미국 기업, 너도나도 도시로 귀환

- 역동적인 기업 이미지와 젊은 인재 찾기 위해 도시로 본사 이동 -

- 평균 운전량 줄고 공유경제 교통수단의 활성화 전망 -

□ 미국 기업, 도시로 본사 이동 사례 많아져… 교외화(suburbanization) 끝났나?

 ○ 미국 대기업, 대형 교외 캠퍼스 버리고 도시로 본사 이동하는 사례 증가

  - 모토로라가 내년 2월 시내에서 35마일 떨어진 리버티빌에서 시카고 중심지로 본사 이동을 발표하면서 최근 미국 대기업들의 도시 귀환 행렬에 가담함.

  - 현재 포쳔 500대 기업 중 약 200개 기업이 미국 50대 도시에 본부를 두고 있으며 모토로라를 비롯해 대형 항공업체인 유나이티드 콘티넨탈 홀딩스와 대형 식품업체 힐샤이어 브랜즈도 최근 교외 기업 캠퍼스(사무단지)를 버리고 도시로 이전함.

  - 도시로 이동하는 추세가 대기업에 한정된 것은 아님. 사진을 기반으로 한 SNS 신생업체 핀터레스트 역시 실리콘밸리에서 샌프란시스코로 본사를 옮김.

  - 본사 이동이 없는 기업 역시 도시에 있는 사무실을 확장하는 추세를 보임.

  - 지난 6월 코카콜라가 교외에 있던 IT 센터를 본사에서 가까운 애틀랜타 시내로의 이전 계획 발표

  - 야후는 실리콘밸리 본사를 유지하고 샌프란시스코에 분사를 확장하기로 발표함.

미국 20대 대도시 성장률 현황

(단위:%)

자료원: 미국 인구통계청/브루킹스 연구소

 ○ 미국 주요 도시 성장률, 2010년에 교외 성장률 뛰어넘어

  - 미국 인구통계청의 자료에 따르면 2000년부터 2010년까지 교외 성장률이 대도시(인구 100만 명 이상) 성장률을 크게 웃돌며 교외화 현상을 보였지만 2010년부터 도시 성장률이 앞서 나가면서 최근 재도시화(Re-urbanization) 추세를 반영함.

  - 금융위기 이후 차츰 감소하는 상업 공실률 역시 도시 지역이 교외보다 빠른 회복세를 보임.

미국 대도시와 교외 성장률 비교

            (단위:%)

자료원: 미국 인구통계청/브루킹스 연구소

대도시와 교외 상업 공실률 비교

            (단위:%)

자료원: 월스트리트저널

□ 미국 기업은 왜 도시로 돌아가는가?

 ○ 도시에 밀집한 젊은 고학력 인재 발굴 위해 이전

  - 월스트리트 저널에 따르면 2010년 미국 학사 학위 이상 소유자의 43%가 20대 대도시에 거주하는 것으로 알려짐.

  - 젊은 세대들이 다양한 문화와 첨단 IT 인프라가 조성된 도시 생활을 선호하면서 젊은 인력이 도시에 밀집되는 현상이 있음.

  - 결혼 및 출산 시기가 늦어지고 맞벌이 부부도 증가해 교외로 이주하는 젊은 세대가 줄어듦.

  - 높은 수준의 실업률과 학자금 대출에 대한 부담으로 집을 구매하는 젊은 층이 줄어듦. 또한, 가솔린 가격 상승으로 대중교통 이용이 편리한 도시 생활을 선호

미국 연령별 주거 현황

자료원: 월스트리트 저널

 ○ 디지털 시대에 맞는 역동적인 기업 이미지 구축을 위한 도시 귀환

  - 최근 대다수 기업이 교외 캠퍼스의 개별적인 기업 문화보다 도시와 융합된 역동적인 이미지를 꾀하면서 도시 귀환이 이루어지는 것으로 판단됨.

  - 식품업체 '힐샤이어 브랜즈'는 시카고로 본사를 이전하면서 구조조정을 통해 신생기업의 문화를 되살렸다고 전함.

  - 디지털 시대의 빠른 트렌드 변화에 대응하기 위해 체감속도가 빠른 도시에 위치해 SNS 등을 통해 알맞은 기업 이미지 구축을 위해 노력하는 것으로 보임.

 ○ 경기 불황으로 낮아진 업무용 빌딩 임대료와 도시들의 감세 혜택으로 도시 진출 기회 높아져

  - 2008년 금융위기 이후 사무실 부동산 가격이 급락하고 작년까지 낮은 수준을 유지하면서 미국 기업에 도시 이전 기회를 제공함.

  - 도시들은 일자리 창출을 위해 기업에 감세 혜택을 주면서 도시화를 가속화하고 있음.

  - 경제 개발 연구기관 Good Jobs First 조사에 따르면 미국의 도시 및 주 정부가 기업 감세 혜택을 위해 연간 약 600억 달러를 감수하는 것으로 나타남.

  - 최근 사례로는 2009년 유나이티드 에어라인이 시카고에서 20마일 떨어진 엘크 그로브에서 시카고 시내로 본부를 옮기는 계획을 발표하면서 시카고 시로부터 10년간 3500만 달러의 혜택을 받기로 함.

  - 최근 기업들의 도시 진출이 늘어나며 주요 도시의 상업 부동산 가격은 금융위기 전 수준으로 회복하고 있지만, 교외 상업 부동산은 수요 저조로 아직 낮은 수준에 머묾.

무디스 상업 부동산(사무실) 가격 지표

자료원: 리얼 캐피탈 애널리틱스

□ 시사점

 ○ 도시 복귀 현상 당분간 지속될 듯··· 불균형 발전 우려

  - 미국 부동산 연구기관 Urban Land Institute는 현재 높은 수준의 가솔린 가격과 교통 체증을 볼 때 당분간 교외화의 부활은 없을 것으로 전망함.

  - 미국 평균 가솔린 가격은 셰일가스 붐으로 최근 주춤하고 있지만, 교외화 현상이 이어지던 2000년대 초반에 비하면 높은 수준으로 판단됨.

  - 부동산 조사업체 코스타에 따르면 경기 회복으로 교외 지역 상업 부동산 수요는 조금씩 살아나고 있지만, 최근 도시에서 교외로 이전한 회사는 없음.

  - 재도시화로 불균형 발전이 지속되면 결국 예전 도시화의 문제들이 재발할 것이라는 우려도 있음.

미국 평균 가솔린 가격

(단위: 달러/1온스)

자료원: 미국 에너지정보청(EIA)

 ○ 자동차 수요 줄어들고 공유경제 교통 살아나나?

  - 미국 공공정책 연구기관인 PIRG의 조사에 따르면 2013년 미국인의 평균 운전거리는 2004년에 비해 7.6% 줄었고 조사대상 74개 도시 중 54개 도시에서 운전량이 줄어든 것으로 나타남.

  - 평균 운전량 감소가 자동차 수요에 큰 영향을 줄지는 확실하지 않지만, 최근 인구 1000명당 자동차 수가 감소하는 추세를 보여 향후 자동차시장에 주목해야 함.

미국 인구 1000명당 자동차 수

자료원: 이코노미스트

  - PIRG 조사에 따르면 2000년부터 2010년까지 미국 100대 도시 중 85개 도시에서 자전거 사용량이 늘었으며 60개 도시에서 대중교통 이용량이 늘어남.

  - 최근 미국 대도시를 중심으로 카셰어링, 바이크셰어링 등 공유경제 형태의 교통수단이 늘어나고 있으며 기업들의 도시 재진출로 인해 더 활성화될 것으로 판단됨.

 ○ 미국의 보행자 중심 도시화 위한 새로운 인프라 구축에 주목해야

  - 기업들의 도시화와 젊은 층의 도시 밀집으로 인해 자동차 공화국으로 불리는 미국에서 보행자 중심의 도시화(Walkable Urbanism)가 주목받고 있음.

  - 미국 도시들의 인구 밀도가 높아질 전망으로 보행 가능 거리에 편의 및 기반시설을 구축하기 위해 도시환경 개발에 투자가 활성화될 것으로 판단됨.

  - 미국 소매업체들도 도시화 추세에 맞춰 공간과 에너지 효율성을 높이기 위해 연구 중임.

  - 비교적 인구 밀도가 높은 한국이 가진 도시환경기술에 기회

자료원: 월스트리트 저널, 미국 인구통계청, 이코노미스트, 허핑턴포스트, 브루킹스 연구소, 기타 KOTRA 워싱턴 무역관 보유자료 등