대비 객실가 상승이 어려운 상황 가운데 미국 금리 인상에 따른 환율 변동으로 UAE 호텔 객실당 매출의 2~3% 하락 예상(Colliers International)

□ 변화를 시도하는 UAE 호텔업계 : 중저가 및 저가 브랜드 도입

중저가 호텔(좌: Hilton Garden Inn Al Muraqabat, 우: Rove Downtown Dubai)

자료원: Bookings.com, Rove 호텔 웹사이트

  ㅇ 타깃 관광객층 확장, 소비형태의 변화

    - 인도, 중국 여행객이 급증하면서 이들의 소비행태에 맞는 중저가 호텔의 필요성이 제기됨.

    - 두바이 오페라, 각종 테마파크 신규 설립을 통해 더욱 다각화된 관광객 유치를 도모하는 만큼 호텔 선택지도 좀 더 다양하게 제공할 필요가 있음.

    - 특히 합리적 소비를 추구하는 젊은 레저 관광객 증가에 대비해야 하며, 저유가와 달러화 가치 상승에 따라 긴축 모드인 비즈니스 여행객을 위해서도 중저가 브랜드 개발이 필요함.

  ㅇ 교외 지역에 저가 브랜드 개발 선호

    - 5성급 호텔의 포화에 따라 호텔 개발자들은 교외지역에 저투자 고수익 창출이 가능한 중저가 호텔 개발로 눈을 돌림.

    * 중저가 호텔은 고급 호텔에 비해 상대적으로 저렴한 건설자재를 사용하며 호텔 면적이 좁기 때문에 조성비용이 저렴함. 또한 객실 판매가 중심이 되는 매출 구조로 인해 인건비가 낮으며, 운영비 구조가 유연해 영업수익률이 높고 투자회수율이 높음.

중동지역 호텔 등급별 회수율과 영업 이익률 비교

호텔등급	영업 이익률	순영업 이익률	객실 1개당 조성비용	투자회수율
3성	51%	40%	US$ 134,000~192,000	11.2~15.3%
4성	47%	34%	US$ 205,000~312,000	9.6~12.7%
5성	43%	32%	US$ 347,000~490,000	4.9~9.3%

자료원: HVS

  ㅇ 부가가치세 도입으로 중저가 호텔 확대 예상

    - 2013년 10월 두바이 관광청은 2013. 10. 1부터 2017. 12. 31까지의 기간 내에 건설하기 시작한 3-4성 호텔 객실가에 부과되는 10%의 지방자치세를 면제해 중간 등급 호텔 개발을 장려함.

    - STR의 2017년 1분기 두바이 호텔 등급별 자료에 따르면 중저급 호텔의 객실 이용률이 7% 증가로 변화가 가장 크며, 객실수 증가율은 중고급이 14%로 1위를 차지함. 이는 럭셔리 호텔 객실 이용률의 1% 하락과 대비되며 중저가 호텔 시장의 성장 가능성을 시사함.

두바이 호텔 등급별 수요(호텔 이용률)와 공급(객실 수) 변화 비교

자료원: STR Global(등급 기준은 브랜드 호텔일 경우 지정돼 있으며, 객실 가격은 STR 규정에 따름)

    - 호텔 컨설팅 회사 HVS는 2018년 2월부터 부과될 5%의 VAT는 여행객의 가격 민감도를 증폭 시킬 것이며 중저가 호텔 수요 증가를 야기할 것으로 분석함.

    - 두바이 내 2020년까지 건설 예정인 신규 호텔 중 23%가 중저가 호텔이며, 호텔 체인을 보유한 회사들은 앞으로 중저가 호텔 브랜드를 UAE를 비롯한 중동지역에 더욱 확장할 것이라 예고

    - 일례로 미국 메리어트 사는 UAE 내 총 24개의 중저가 브랜드 Aloft와 Element 호텔 개장을 앞두고 있음.

    - UAE 건설회사의 호텔 부서 또한 중저가 브랜드 강세에 동참하고 있음. 국영 건설사 Emaar는 중저가 라이프 스타일 브랜드 Rove를 2016년 두바이에 처음 개장했으며, Meraas사는 MQ 브랜드 론칭 계획을 발표함.

중 저가 브랜드 별 UAE 내 개장 계획

자료원: 각 호텔 브랜드 웹사이트, Hotelier Middle East, Gulf News

□ 시사점

 

  ㅇ UAE 호텔산업, 극심한 경쟁 속에서도 더욱 확대 예상

    - 저유가, 달러화 강세로 인한 관광객의 소비력 축소는 호텔 객실가 하락 경쟁을 야기해 매출 감소를 초래했음에도, UAE 정부의 관광 인프라 강화 노력으로 신규 호텔 건설은 지속 예상

    - 비자 규제 완화에 따른 관광객 급증으로 호텔 성과는 회복기에 들어갔지만, 앞으로 더욱 늘어날 신규 객실 수를 고려할 때 회복세가 지속될 것이라 단정하기는 어려움.

    - 중동지역 전문 정보업체 Zaywa에 따르면, 현재 진행 중인 80여 개 호텔 및 복합개발 프로젝트에는 현재 UAE 호텔 시장의 주를 이루는 5성급 호텔도 있지만 3~4성급의 중저가 호텔 프로젝트도 볼 수 있음.

UAE 내 진행 중인 주요 호텔 프로젝트

프로젝트 명	구분	지역	진행단계	시작	완료
Roya - Dubai Studio City Hotel	호텔	Dubai Studio City	입찰 평가	2014.1	2018.1
DIP - Yotel Hotel	호텔	Sheikh Zayed Road	입찰	2015.3	2018.11
The First Group - Millennium Place JVT	호텔	Jumeirah Village Triangle	입찰 제출	2015.7	2019.2
Dubai Holding - Marsa Al Arab - New Jumeirah Hotel	복합 개발	Jumeirah Beach Road	계획	2017.5	2018.5
Nakheel - Mont-Royal Hotel	호텔	Dubai World Island	입찰	2015.5	2019.1
MOBH - Hilton Dubai World Central Hotel	호텔	Dubai World Central	입찰 평가	2014.4	2019.1
Eagle Hills Properties - Fujairah Beach - Palace Fujairah Beach Hotel	복합 개발	Fujairah	계획	2017.6	2020.6
Al Khoory Group - Al Khoory Courtyard Hotel	호텔	Al Quoz	계획	2017.5	2019.3
Al Khoory Group - Al Khoory Plaza Hotel Deira	호텔	Deira	계획	2017.2	2020.3
MOBH - Dubai Studio City Radisson Blu Hotel	호텔	Dubai Studio City	계획	2014.9	2019.3

자료원 : Zawya.com

  ㅇ 고효율 에너지 기자재 납품

    - 최근 수도세와 전기세 인상으로 인해 총매출의 평균 5-6%에 달하는 호텔의 각종 에너지 비용이 증가됐으며, 이는 매출 감소에 더해 UAE 호텔 운영에 어려움을 주고 있음.

    - 2015년 아부다비 정부는 호텔 등급 규정에 친환경 항목을 추가해 쓰레기와 물. 전기 사용량을 측정하고 최소화하도록 권장함.

    - 비용 절감을 위해 고효율 LED 전구, 절수형 샤워 시스템 및 수도 기기, 절전형 냉방시스템이 필요할 것으로 예상됨.

    - 중저가 호텔은 고급 호텔과 달리 에너지 절약에 적극성을 띠므로, 센서 형태의 건물 관리와 보안시스템 관련 품목 수요가 증가할 것으로 예상됨.

    - 더불어 신규 호텔 건축과 내부 인테리어를 위해 친환경 건축자재와 가구 및 실내장식 수요도 늘어날 것임.

  ㅇ 호텔 객실 내 편의 용품 (어메니티) 시장 주목

     - 더불어 호텔 객실에 제공되는 로션, 보디 워시, 샴푸, 비누 등의 편의 용품 진출 또한 유망할 것이며, 국산 편의용품은 현재 국내 호텔에 납품하는 것은 물론 마카오, 영국으로도 진출했음.

     - 호텔 편의용품 시장은 고가의 유럽 제품과 저가의 중국 제품으로 양분돼 있는 바, 품질 면에서 뛰어나고 가격 면에서도 합리적인 우리 제품은 중저가 호텔을 중심으로 현지 호텔 시장 진출을 노려볼 만함.