미얀마 부동산시장, 전문가에게 묻다(1)

- 2011년 시장 재개방 이후, 중심상업지 4배 이상 급등 -

- 외국인투자 급증세에 비해 상업용 빌딩 부족으로 당분간 높은 가격 유지 전망 -

□ Colliers International Tony Picon 미얀마 법인장 소개

 ○ 미얀마 주재 지상사를 주축으로 한 미얀마 연구회는 세계 3대 부동산 전문 중계업체인 Colliers International의 Tony Picon 미얀마 법인장을 10월 15일 초청해 미얀마 부동산시장 현황 및 전망에 대해 의견을 듣는 시간을 가짐.

 ○ Colliers International(본사 미국 시애틀)은 63개국 485개 사무소, 1만5800명의 임직원을 보유한 세계 3대 부동산 전문 중계 회사로 양곤에는 8명의 직원이 근무하며 부동산 관련 리서치, 컨설팅, 관리 업무 등 제공

 ○ Tony Picon 법인장은 지난 2011년부터 양곤에 체류한 미얀마 부동산시장의 대표적인 외국인 전문가로 손꼽힘.

□ 미얀마 부동산시장의 최근 동향

 ○ 미얀마 부동산시장은 50년 넘는 세월 동안 사실상 외국과는 단절된 시장이었으나 2011년 말 미국 힐러리 클린턴 국무장관의 양곤 방문 이후 외부 세계의 미얀마 투자에 대한 관심이 급속도로 증가해 이후 미얀마 부동산 가격의 급격한 상승의 주된 원인이 됨.

 ○ 미얀마 부동산의 중심지인 양곤은 다운타운, Inner City, Outer City 3개 지역으로 구분할 수 있으며 다운다운과 Inner City 지역이 상업용 부동산 개발이 가장 활발한 지역임.

양곤 부동산시장의 구분

자료원: Colliers International Myanmar

 ○ 다운 타운에 위치한 Prime Office 건물인 Center Point 빌딩의 임차 가격은 2011년 ㎡당 월 17달러였으나 이후 부동산 가격이 급등해 최근 88달러에 달함

ASEAN 주요지역별 오피스 임차 가격 현황

자료원: Colliers International Myanmar

□ 미얀마 부동산시장의 특징

 ○ 미얀마 부동산은 자산의 가치 보전 수단, 투기 수단으로 활용

  - 양곤의 부동산시장의 성격은 Golden Land라는 표현할 수 있음.

  - 금은 실제 산업에서 90% 이상 사용되는 은과 달리 10%만 실제 산업에서 사용되고 나머지 90%는 가치 저장, 투기의 수단으로 사용됨.

  - 금과 마찬가지로 미얀마 부동산도 실제 사용목적보다는 자산의 가치 보전 수단, 투기로 활용됨.

  - 1990년대 이후 두 차례의 금융위기 등으로 인해 은행에 대한 불신 등으로 미얀마 부자는 부동산 이외에 가치를 보전할 수 있는 대체 투자 수단을 찾지 못함.

  - 따라서 이미 높은 가격을 형성하는 부동산이지만 이외 투자 대안이 없는 투자가는 자산을 부동산으로 보유하려는 성향이 높음.

 ○ 금융시장의 미발달로 Leverage가 거의 없는 부동산 투자

  - 금융 부채 부담이 없는 부동산의 투기는 부동산 가격의 하방 경직성을 제공해 부동산 가격이 여타 ASEAN 국가와 비교 시 턱없이 높다는 외부의 지적에 대해 로컬 소유주의 미온적 반응의 주된 원인이 되고 있음. 그러나 최근 들어 부동산 가격이 높다는데 인식을 하기 시작한 듯함.

  - 다만, 현실적으로 부동산 외 다른 투자 제안이 없고 금융기관 불신 등이 지속되어 부동산에 대한 투자 성향이 줄어들기 어려운 실정임.

 ○ 외국인의 부동산 소유 불가, 장기 임대 불가(외국인투자 허가를 받은 경우 제외)

  - 아직 미얀마는 토지의 이용, 소유, 담보 등에 대한 법률이 매우 모호하기 때문에 부동산 개발을 위한 토지 및 사업성에 대한 feasibility study도 여려운 실정임.

  - 외국인의 부동산 소유 불가, 장기 임대 불가(외국인투자 허가를 받은 경우 제외) 등의 이유로 외국인이 부동산 개발을 위한 투자가 쉽지 않은 시장임.

□ 주거용 부동산 시장별 특징

 ① 콘도미니엄(한국의 ‘아파트’에 해당)

 ○ 로컬시장에서 콘도에 대한 법적 정의가 없으며 시장에서 통용되는 개념은 엘리베이터가 있는 공동주거형 건물을 의미함. 엘리베이터가 있으면 시설이 열악해도 대부분 고급 콘도(luxury condo)로 분류됐으나 외국과의 교류가 많아지면서 최근에는 고급에 대한 개념이 정립되는 중임.

 ○ 미얀마의 콘도는 대가족제도 영향으로 대부분 방 3~4개의 넓은 면적을 보이나 핵가족 문화가 없어 소규모 콘도는 극히 드문 상황임. 최근 1~2년 사이 외국인에 대한 임대를 주목적으로 개발하는 콘도의 경우 방 1~2개의 소형 평형도 개발이 시작됨.(점진적으로 소형 평형 위주의 개발 진행될 것으로 예상되나 현재 공급은 극히 제한적)

 ○ 콘도의 경우 외국인에 대해 소유 일부 허용 예상되나(편집자 주: 외국인의 콘도 소유가 가능하게 한 콘도미니엄법이 현재 국회에 계류 중임), 가장 큰 문제는 종래 주거용 부동산에 대한 법률 자체가 100년 전 제정된 법률인 관계로 부동산에 대한 기본 개념부터 내용까지 모두 바꾸지 않으면 현실 시장 반영 못하는 어려움이 발생(근거 법률의 전체적 변경 필요)

 ○ 콘도미니엄 시장 전망: 상승세(Bullish)

  - 로컬 투자자는 부동산 특히 주거용 부동산을 가장 좋은 투자 수단으로 생각하며 특히 가치 보전과 인플레이션 해지 수단으로 인식

  - 부동산투자 외에 다른 대안이 없는 상황이고 특히 외국인 등의 고급 콘도(최소한의 전기와 수도가 가능한 콘도)에 대한 수요가 지속적으로 증가 예상돼 콘도 시장은 Bullish 예상

 ② 서비스 아파트

 ○ 공급이 매우 제한적인 반면 외국인의 유입 증가로 수요는 지속적으로 증가

 ○ 미얀마 대가족 제도의 영향으로 방 3~4개 위주로 구성되며 외국인이 선호하는 방 1~2개의 중소형이 거의 없음.

 ○ 임차 가격이 방 1개 월 4000달러 방 2개 월 5500달러, 방 3개 6500달러, 방 4개 8500달러 수준으로 매우 높게 형성돼 있음. 높은 임대료로 인해 외국인 근로자가 수도, 전기 등이 제대로 공급되지 않는 로컬 아파트(미얀마인 거주 아파트)로 이동해 거주함.

미얀마 양곤 서비스 아파트 임차료 현황

자료원: Colliers International Myanmar

 ○ 서비스 아파트의 높은 임대료 현실은 외국인 투자를 망설이게 하는 주요 원인으로 대두

  - 사무실의 높은 임차 비용은 아무리 높아도 상부에 보고가 가능하지만 개인주택의 높은 임차료 문제는 현실적으로 보고가 매우 어려운 실정임.(미얀마의 실질적인 현실에도 불구하고 높은 주택임차료 가격=개인의 편의 추구로 인식될 것에 대한 우려)

  - 현지인이 주거하는 로컬 아파트는 기본적인 수도, 전기 공급의 문제조차 해결되지 않아 외국인이 미얀마 주재를 꺼림. 양곤 주재 대신 인근 국가인 태국의 방콕에 거점을 두고 주 3~4일 근무하는 유형의 주재원 형태 늘어남.(편집자 주: 방콕-양곤간 비행시간은 약 1시간으로 하루 17편 이상의 항공편이 운행됨.)

 ○ 서비스 아파트 시장전망: 매우 긍정적임(Very BULLISH)

  - 외국인 투자의 증가로 지속적인 수요 증가가 예상되나 공급이 너무 적으며 전기, 수도 등 기본적 시설 갖춘 대안 주거 시설이 별로 없는 실정임.

  - 외국인 투자 지속 증가 예상으로 수요 BASE 지속 증가 예상.

참고: 상업용 부동산 정보는 '미얀마 부동산 시장, 전문가에게 묻다(2) - 상업용 부동산'

자료원: 미얀마 연구회 조찬간담회 결과 요약(신한은행 미얀마 사무소 지원)