- 부동산 과열상태 지속 가능성 미미 -

- 경기하방에 대한 압력 불가피 -

 

 

 

- 중국 당국은 부동산 가격 폭등을 막고자 사상 가장 강력한 규제로 평가되는 부동산 과열 억제 조치를 각지에서 전면적으로 시행했음. - 부동산시장 과열 억제정책은 일정한 효과를 냈지만, 4분기 경기하방 압력을 가중시켰다는 평가를 받고 있음. - 이 보고서는 지난 11월 3일 한국대외경제정책연구원 ‘한중경제포럼’ 연사 주젠팡 중신증권 수석 이코노미스트의 분석을 바탕으로 작성

 

□ 중국 부동산 과열

 

  ㅇ 지난 8월 중국 주요 70개 도시 신규주택 가격은 전년동기대비 9.2% 증가

    - 이는 전월 상승폭인 7.9%, 시장예상치 8.1%를 훨씬 상회하는 가파른 상승세였음.

    - 1선 도시인 선전 평균 주택가격은 ㎡당 5만5000위안(약 911만 원)으로 가계소득의 38배까지 폭등

    - 같은 달 주택 대출은 중국 전체 신규 대출(9478억 위안)의 70%를 차지

 

  ㅇ 이에 중국 정부는 주택 구입 시 초기 부담금 비율을 높이고, 현지 호적이 아닌 소비자의 구입은 제한하는 등 부동산 규제 정책을 잇따라 발표

    - 지난 9월 30일부터 베이징, 톈진, 쑤저우 등 22개 도시에서 연이어 부동산 규제정책을 실시

 

  ㅇ 부동산 버블을 막기 위한 중국 정부의 구매제한정책은 실효성을 발휘

    - 중국 부동산정보그룹(CRIC)에 따르면, 10월 40대 부동산 기업의 토지 매입량과 가격이 전월대비 하락한 것으로 나타났음.

    - ㎡당 평균 거래가격은 9월 9614위안에서 10월 4195위안으로 56.4% 급락, 베이징과 상하이의 주택 매매량은 각각 전년동기대비 41%, 18% 하락

 

  ㅇ 일각에서는 부동산 규제책은 중국 경기둔화를 악화시킨다는 우려도 제기

    - 중국 국가통계국에 따르면, 지난 3분기 부동산 시장의 중국 GDP 성장 기여도는 8%

    - 왕타오(汪濤) UBS 수석 이코노미스트는 “부동산 건설은 매매량과 투자가 감소해 내년 경제 성장에 큰 도움이 되지 못할 것”이라며 오는 연말까지 부동산 매매량은 계속 둔화되고 투자 증가율도 완만할 것이라고 분석

 

  ㅇ 다른 한편에서는 부동산 규제책이 중국 경제에 미치는 영향이 제한적일 것이란 주장도 존재

    - 중국 국가통계국 성라이윈(盛來運) 대변인은 부동산 규제의 주된 목적은 부동산 가격의 급등락이 경제에 미칠 부정적인 영향을 방지하는 것으로 경제의 안정 성장에 초점을 맞추고 있다고 강조

 

□ 전문가 평가: 포스트 부동산 시대에 진입

 

  ㅇ 중국 중신증권(中信證券) 수석이코노미스트/이사 총경리 주젠팡(諸建芳)은 중국 부동산 시장의 과열현상은 당국의 억제정책과 수요 구조 변화로 인해 증가 속도가 점차 하락할 것으로 전망

    - 중국 부동산 시장이 점차 투자가치를 상실하는 원인은 인구구조의 변화, 도시화, 자연적인 감가상각, 수요 개선 등에 있다고 지적

 

  ㅇ 중국 인구 구조의 변화가 빠르게 진행되면서, 2017년 이후 중국 부동산 잠재구입자는 마이너스 성장 시대에 진입할 것으로 진단

    - 향후 5년간 부동산 시장의 잠재구입자 증가율은 1.2%에서 0.25%로 급락 전망

    - 중국의 도시화율은 연평균 1.35%p 하락하고, 40년의 감가상각을 거친 후 주택 수요의 연평균 증가율은 2.5%로 예상

 

향후 20년 중국 부동산시장 잠재구입자(25~35세) 증가율

  

자료원: 중신증권(中信證券)

 

□ 중국 경제에 대한 영향은?

 

  ㅇ 시장은 중국 정부가 부동산시장 과열 억제에 나서고 통화정책을 통한 경기부양도 멈춘상태여서 인프라 투자에 초점을 맞출 것이라 기대하고 있음.

    - 하지만, 인프라 투자가 성장을 멈춘 부동산 시장의 하방압력을 부담하기는 역부족이라고 진단

 

  ㅇ 부동산 억제효과를 상쇄하려면 인프라투자 증가율이 4분기에는 22%를 상회해야 하는데, 3분기 이후의 인프라 투자 하락세로 보아 실현 가능성 미미

    - 2016년 중국 투자는 부동산과 인프라 투자에 의한 성장을 이어왔음.

    - 부동산, 인프라, 제조업별 투자 증가율을 살펴보면, 2014년부터 인프라에 대한 투자는 줄곧 제조업과 부동산 개발 투자를 상회

    - 2016년 1~8월 중국 인프라 투자의 증가속도는 약 17.9%, 2015~2016년 데이터를 살펴보면 중국 인프라 투자규모는 부동산 투자의 1.3배 수준

 

중국 투자부문 증감률 추이

 

자료원: 중신증권(中信證券)

 

  ㅇ 주젠팡 이코노미스트는 4분기 경기둔화는 3분기보다 심각할 것으로 전망

    - 최근 10여 년간의 경제성장 중 투자부문은 주로 대대적인 인프라 투자로 이끌어왔다고 평가

    - 2016년은 13차 5개년 계획이 시작되는 한해로서 정부의 인프라 초기투자가 대대적으로 이뤄졌지만, 4분기부터 투자속도가 완만해질 것으로 예상

 

중국 경제성장률과 인프라 건설 투자 증가율

  

자료원: 중신증권(中信證券)

 

  ㅇ 올 3분기 경제성장률은 시장 예상치에 부합하며 경기둔화 우려가 누그러졌지만 수출입, 투자, 내수의 견인력 모두 약화되고 있다고 평가

    - 고정자산투자는 2012년 이후 지속 부진, 특히 당월치로 살펴볼 경우 전반적인 하락세를 유지

    - 외수 경기 약화가 지속되는 가운데 중국의 수출입 증가율은 2016년 3분기 기준 각각 -7.5%, -8.2%를 기록하는 등 연속 마이너스 성장을 이어가고 있음.

    - 최근 모두가 기대를 안고 있는 소비 주도형 내수 경기회복에 대해서도 소비 증가세에 한계가 있으며, 부동산 가격 급등은 소비력을 억제하고 있다고 지적

 

중국 고정자산투자액 증감률

 

자료원: 중신증권(中信證券)

 

  ㅇ 경제성장률 방어를 위해 중국 지도부에서 통화 완화, 재정 확대 등 정책을 제정, 시행할 것으로 예측

    - 부동산 경기가 급락하면 제조업, 신규 대출, 산업생산, 고정자산 투자, 소매판매 등에서 회복세를 보이는 중국 경제에 리스크로 작용할 수 있다는 분석

 

 

자료원: 중신증권(中信證券), KOTRA 베이징 무역관 자료 종합