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베트남 외국인 투자 증가로 부동산시장 성장세
2020-02-21 이주현 베트남 호치민무역관

- 정부 개발 제한, 규제에 따른 신규 공급 애로 -

- 호찌민시 인근 지역에 대한 관심 증가 -

 

 

베트남 제조업과 부동산 시장, 외국인투자 선호 분야 1,2위

 

  ㅇ 2019년 한 해 베트남은 총 380억 달러의 외국인 투자액을 유치함.
    - 그중 제조업과 부동산 부문은 각각 64.6%, 10.2%의 비중을 차지해 외국인투자 선호 분야 1,2위를 차지함.
    - 우리나라의 대베트남 투자 역시 제조업과 부동산 부문이 전체의 86.9%를 차지하고 있음(88년 1월~19년 12월 누적 기준).

 

  ㅇ 아래 내용은 글로벌 부동산서비스 기업 CBRE가 개최한 ‘2020 베트남 부동산 전망’ 포럼(2020.1.9.)을 참관한 후 주요 내용을 요약 정리한 것임.

    - 베트남 투자 진출을 희망하는 우리 기업들이 참고 자료로 활용하길 바람.

 

2020년 베트남 부동산 전망 세미나 모습

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자료: KOTRA 호치민 무역관


오피스 공급·임대 시장동향

 

  ㅇ 전년과 달리 A급, B급 오피스 공급 개선

    - 2019년 호찌민시 A급 오피스 신규공급은 전년보다 16% 증가하고 B급 오피스는 12% 증가해 최근 5년간 가장 많이 증가함.

    - sqm당 평균 월 임대료는 A급 45달러(중심업무지구는 50달러), B급 25달러로 A급은 전년과 큰 변동이 없었으나 B급은 6.1% 상승함.

 

2019년 베트남 호찌민시 오피스 시장동향

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주: 위 평균 월 임대료는 VAT 및 서비스 비용 불포함 가격

자료: CBRE Real Estate Market Outlook 2020

 

  ㅇ 오피스 임대 수요는 전년과 마찬가지로 공유오피스(혹은 코워킹 스페이스) 비중이 24%로 가장 높음.

    - CBRE 관계자는 오피스 수요 대비 공급 부족, 베트남 비즈니스 다양화 등이 베트남 공유오피스 수요를 견인하고 있다고 분석함.

    - 현재 호찌민시에는 WeWork, Up, Dreamplex, Regus, Compass, Kloud 등의 공유오피스 회사가 활동 중이며 지점을 계속 확장하는 추세

    - VNG, FPT, CMC 텔레콤 등 베트남 대형 IT 기업들은 사업 확대 등을 위해 자체 오피스 빌딩을 건설함.

 

업종별 오피스 임차 비중(2019년)

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자료: CBRE Real Estate Market Outlook 2020, KOTRA 호치민 무역관 정리

 

  ㅇ 향후 전망

    - CBRE 베트남은 2022년까지 오피스 공급이 현재 약 135만 sqm에서 160만 sqm까지 증가할 것으로 예상함.

    - 한편 Opal, Nguyen Kim Building 등 예정된 오피스 빌딩 프로젝트 11개가 모두 완공될 경우 A급 오피스 공실률이 현재 9%에서 2022년 17~20%까지 증가할 수 있다고 전망함.

 

2020~2022 호찌민시 오피스 공급 전망

호찌민시 오피스 공실률 전망

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자료: CBRE Real Estate Market Outlook 2020, KOTRA 호치민 무역관 정리


□ 상가(retail) 공급·임대 시장동향

 

  ㅇ 중심업무지구(CBD)를 중심으로 임대료는 상승, 공실률은 하락
    - 2019년 중심업무지구 상가부동산 월 평균 임대료는 sqm당 135.5달러로 전년대비 5.8% 상승했으며, 공실률은 1.59%로 전년대비 1.8% 감소함.


2019년 베트남 호찌민시 상가부동산 시장현황

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주: 위 평균 월 임대료는 VAT 및 서비스 비용 불포함 가격

자료: CBRE Real Estate Market Outlook 2020

 

  ㅇ 글로벌 외식·소비재 기업들의 진출 증가가 상가부동산 수요 견인

    - 호찌민시의 경우 MLB(패션), The Coffee Club(카페), Haidilao(외식), JAJU(생활용품) 등 많은 글로벌 브랜드가 신규 진출했으며 GS25(편의점) 등 많은 기존 진출기업들도 지점을 확대함.

    - CBRE 베트남은 식료품(F&B), 편의점, 패스트패션(fast fashion), 건강 및 미용 등의 분야 성장세가 높다고 평가함.

    - 이는 최근 베트남 경제 성장과 소득수준 증가, 베트남 투자법 개정 등 제도 개선으로 베트남 내수소비시장 규모가 확대되고 외국인 투자자들의 진입이 활발해졌기 때문


2019년 베트남 신규 진입 외국 브랜드

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주: 호찌민시 기준

자료: KOTRA 호치민 무역관 정리

 

  ㅇ 향후 전망

    - 호찌민시와 하노이는 향후 2~3년간 동남아시아 지역 상가부동산 시장을 이끌어 갈 것으로 전망됨(CBRE Vietnam).

    - 상가 점유율(occupancy rate) 성장률 역시 양호할 것으로 예상

 

2020~2022년 주요 도시별 상가부동산 신규 공급 전망

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주: CBRE Real Estate Market Outlook 2020

 

□ 주거건물(residential) 공급·임대 시장동향

 

  ㅇ 베트남 정부의 라이선스 발급 제한으로 신규공급 감소

    - 2019년 한 해 호찌민시 주거부동산 신규 프로젝트는 36건, 2만 6692세대로 세대 수 기준 전년대비 13% 감소함.

    - 호찌민시는 2018년 말부터 시내 중심 지역의 고층 건물 프로젝트 인허가 제한 및 대출 정책을 강화하고 있으며, 이에 따라 최근 호찌민시 주거부동산 신규 공급은 점차 감소 추세

 

호찌민시 아파트 신규공급 및 분양 세대 수 추이

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주: CBRE Real Estate Market Outlook 2020

 

  ㅇ 아파트 임대 가격은 모든 부문에 걸쳐 상승세 유지

    - 초고가(Luxury) 아파트는 전년대비 12%, 고가(High End) 부문은 10%, 중가(Mid End) 부문은 14%, 저가(Affordable) 부문은 8% 상승함. 신규 공급 제한이 가격 상승 주요 요인으로 꼽힘.

    - 미분양 주택 물량은 전년대비 15% 감소해 시장 수요는 양호한 것으로 평가

 

부문별 호찌민시 아파트 임대 가격

Luxury 부문 가격

High End/Mid End/Affordable 부문 가격

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주: CBRE Vietnam은 Luxury는 sqm당 4000달러 이상, High end는 2000~4000달러, Mid End 1000~2000달러, Affordable은 1000달러 미만으로 구분함.

자료: CBRE Real Estate Market Outlook 2020

 

  ㅇ 향후 전망

    - 당분간 호찌민시 주거 부동산 시장은 건설프로젝트 인허가 이슈로 호찌민시 인근지역, 교외 지역에 대한 관심이 늘 것으로 예상됨(CBRE Vietnam).

    - 현재 Aqua City(동나이성), Vinhomes Grand Park(호찌민시 9군), Swan Park(동나이), Waterpoint City(롱안성), Swan Bay(동나이성) 등의 아파트·주택 건설프로젝트가 계획 중

    - 만약 라이선스 이슈가 해결될 경우 신규 공급 및 재고 물량이 다시 증가하고 구매 수요도 현재와 같은 상승 흐름을 유지할 것으로 전망됨.

 

□ 시사점

 

  ㅇ 최근 미중무역분쟁으로 일부 중국 진출 기업들이 동남아시아로 생산기지를 옮기는 등 글로벌 밸류체인 변화가 일어나고 있으며, 베트남은 중국 대체 투자지 중 하나로 인식되고 있음.
    - 제조업과 부동산은 외국인투자 선호 분야 1, 2위를 차지 중

 

  ㅇ 전문가들은 대체로 아래와 같이 베트남 시장을 전망함.

    - (오피스) 신규공급은 증가할 것이나 A급 오피스 신규공급은 당분간 불확실, 기업들의 공유오피스 수요는 꾸준히 증가 전망

    - (상가용) 신규 공급과 리모델링 모두 증가 예상, 특히 신규 외식(F&B) 브랜드 진출이 지속될 것

    - (주거용) 라이선스 이슈는 단기간 해결이 어렵고 이에 따라 신규 개발은 불확실함. 대신 호찌민시 인근 지역에 대한 관심이 증가할 예상됨.

 

  ㅇ 한편 스마트시티 등 베트남 부동산 개발에서 디지털 기술 도입도 점차 늘어나 관련 우리 기업들의 관심 필요

    - 스미토모 상사, 노무라 부동산 그룹 등 몇몇 일본 기업들은 이미 베트남 현지 부동산개발사와 손잡고 베트남 맞춤형 스마트시티 사업에 참여했고 이를 통해 많은 일본 IT 기술이 베트남에 도입될 예정

    - 이들은 초고층 빌딩 건설과 인공지능, 5G, 사물인터넷(IoT), 블록체인, 안면인식시스템 등의 스마트 기술을 도입해 금융·에너지·안전·교통·친환경 등을 위한 스마트도시를 건설할 계획

 

 

자료: CBRE Vietnam, JLL Vietnam, 현지 세미나 참석, 현지 언론 보도 및 KOTRA 호치민 무역관 자료 종합

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