베트남 부동산 프로젝트 진행을 위한 토지사용권 취득과 법규의 이해

     - 베트남 부동산 프로젝트 구체화를 위한 토지사용계획 및 확인 내용 –

      - 부동산 프로젝트의 지체시 토지 회수 조건 -

 

보고일자 : 2009.7.09

호치민 코리아비즈니스센터

김도훈 kdh6563@kotra.or.kr

 

 

□ 베트남 토지법 (No.51/2001-QH10)

 

ㅇ1992년 베트남사회주의공화국의 헌법에 기초하여, 2001년 12월 25일 10번째 회기의 제10회 국회의 결의안 No.51/2001-QH10에 따라 수정되고 보충되었다. 토지법은2003년 11월26일 베트남사회주의공화국의 4번째 회기의 제11회 국회에 의해 통과되었다.

 

 

□ 베트남 토지법의 이해

 

ㅇ베트남 토지법은 전체 토지 소유주를 대표하고 통일적으로 토지를 관리하는 국가의 권한과 책임, 토지 관리와 사용의 체제, 토지사용자의 권리와 의무에 대해 규정함

 

ㅇ베트남 토지법의 적용대상은 토지에 관한 통일적 관리 의무를 수행하고 권한을 행사하며전체 토지 소유주들의 대표자로서의 책임을 수행하는 국가기관, 토지사용자,  토지관리와 사용에 관련된 기타 주체들임

 

ㅇ토지 관리와 사용은 반드시 이 법을 따라야 하며, 이 법이 규정하지 않은 경우에는 관련된 법률을 적용하고 이 법의 조항과 다른 규정을 담고 있는 베트남사회주의공화국이 서명하거나 동의한 국제 조약이 있는 경우, 그 조약이 적용됨

 

ㅇ토지는 토지 소유자의 대표자로서의 역할을 하는 국가와 더불어 전체 국민의 소유이며, 국가는 다음과 같이 토지처분권을 행사함

 - 토지사용 구상, 토지사용 계획(이하 포괄하여 토지사용 구상. 계획이라 한다.)의 결정. 심사. 승인을 통해 토지사용 목적을 결정하기 위하여

 - 토지할당 기준과 토지사용 기간을 명시하기 위하여

 - 토지할당. 임대. 회수를 결정하고, 토지사용 목적의 변경을 허가하기 위하여

 - 토지가격을 정하기 위하여

 

ㅇ국가는 다음과 같은 토지관련 재정정책을 통해 토지로부터의 이익을 규제함

 - 사용세나 토지임료의 수금

 - 토지사용세와 토지사용권 이전에서 얻은 수익의 수금

 - 토지사용자의 투자에 기인하지 않은 지가상승에 대한 규제

 

ㅇ국가는 토지할당과 토지 임대, 현재 안정적인 토지사용자들을 위한 토지사용권의 인정 등의 형태로 토지사용권을  토지사용자들에게 할당하고, 또 한 토지사용자들의 권리와 의무를 규정함

 

ㅇ국가는 토지에 관한 통일적 관리를 수행하며 토지에 관한 국가 관리는 다음의 사항을 포함함

 

 

□ 베트남 진출 기업이 숙지해야하는 토지사용자 규정

 

ㅇ정부의 규칙에 따라 국가로부터 임차. 할당받거나 또는 토지사용권을 인정받은 국가기관, 정치기구, 사회. 정치적 기구, 사회. 정치적 전문기구, 사회적 기구, 사회적 전문기구, 경제적 기구, 사회. 경제적 기구, 공공 비사업기구, 국민 국대 조직과 그 밖의 다른 기구들을 포함하는 국내 기구들 및 할당된 토지사용권을 이전받은 경제적 기구

 

ㅇ국가로부터 토지를 할당받거나 임차, 또는 토지사용권 이전을 받은 국내의 가정과 개인

 

ㅇ국가로부터 토지를 할당받거나 토지사용권을 인정받은 같은 마을, 또는 지역에 사는 베트남인 공동체, 또는 같은 관습이나 관행, 조상을 가진 유사한 베트남 공동체

 

ㅇ국가로부터 토지를 할당받거나 토지사용권을 인정받은 사찰, 교회, 예배당, 사원, 수도원, 종교훈련학교, 종교기구의 주사무실, 그 밖의 다른 종교단체

 

ㅇ국가로부터 토지를 임차한 외교 대표 사무실, 영사관, 그 밖의 베트남정부에 의해 승인을 받은 외교적 기능을 하는 외국 대표 사무실, 유엔 내 기구의 대표 사무실, 정부간 기관 또는 기구, 정부간 기구의 대표 사무실 등과 같은 외교적 기능을 가진 외국기구들

 

ㅇ국내에서 투자나 정기적인 문화와 과학 활동을 하기 위해 국가로부터 토지를 할당받거나 임차한 해외거주 베트남인, 또는 거주지의 토지를 사용할 수 있는 권한과 연계하여 주택을 살 수 있는 권한을 가진 해외거주 베트남인

 

ㅇ투자에 관한 법에 따라, 국가로부터 토지를 임차한 베트남 내의 외국인 투자기관 또는 개인

 

 

□ 베트남 토지에 대한 국가관리의 이해

 

ㅇ정부는 행정적 경계를 결정하고, 국가 전반에 걸쳐 각 행정경계문서를 편찬하고 관리하며 내무부는 행정경계표지와 문서를 관리하고 그 경계를 순서와 절차를 규정함

 

ㅇ자연자원환경부는 각 행정경계에 관한 표지와 문서를 만들고 편집하는 기술적이고 경제적인 기준을 제공함

 

ㅇ각 인민위원회는 행정경계를 결정하고 그들 각각의 지역 내에서 행정경계 문서를 편찬하고 관리함

 

ㅇ각 행정경계 문서는 해당 인민위원회 또는 상위 인민위원회. 내무부. 자연자원환경부에서 보관하며, 하위 수준의 행정경계문서는 직속 상위 인민위원회의 증명을 받으며, 도 또는 직할시의 행정경계문서는 내무부의 증명을 받음

 

ㅇ자치마을, 지구의 인민위원회는 각각의 지역 내의 행정경계표시를 관리할 책임을 지고 만약 행정경계표시가 없어지거나 손상되는 경우, 빠른 시간 내에 농촌지역, 도시지역, 지방의 수도나 마을의 인민위원회에 반드시 보고해야함

 

ㅇ자연자원환경부는 국가 전반에 걸쳐 각 행정지도를 작성하며 국가적, 지역적, 자치도시의 행정지도를 작성함

 

ㅇ자연자원환경부는 국가 전반에 걸친 지적도의 조사. 측정. 그림. 관리를 관장함

 

ㅇ지적도는 도 또는 직할시. 농촌지역. 도시지역. 지방의 수도나 마을, 자치마을, 지구의 인민위원회에 의해 관리되고 보관됨

 

 

 

□ 베트남 부동산 프로젝트 구체화를 위한 토지사용계획 구성 및 확인 내용

 

ㅇ토지사용현황도는 토지에 관한 계획이나 구상을 관리하기 위하여 본 법의 제53조에 규정된 토지조사와 연관하여 매 5년마다 한번 작성함

 

ㅇ토지사용계획도는 본 법의 제24조에 규정된 토지사용계획 기간과 연관하여 매 10년마다 한번 작성하고, 지적도에 그려진 자치마을. 지구의 토지사용계획도는 '세부적인 토지사용계획도'라고 부름

 

ㅇ자연자원환경부는 토지사용현황도와 토지사용계획도의 조사. 측정. 작성관리를 관장하며, 전 국가에 걸친 작성을 책임짐

 

ㅇ각 지역의 토지조사를 시행할 책임을 지닌 인민위원회는 그 지역의 토지사용현황도의 작성에 대한 책임이 있으며, 각 지역의 토지사용계획을 구체화할 책임을 지닌 인민위원회는 그 지역의 토지사용계획도를 작성할 책임이 있음

 

ㅇ사회. 경제학적 개발이나 방어. 안보에 관한 전략 또는 전체적인 구상. 계획과의 적절한 매치를 확인해야하며, 전체에서 세부사항까지의 구체화 및 하위 수준의 토지사용 구상. 계획은 반드시 상위 수준의 구상. 계획과 적절하게 부합하여야하고, 토지사용 계획은 이미 해당 국가기관에 의해 결정되고 승인된 토지사용 구상과 일치되어야 함

 

ㅇ상위 수준의 토지사용 구상. 계획은 하위 수준의 토지사용 구상. 계획을 적절히 반영하여야 하고, 토지의 경제적이고 효율적인 사용, 자연 자원의 합리적인 개발과 환경 보호, 역사적이고 문화적인 유적지나 풍경의 보호와 보수, 민주와 공공성, 각 기간 동안의 토지사용 구상. 계획은 해당기간의 마지막 해에 결정되고 승인되어짐

 

ㅇ토지사용 계획의 구체화는 다음사항에 기초함

  - 해당 국가기관에 의해 이미 결정되고 승인된 토지사용 구상

  - 국가의 5개년 또는 일년 단위의 사회. 경제적 개발 계획

  - 기관. 가정. 개인. 공동체의 토지사용 수요

  - 기존의 기간 동안 토지사용계획 시행의 결과

  - 토지사용 프로젝트 시행을 위한 투자 가능성

 

 

□ 베트남 토지사용을 위한 사업계획서 구상, 계획의 내용

 

ㅇ베트남 토지사용을 위한 사업계획서 구상

 - 자연적. 경제적. 사회적 조건과 토지사용 현황조사. 연구. 분석. 통계 및 토지 잠재력의 평가

 - 계획된 기간 동안의 토지사용 방침과 목적의 확인

 - 사회. 경제적 개발 및 국가 방위등 목적의 토지가 포함된 지역의 결정

 - 프로젝트 시행을 위한 토지가 있는 지역의 결정

 - 토지사용을 위한 측정. 보호. 향상. 환경보호의 결정

 - 토지사용 구상의 시행을 위한 방법

 

ㅇ토지사용을 위한 사업계획서의 작성시 확인 내용

 - 기존의 기간 동안 토지사용 계획 시행결과에 관한 분석과 평가

 - 인프라 건설, 산업 및 용역 개발, 도시 또는 농촌 거주지 개발, 방어와 보안을 위해 할당된 토지가 있는 지역의 반환 계획

 - 쌀 재배나 임업을 위한 토지를 다른 용도로 변경할 계획, 농업용 토지 내의 토지사용 재구성

 - 토지를 다목적으로 사용 할 수 있도록 토지 영역을 확장하기 위한 토지개발 계획

 - 매년 5개년 토지사용 계획의 세부사항

 - 토지사용 계획 시행을 관리하기 위한 방법

 

ㅇ 베트남의 토지사용 구상. 계획의 기간은 전 국가, 도. 직할시. 농촌구역. 도시지역. 지방의 수도 마을, 자치마을. 지구에서의 토지사용 구상기간은 10년이며, 전 국가, 도. 직할시. 농촌구역. 도시지역. 지방의 수도. 마을, 자치마을. 지구에서의 토지사용 계획기간은 5년임

 

 

ㅇ 인민위원회는 토지사용 구상. 계획을 구체화하여야 할 책임이 있으며, 해당 국가 기관에 심사와 승은을 위해 제출하기 전에 먼저 지역협의회에 이러한 구체화의 계획서를 제출해야함

 

ㅇ토지사용 구상. 계획은 반드시 사회. 경제적 개발계획과 동시에 제출해야함

 

 

□ 베트남 토지사용에 관한 결정, 심사, 승인의 권한

 

ㅇ국회는 전 국토에 걸친 토지사용 구상. 계획에 관한 결정하며 이는 정부에 의해 국회에 제출되며, 정부는 도와 직할시의 토지사용 구상. 계획을 심사하고 승인함

 

ㅇ지방 또는 자치도시의 인민위원회는 직접적인 하위 행정단위에서의 토지사용 구상. 계획을 심사하고 승인하고, 농촌지역. 지방의 수도. 마을의 인민위원회는 본 법 제25조의 제4항에 규정된 자치적인 토지사용 구상. 계획을 심사하고 승인함

 

ㅇ토지사용 구상의 조정은 해당 국가기관에 의해 결정되고 승인된 사회. 경제적 개발과 방어. 안보의 목적을 위한 조정이 가능하며, 이러한 조정은 토지사용 계획을 바꿀 수 있음

 

ㅇ자연 재해나 전쟁의 영향으로 인해 토지사용의 목적, 계획, 위치 또는 면적이 변경될 수 있으며, 상위 기관에 의해 토지사용 구상이 조종되기도 하며, 이는 그 수준의 토지사용 구상에 직접적인 영향을 미침

 

ㅇ토지사용 계획의 조정은 반드시 토지사용 구상의 조정이 이루어진 경우나 토지사용 계획의 시행 가능성에 변화가 생긴 경우에만 가능하며, 토지사용 구상의 조정 내용은 토지사용 계획 내용의 일부를 담고 있어야함

 

ㅇ토지사용 구상. 계획의 결정, 승인의 권한을 가진 각 국가기관은 해당권한 범위 내에서 토지사용 구상. 계획의 조정을 결정하고 승인할 권한을 가짐

 

ㅇ토지사용 구상. 계획은 해당국가기관으로부터 승인받은 날로부터 30일 이내에 다음과 같이 공고됨

 - 자치마을, 지구의 인민위원회는 그들의 사무실에 각 지역에서의 구체화된 토지사용 구상. 계획을 공고해야 함

 - 각 토지관리기관들은 그들의 사무실이나 대중 매체를 토하여 토지사용 구상. 계획을 공고할 책임을 가짐

 - 인민위원회나 토지관리기관 사무실에서의 토지사용 구상. 계획의 공고는 토지사용 구상. 계획의  해당기간 동안 그 효력을 가짐

 

ㅇ정부는 전 국토에 걸쳐 토지사용 구상. 계획을 시행하고 지휘하며, 또한 도 또는 직할시에서의 토지사용 구상. 계획의 시행을 감독하고 도. 직할시. 농촌지역. 도시지역. 지방의 수도. 지방의 마을의 인민위원회는 각각의 지역에서의 토지사용 구상. 계획을 시행하며 지휘하고, 직속 하위지역에서의 토지사용 구상. 계획의 시행을 감독함

 

ㅇ공고된 토지사용 계획에 의해 규정된 토지 지역이 사업 수행을 위해 회수되어야 하거나, 토지사용 목적이 변경되어야하거나, 그 계획이 3년 안에 실현되지 않은 경우, 토지사용 계획에 관한 승인권한을 가진 국가기관은 반드시 그러한 계획을 조정하거나 취소해야 하며, 그 후에 즉시 공고하여야함

 

 

□ 베트남 부동산 프로젝트의 진행 시점의 토지사용세와 토지의 할당

 

ㅇ토지사용세를 부과하지 않은 토지의 할당

 - 가정 또는 개인이 직접 농경. 임업. 수산업. 제염업에 종사하거나, 이 법 제 70조에 규정된 할당량 내에서 농업용으로 토지를 할당한 경우

 - 기관이 농업. 임업. 수산업. 제염업에 관한 연구나 테스트, 실험의 목적으로 토지를 사용하는 경우

 - 국가로부터 군대조직이 국가방위 또는 안보직무와 더불어 농업 생산. 임업. 수산업. 제염업 또는 제염생산을 위해 토지를 할당 받는 경우

 - 기관이 국가의 프로젝트에 따른 이주자 정착을 위한 주거지를 건설하기 위해 토지를 사용하는 경우

 - 농업협동조합이 협동조합사무실. 건조지. 창고 등을 건설하기 위해 토지를 사용하거나, 직접적으로 농업 생산. 임업. 수산업. 제염업을 위한 건물을 건설하기 위해 토지를 사용하는 경우

 - 사람들이 보호림지. 특별 임지 및 이 법 제 88조에 의하여 사무실이나 비사업 시설의 건설을 위해 토지를 사용하는 경우, 또는 방위와 안보의 목적이나 교통. 개간을 위해 토지를 사용ㅇ하거나, 공공의 이익 또는 비사업적인 목적이 아닌 공적 업무를 위한 문화. 의학. 교육. 훈련. 신체적인 훈련, 그리고 스포츠 계획 사업을 위한 건설을 위해 토지를 사용하는 경우, 무덤이나 묘소를 위해 토지를 사용하는 경우

 - 주민공동체가 농업용지를 사용하는 경우, 종교시설이 이 법 제 99조에 규정된 바에 따라 비농업용지를 사용하는 경우

 

ㅇ토지사용세를 걷는 토지의 할당

- 가정 또는 개인이 거주지로 토지를 할당받은 경우

- 경제조직이 매매나 임대를 목적으로 주거지 건설에 투자하기 위해 토지를 할당받은 경우

- 경제조직이 이전 또는 임대를 목적으로 인프라 건설에 투자하기 위해 토지를 할당받은 경우

- 경제조직이나 가정, 개인이 생산 또는 사업 설립의 건설을 목적으로 토지를 할당 받은 경우

- 경제조직이나 가정, 개인이 사업을 위한 공공시설의 건설을 목적으로 토지를 할당받은 경우

- 경제조직이 농업 생산. 임업. 수산업. 제염업을 위해 토지를 할당받은 경우

- 해외거주 베트남인이 투자 프로젝트의 수행을 위해 토지를 할당받은 경우

 

 

□  부동산 프로젝트의 지체시 토지 회수 조건

 

 

ㅇ국가가 토지를 방위. 안보, 국가의 이익. 공공의 이익. 경제발전의 목적으로 사용하려는 경우

 

ㅇ토지사용세를 내지 않고 국가로부터 토지를 할당받았거나. 국가 예산으로 토지사용세를 내고 토지를 할당받거나, 또는 매년 토지임차료를 내고 토지를 임차한 기관이 해산. 파산되거나 다른 지역으로 이동되거나 토지사용 수요가 더 이상 없어졌거나 감소된 경우

 

ㅇ토지가 정당한 목적으로 사용되지 않거나 비효율적으로 사용되는 경우

 

ㅇ토지사용자가 고의로 토지를 파괴하는 경우

 

ㅇ토지가 정당한 주인에게 할당되지 않았거나 월권을 행사하여 할당한 경우

 

ㅇ토지가 다음 사항과 같은 경우로 침식되거나 점거된 경우

- 미사용 토지가 침식 또는 점거된 경우

- 이 법령에 따라 사용목적을 변경할 수없는 토지와 토지소유자들이 그들의 무책임으로 인해 토지를 침식 또는 점거되도록 한 경우

 

ㅇ개인 토지사용자가 어떠한 상속인도 없이 사망한 경우

 

ㅇ토지사용자가 자발적으로 토지를 반환하는 경우

 

ㅇ토지사용자가 고의적으로 국가에 대한 의무수행을 거부한 경우

 

ㅇ지정된 기간 동안 국가에서 할당 또는 임대해준 토지가 기간만료 후 기간 연장이 되지 않은 경우

 

ㅇ일년생 작물이 있는 토지가 연속하여 12개월 동안 사용되지 않았거나, 다년생 나무가 있는 토지가 연속하여 18개월 동안 사용되지 않았거나 또는 산림지가 연속하여 24개월 동안 사용되지 않은 경우

 

ㅇ투자 프로젝트를 실행하기위해 국가에서 할당 또는 임대해준 토지가 연속하여12개월 동안 사용되지 않았거나, 토지 할당 또는 임대에 관한 기관의 허가 없이 토지를 할당받은 시점으로부터 투자 프로젝트에 규정되어있는 사용시점보다 2년 이상 지체되는 경우

 

 

□ 부동산 프로젝트의 진행시 토지사용권의 등록 및 토지사용권증서

 

 

ㅇ토지사용권의 등록은 다음의 경우에 토지사용권 등록소에서 실시함

 - 현재 토지사용자가 토지사용권 증서를 아직 교부받지 못한 경우

 - 토지사용자가 토지사용권을 교환. 이전. 상속. 기부. 임대. 재임대한 경우 또는 이 법령에 따라 보증서를 저당 또는 제공하거나 토지사용권과 함께 자본을 납입한 경우

 - 토지사용권 양수인

 - 이미 토지사용권 증서를 교부 받았거나, 해당 국가기관으로부터 그들의 이름이나 토지사용목적, 토지사용기간 또는 토지구역의 경계선 변경을 허가 받은 토지사용자

 - 인민법원의 재판 또는 결정. 재판 집행기관의 재판 집행결정, 이미 집행된 해당 국가기관의 토지분쟁 해결결정에 따라 토지를 사용할 수 있는 권한을 가진 개인

 

ㅇ토지장부는 다음의 사항을 포함함

 - 지적도

 - 토지대장

 - 토지명세부

 - 토지번경관리부

 - 일련번호. 규모. 모양. 평수. 위치

 - 토지구획지 사용자

 - 출처. 사용목적. 기간

 - 토지가격, 토지와 관련된 자산, 토지와 관련되어 이미 수행되었거나 수행해야 할 재정적 의무

 - 토지사용권증서, 토지사용자의 권리와 그에 따라 규제

 - 토지사용 과정의 변동사항과 그 밖의 관련된 정보

 

ㅇ 자연자원환경부는 토지장부에 관하여 규정하고 그에 관련된 편찬, 조정, 관리를 지도함

 

ㅇ토지사용권증서

 - 토지사용권증서는 전국적으로 통일된 양식으로 토지사용자에게 교부하고 만약 토지에 부속된 자산이 존재하는 경우, 그 자산은 토지사용권증서에 의해 보장되며, 그 자산의 소유자는 부동산 등록에 관한 법령에 따라 그의 재산권을 등록하여야 함

 - 토지사용권증서는 자연자원환경부가 발급함

 - 토지사용권증서는 모든 토지구획지마다 발급되며 토지사용권이 남편과 부인의

  공동재산일 경우, 토지사용권증서에는 남편과 부인의 성명이 명확히 기재되어야 하며 토지구획지가 다수의 개인, 가정 또는 기관에 의해 합동으로 사용될 경우, 토지사용권증서는 개인, 가정 또는 기관의 간 공동사용자에게 발급됨

 - 주민공동체가 토지구획지에 대하여 공동사용권을 갖는 경우, 토지사용권증서는 그 주민공동체에게 부여되며, 그 주민공동체의 법적 대표자에게 교부되고 종교단체가 토지구획지에 대하여 공동사용권을 갖는 경우 토지사용권증서는 그 종교단체에게 부여되며, 그 종교 단체의 최고 책임자에게 교부되고 정부는 공동주택과 국가기관의 숙소에 대한 토지사용권증성의 교부를 구체화해야함

- 만약 토지사용자가 이미 토지사용권증서를 부여받거나 주택을 소유하거나 도시 토지를 사용할 권리에 관한 증서를 받은 경우, 그러나 증서를 이 법령에 따른 토지사용권증서로 변경할 것을 요하지 않고 토지사용권 이전 시, 토지사용권 양수인은 이 법령에 따라 토지사용권증서를 인도 받아야함

 

 

 

 

 

□ 베트남 프로젝트 진행 조건 및 설계표준

 

ㅇ 국내 및 외국 각 경제구성원에 속한 조직, 개인은 모두 상업주택 개발투자에 참가권이있음

 

ㅇ 상업주택 개발투자를 하는 국내 조직, 개인은 주택경영 등록을 해야 하며 외국조직, 개인에 대해서는 투자에 관한 법률 규정에 따라 투자증명서가 있어야 함

 

ㅇ상업주택 매입, 임차 대상

 - 경영등록지, 상주호구등록지에 부속되지 않은 국내 조직, 개인

 - 베트남 주택법 126조 및 131조에 규정된 베트남에서 주택소유, 주택임차 대상에 속하는 해외거주 베트남인

 - 베트남 주택법 125조 1항 및 131조에 규정된 베트남에서 주택소유, 주택임차 대상에 속하는 외국조직, 개인

 

ㅇ상업주택을 개발하는 조직, 개인의 책임

 - 프로젝트에 따라 주택개발에 관한 각 규정을 실현함

 - 승인받은 프로젝트의 올바른 진도, 완성, 품질을 보장함

 - 프로젝트가 있는 지역, 프로젝트 관리반 사무소에서, 대중통신수단을 통해 다음 내용을 프로젝트의 세부계획, 매각, 임대할 주택수량, 이미 매각, 임대한 주택수량, 잔여 주택수량, 매각, 임대가격, 청산방식, 주택매입, 임차 등록 절차, 주택매입, 임차 조건을 공개해야 함

 

ㅇ관할권을 가진 국가기관이 매입자에게 주택소유권증명서를 발급하고 매입자에게 주택과 그 주택에 관련된 서류를 교부할 수 있도록 절차를 밟아야 함

 

ㅇ정기적으로, 프로젝트가 종결된 때 프로젝트 승인관할권을 가진 기관 및 프로젝트가 있는 지역 성급 인민위원회에 프로젝트 실현 결과를 보고함

 

 

ㅇ 상업주택을 개발하기 위한 토지

-  조직, 개인은 상업주택 개발투자를 하기 위해 국가로부터 교부, 임대받은 토지 혹은 토지에 관한 법률 규정에 따라 다른 조직, 개인으로부터 토지사용권을 양도받은 토지를 사용할 수 있음

-  상업주택 개발프로젝트에 2개 이상 조직, 개인이 투자주를 하기위해 등록에 참가하면 투자주를 선정하기 위해 입찰을 실현해야 하며 인프라 건설투자를 한 각 주택개발 프로젝트 혹은 신도시구역 프로젝트에서 토지사용권 양도는 공개를 보장하고 경매방식에 따라 실현해야 함

-  투자주를 선정하기 위한 입찰, 토지사용권 경매는 법률 규정에 따라 실현됨

 

ㅇ상업주택 매매, 임대

-  상업주택 매매, 임대 방식은 대금 일시불, 연불, 할부지불 형식을 통해 실현되며, 투자주가 주택매입 혹은 임차수요가 있는 사람의 선불금으로부터 자본을 동원하는 경우 주택 설계를 이미 승인받고, 주택기반공사부분 건설이 끝난 경우에만 적용되며 수요가 있는 사람에게 주택을 인도하기 전에 동원할 수 있는 총금액은 계약서에 기재한 주택 가치 70%를 초과할 수 없음

 

ㅇ상업주택 설계표준

-  공동주택은 각 아파트 건설바닥 면적이 45㎡보다 작지 않은 분리된 단독 아파트로 설계해야 함

-  각 프로젝트에서 연계 건설하는 개인 단독주택은 50㎡보다 작지 않은 건설 면적 및 5m보다 적지지않은 전면 폭을 보장해야 함

-  별장(villa houses)은 3층을 초과하여 건설할 수 없으며 토지면적 50%를 초과할 수 없음

 

 

 

□ 시사점

 

ㅇ토지사용권은 부동산시장에서 거래의 대상이 되며, 토지가 투자 프로젝트의 시행을 목적으로 국가에 의해 할당 또는 임대된 경우, 투자는 반드시 해당 국가기관이 승인한 프로젝트에 엄격히 부합되도록 이루어져야 함

 

ㅇ투자 프로젝트를 실행하기위해 국가에서 할당 또는 임대해준 토지가 연속하여12개월 동안 사용되지 않았거나, 토지 할당 또는 임대에 관한 기관의 허가 없이 토지를 할당받은 시점으로부터 투자 프로젝트에 규정되어있는 사용시점보다 2년 이상 지체되는 경우 토지를 회수할 수 있으므로 부동산 프로젝트의 진행시 각별히 유의해야함

 

ㅇ부동산 프로젝트를 진행하는 우리기업은 인민위원회에 토지사용 구상. 계획을 구체화하여야 할 책임이 있으며, 해당 국가 기관에 심사와 승인을 위해 제출하기 전에 먼저 지역협의회에 이러한 구체화의 계획서를 제출해야함

 

ㅇ부동산시장의 활성화 기미가 보이므로 프로젝트를 진행하는 우리기업은 토지법과 토지사용권증서를 교부받기 위한 절차,법규 등의 세부적인 이해가 요구됨

 

 

자료원 : 베트남 건설부, 호치민 KBC 자체