미얀마 부동산시장, 전문가에게 묻다(2) - 상업용 부동산

- 2011년 시장 재개방 이후 중심상업지 4배 이상 급등 -

- 외국인투자 급증세에 비해 상업용 빌딩 부족으로 당분가 높은 가격 유지될 전망 -

 

 

 

□ Colliers International Tony Picon 미얀마 법인장 소개

 

 ○ 미얀마 주재 지상사를 주축으로 한 미얀마연구회는 세계 3대 부동산 전문 중계업체인 Colliers International의 Tony Picon 미얀마 법인장을 10월 15일 초청해 미얀마 부동산 시장현황 및 전망에 대해 의견을 듣는 시간을 가짐.

 

 ○ Colliers International(본사 미국 시애틀)은 63개국 485개 사무소, 1만5800명의 임직원을 보유한 세계 3대 부동산 전문 중계 회사로 양곤에는 8명의 직원이 근무하며 부동산 관련 리서치, 컨설팅, 관리 업무 등 제공.

 

 ○ Tony Picon 법인장은 지난 2011년부터 양곤에 체류한 미얀마 부동산시장의 대표적인 외국인 전문가로 손꼽힘.

 

□ 상업용 부동산 시장별 특징

 

 1) 오피스

 

 ○ 현재 중심지 ㎡당 월 임대료 88달러 수준으로(Center Point 빌딩 기준), 전형적인 수요 주도시장(Demand Driven Market)이며, 특히 오피스 전용 건물시장은 외국인에 의한 수요로 형성되는 시장임.

 

동남아 주요 지역별 오피스 빌딩 임차료 현황

자료원: Colliers International Myanmar

 

 ○ 양곤 전체의 Office 전용 건물의 전체의 면적이 외국의 대형 오피스 건물 1개 면적보다도 작은 실정이며 향후 1~2년 내에 100~200% 늘어난다 하더라도 기본 공급 base가 너무 낮기 때문에 수요 증가를 쫒아갈 수 없을 것으로 예상

 

 ○ 오피스 수요에 결정적 영향을 미치는 것은 Government의 산업 개방(license 부여 등) 정책으로 정부가 영업허가(License)를 부여할 때 마다 수요는 급격한 증가를 보일 것으로 전망(최근 Telecom, 은행 등의 영업허가 사례).

 

 ○ 띨라와 공단에서 비롯되는 제조업의 투자 증가도 이와 연관된 다른 지원 산업의 동반 진출을 확산시킬 것으로 예상되며 이는 다시 오피스 수요를 증가 시킬 것임.

 

 ○ 중요한 것은 오피스 전용 건물은 매우 제한적이며 아무리 비싸도 이러한 오피스 전용 건물에 입주할 의사를 가진 외국계 기업은 지속 유입될 것이라는 것임. 특히 CBD 지역의 빌딩(사쿠라 타워, Center Point, FMI Center 등)는 건물이 낙후화 돼 가고 있어 주변 부심지에 오피스 건물이 추가로 건설되더라도 CBD 지역에 사무실을 보유할 수밖에 없는 외국기업의 꾸준한 유입이 예상돼 가격 하락이 어려울 것임.

 

 ○ 현재 진행되는 9개 은행의 지점 영업허가, Oil & Gas 개발 사업자 선정, Telecom 기업 진출, 띨라와 공단진출 기업 등으로부터 촉발된 연관 기업의 진출은 향후 수년간 오피스 건물 수요를 지속 증가 시킬 것이며 공급이 수요를 따르지 못할 것으로 예상

 

 ○ 오피스시장 전망: 긍정적 상승세(Bullish)

  - Frontier market의 오피스 건물 부동산 가격은 roller coaster와 같음. 특히 상하방 움직임은 정부의 정책의 영향에 의한 수요의 변화임에 유의할 필요가 있음.

  - 베트남의 경우, 2014년 1분기에 40%가 하락했으나 베트남 진출 붐의 시기에 ㎡당 월 120달러까지 오르기도 했음.

  - 미얀마는 공금 base가 너무 적은 상황에서 개방이 진행되고 있어 향후 당분간 오피스 가격은 하락하기 어렵고 공급되는 물량은 물론 기존 중심 오피스 가격도 계속 높을 것으로 예상됨. 그러나 정부의 개방 정책의 수위에 따라 크게 달라질 수 있음에 유의해야 함.

 

 2) 리테일 부동산

 

 ○ 2000~2007년까지 양곤 지역의 리테일 부동산 넓이는 6만㎡ 수준으로 정체됐으나 이후 급격히 증가해 2013년 말 기준 12만㎡이며 2014년말 18만㎡로 증가가 예상됨.

 

양곤 리테일 부동산시장 면적 변화 추이

    

자료원: Colliers International Myanmar

 

 ○ 미얀마 리테일시장의 특징은 현지 수요 주도 시장(Local Demand Driven)으로 양곤 지역의 경우, 오토바이의 사용이 제한돼 있고 차량 보급이 낮으며 대중 교통도 열악해 시장에 대한 접근성이 떨어짐. 따라서 대형 상업지역(한번 갈 때 많은 일을 처리 할 수 있어, 가기로 작정하고 가는 곳)의 개발 시 성공 가능성이 높고 주상복합과 같은 복합 시설의 성공 가능성이 높음.

 

 ○ 미얀마의 리테일 부동산의 개발은 주로 로컬 대규모 유통회사(예: City Mart 등)에 의한 개발이 많음.

 

 ○ 리테일 부동상시장 전망: 보통

  - 베트남보다도 리테일 부동산 개발이 잘 진행되며 로컬 대기업(유통 브랜드)와의 개발이 주요 개발 방식임.

  - 고급(High End) 브랜드의 진입은 아직은 시기상조로 예상됨.(미얀마 부자는 고급 제품을 해외 나가서 구매하면 되며 아직 가짜에 대한 우려로 로컬에서 판매의 어려움이 예상)

 

 3) 고급호텔

 

 ○ 호텔의 투숙률(occupancy rate)이 2012년 66%, 2013년 61%, 2014년 54%로 점진적으로 감소함을 예의 주시해야 함.

 

 ○ 개방 초기 외국인은 최초 방문 국가에서 등급 높은 호텔에 우선적으로 숙박을 선호했으나 이후 방문 경험아 쌓일수록 낮은 등급 호텔 이용 빈도가 증가(고급호텔의 급격한 가격 상승으로 인한 경제적 이유도 한 원인)

 

 ○ 동남아에서 호텔은 주로 부자의 기념비적 자산(trophy asset)으로서의 역할을 하기 때문에 경제성이 좀 떨어지더라도 부자가 하나씩 갖고자 하는 자산 유형임.

 

 ○ 고급호텔에 대한 시장전망: 별로 매력적이지 않음.(bullish 하지 않음.)

  - Trophy asset인 관계로 미얀마 부자가 경제성 고려하지 않고 계속 지을 가능성이 높으며 해외 유명 브랜드 호텔은 지속 진입 예상(Hilton, Accord, Peninsula 등)

  - 점점 투숙률(occupancy rate)이 하락 추세임에 유의

 

 4) 리조트 개발

 

 ○ 해변 지역의 리조트의 경우, 전기가 전혀 공급되지 않아 24시간 발전기로만 운영하는 경우가 많으며 교통 연결도 매우 부족한 실정임.

 

 ○ 5개월간의 우기로 인해 해당 기간 중 리조트 운영 시 적은 손님에 비해 운영비(직원 고용 및 급여 지급 등 고정 비용 부담)가 너무 많이 들기 때문에 우기 5개월간 아예 임시 휴무인 호텔이 많음.

 

 ○ 따라서, 기초 인프라가 개선되지 않는 한 해변 지역의 리조트 개발은 다소 부정적이나 바간 지역에서의 리조트 개발은 긍정적으로 평가

  - 처음 미얀마에 오면 바간(Bagan) 2일, 인래 호수(Inlay Lake) 2일, 만달레이(Mandalay) 2일씩 보통 여행함. 그러나 두 번째 방문하면 바간에만 6일 가는 사례가 많다고 지적하면서 Tourism 관점에서 볼 때, 바간이 가장 유망한 리조트 개발 지역으로 추천

 

□ 양곤 이외 지역에 대한 부동산 전망

 

 ○ 만달레이

  - 만달레이는 이미 중국자본이 지배하고 있으며 양곤을 back-up하는 곳인 관계로 양곤처럼 발전하기 쉽지 않음을 지적

 

 ○ 네피도

  - 네피도는 인위적으로 만든 행정도시인 관계로 컨퍼런스, Gem Fair 등과 같은 지속적인 행사가 지원되지 않는 한 자연적으로 유지되기는 어렵다고 평가

 

□ 시사점

 

 ○ 세계적인 부동산 전문 중계회사인 Collier International 미얀마 법인장의 미얀마 부동산시장에 대한 견해는 개인 내지는 회사 차원의 견해로 볼 수 있으나, 미얀마 부동산시장이 세계 각국으로부터 본격적으로 관심을 받기 시작한 2012년 이전부터 미얀마에 지금까지 거주하면서 직접 체험하고 분석한 견해는 단순히 일개 회사의 차원을 벗어나 미얀마 부동산시장을 신규 진출하고자 하는 한국 기업이 예의 주시해야 할 것임.

 

 ○ 특히 오피스 빌딩, 고급 호텔 등에 대한 전망은 기존의 일반적인 전망과 다른 부분도 발견되어 관련 부분 투자를 검토하고 있는 한국 기업은 이 부분에 대한 보다 면밀한 조사가 요구돼야 할 것임.

 

 

자료원: 미얀마 연구회 조찬간담회 결과 요약(신한은행 미얀마 사무소 지원)