日, 고급 브랜드 매장이 중저가 할인점에 밀려나는 속사정

- 도쿄, 오사카, 나고야 등 주요 3대 도시 땅값 하락세 -

- 기준지가, 상업지역 5.9% 하락, 국토교통성 발표 -

- 임대료 하락으로 주요 도시 상업 요충지 입성 찬스 -

 

 

 

 ㅇ 일본 국토교통성이 지난 17일, 발표한 자료에 따르면 일본의 주요 도시 땅값(기준지가)은 상업지 전국 평균 5.9% 감소한 것으로 나타나 2년 연속 하락함.

 

 ㅇ 특히 도시상업지역의 경우 하락률 기준, 전국 5위까지 순위를 매긴 결과 후쿠오카시가 3개 지역을 차지하는 것으로 나타나 지방 주요거점도시를 시작으로 전국적인 부동산 하락으로 연결될 가능성에 관심이 높아짐.

 

 ㅇ 한편 지사 하락추세에 발맞춰 기존의 고급 명품브랜드숍이 퇴출되고 중저가 브랜드 위주의 상점이 대거입점하고 있음.

 

□ 시내 중심가로 중저가 브랜드가 입점할 수 있는 절호의 찬스

 

 ㅇ 후쿠오카 최대 상업지구인 톈진(天神)지역은 폴스미스, 바나나 리퍼블릭과 같은 비교적 고가의 의류브랜드를 취급하는 상점 위주로 상권을 형성하고 있었으나 최근 24시간 영업을 하는 캐주얼 의류브랜드 진즈메이트(www.jeansmate.co.jp ) 1호점이 톈진 거리에 오픈해, 이곳 지역 상인들의 주목을 받고 있음.

 

 ㅇ 진즈메이트가 오픈한 건물은 과거 미국의 유명한 고급 신사복매장인 브룩스 브라더스(www.brooksbrothers.co.jp )가 입점해있던 곳으로 1평당 월 4만 엔(원화 약 53만 원)으로 후쿠오카에서는 고가의 상업지구에 해당하던 곳이었음.

 

후쿠오카의 대표적인 번화가 거리 톈진지역

 

 ㅇ 그러나 최근 지가 하락으로 과거보다 낮은 임대료가 형성돼 입점할 수 있게 됐다고 진즈메이트 측은 만족감을 표시하고 있음.

 

 ㅇ 호경기시절과 비교했을 때 저렴해진 임대료 덕분에 기존에 후쿠오카 톈진지구에 입점을 생각조차 못하던 편의점 업계 4위의 선쿠스(http://www.circleksunkus.jp )편의점이 후쿠오카 1호점을 이곳에 오픈했으며, 중저가 신사복 전문점 아오키(http://www.eshop.aoki-style.com )도 이곳에 매장개설을 준비하고 있음.

 

상업지 기준지가 하락률 상위 5위 지역

순위	지역	가격(엔)/1평 기준	변동률(%)
1	후쿠오카시 중앙구 와타나베 1번지 주변	1,610,000	▲31.8
2	후쿠오카시 중앙구 톈진 거리 2번지 주변	3,210,000	▲31.0
3	도쿄도 미나토구 신바시 1번지 주변	9,300,000	▲28.5
4	후쿠오카시 중앙구 와타나베 4번지 주변	2,310,000	▲28.3
5	나고야시 나카구 니시키 1번지 주변	1,070,000	▲28.2

주 : ▲표시는 마이너스를 의미

 

□ 도쿄 긴자 주변도 명품숍 대신 할인점 열풍

 

 ㅇ 도쿄의 심장부 긴자거리에도 2006년부터 샤넬을 비롯해 이름난 명품전문매장이 계속 오픈하기 시작했으나 최근 프랑스의 유명브랜드 루이비통이 입점하려던 계획을 취소하고 그 자리에 미국의 중저가 대중의류 브랜드인 Gap이 입점을 함. 관련 업계 담당자는 이를 업계 최대의 이변이라고 말함.

 

 ㅇ 땅값이 비싸기로 소문난 긴자거리에 초저가 의류브랜드인 유니클로가 830㎡ 크기 전문점 오픈을 시작으로 중저가 브랜드와 할인매장은 도쿄의 또 다른 번화가인 이케부쿠로에서는 미츠코시 백화점이 폐점한 자리에 전자할인매장 야마다 전기가 입점할 예정으로, 긴자뿐 아니라 도쿄 전 지역에 걸쳐 확산될 조짐을 보이고 있음.

 

 ㅇ 긴자의 경우, 1평당 점포 임대가격은 장소에 따라 다르기 때문에 표준가격을 제시하기 어렵지만 대략 18만~25만 엔 전후로 형성돼 있었는데 이러한 가격이 최근 5만 엔 가량 떨어진 15만~20만 엔대로 계약이 체결되는 것으로 파악됨.

 

 ㅇ 긴자뿐 아니라 도쿄의 또 다른 대표적 번화가인 오모테산도, 이케부쿠로, 시부야 지역도 1평당 수만 엔 가량 낮은 시세로 임대가 이뤄지고 있음.

 

유니클로 긴자 매장 전경

 

□ 전국에서 유일하게 땅값이 상승한 곳은 바로 이곳

 

 ㅇ 일본에서 유일하게 상승세를 보인 지역은 시즈오카시로 나타남.

 

 ㅇ JR 동시즈오카역 주변은 토지계획사업이 진행되는 곳으로 전철역 2곳이 지나고 있어 교통이 편리하고 일본의 대표적인 부동산회사인 미쯔비시가 2011년에 오픈될 예정으로 대형상업시설을 건설하고 있으며, 주변에 대규모 주택단지를 건설하려는 움직임 등이 상승요인으로 파악됨.

 

 ㅇ 그럼에도 불구하고 상승폭은 3.6%에 불과해 전년비 17.1% 상승한 것과 비교할 때 상승폭은 큰 폭으로 떨어진 것으로 나타남.

 

일본 주요 상업지역 지가변동률 현황

구분	2008년	2009년
전국	▲0.8	▲5.9
3대 주요도시 지역	3.3	▲8.2
도쿄지역	4.0	▲8.9
오사카지역	2.8	▲7.1
나고야지역	1.9	▲7.3

주 : 전년비 %, ▲는 감소분

 

 ㅇ 특히 3대 도시 권역별 마이너스 8.2% 하락은 4년 만의 하락세이며, 지역별로는 두자릿수 감소폭도 눈에 띔.

 

 ㅇ 국토교통성에 따르면 이러한 하락폭은 점차 줄 것으로 예상하고 있으나, 하락세가 바닥을 친 것은 아직 아닐 것으로 보고 있음.

 

주요 지역별 상업지 최고가격 지가현황

   (단위 : 평당 만 엔)

도쿄 중앙구 긴자지역	2,500
도쿄 치요다구 마루노우치 지역	2,200
오사카시(북구)	930
나고야시(나카무라구)	805
삿포로시(중앙구)	190
센다이시(아오바구)	275
히로시마시(중구)	189
후쿠오카시(중앙구)	350

 

□ 시사점

 

 ㅇ 과거 긴자를 비롯한 주요 거점 매장은 비록 수익이 발생하지 않아도 홍보 등의 이유로 전략적인 매장운영을 계속해 온 명품점이 이제는 수익을 내지 못하면 과감하게 매장을 철수하는 등 판촉전략에 중대한 변화가 왔음.

 

 ㅇ 그동안 금융 호경기로 인해 대규모로 유입된 외국펀드가 미국발 신용경색으로 급속히 빠져나가면서 촉발된 상업지구 지가하락은 당분간 계속될 것으로 보이며, 이러한 기회를 발판으로 소비자들의 위축된 소비심리로 인해 매출이 늘고 있는 중저가 매장이 도쿄를 비롯한 일본의 주요 도시 중심지에 매장을 차지하는 추세가 당분간 지속될 것으로 전망됨.

 

 

자료원 : 일경 MJ