영국, 상업용 부동산 가치 하락

- 2008년 하반기가 투자에 적정시기로 예상 -

 

보고일자 : 2008.4.30.

박일규 런던무역관

invest@kotra.co.uk

 

 

□ 영국 상업용 부동산의 일반 현황

 

 ㅇ 상업용 부동산 이용방법

  - 외국기업의 영국 내 부동산을 구매 혹은 임대할 시 영국기업과의 차별은 없음.

  - 상업용 부동산의 임대는 보통 15년 단위의 계약을 하게 되고, 5년마다 계약 경신을 함. 경우에 따라 더 짧은 계약도 가능함.

  - 상업용 부동산 구매는 영국회사와 동일하게 인지세와 토지세를 지불해야 하며, 세금은 부동산 거래 금액과 지역에 따라 달라짐.

 

 ㅇ 상업용 부동산의 종류

  - 장기 임대사무실 : 광범위한 종류의 임대사무실이 있으며, 임대료는 지역과 시설에 따라 다양함. 일반적으로 130~500파운드/㎡임.

  - 서비스 사무실 : 매달 임대료를 지불하며, 짧게는 한 달간 사용계약을 할 수 있음. 영국 전역의 시내지역에 분포하고 있으며, 책상 하나가 들어갈 크기에서부터 대형 사무실까지 다양한 규모가 있음. 임대가격은 사무공간 유닛의 수로 결정되며, 일반적으로 1유닛의 임대 가격은 매월 200~1000파운드를 넘는 사무실 등 다양함.

  - 사이언스 팍 : 영국 전역에 100여 개의 사이언스 팍이 있으며, 주로 사업을 시작하는 단계의 기업들이 이용함.

  - 산업용, 물류용 부동산 : 영국 전역에 걸쳐 2100만㎡의 공간이 있음. 임대료는 지역에 따라 달라지며, 보통 연간 50~140파운드/㎡임.

  - 산업용 대지, 개발 대지 : 영국의 지자체마다 공장 건립을 위한 대지를 제공하고 있음.

 

 ㅇ 입주에 소요되는 시간

  - 입주할 부동산의 조사기간을 제외한, 계약에서 입주에는 약 1주일 소요됨.

 

 ㅇ 에이전트 수수료

  - 부동산 소개소는 부동산의 조사와 협상 계약의 서비스를 제공하며, 수수료는 1년 임대료의 10%임. 부동산 구매 시 수수료는 구매대금의 1%임.

 

 ㅇ 부대비용

  - 부동산 임대 구매, 임대에 따른 각종 서류 작업을 위한 변호사 수수료

 

 ㅇ 비즈니스 레이트

  - 지방정부가 제공하는 서비스에 대한 세금으로 보통 20~130파운드/㎡임.

 

□ 2008년 1분기, 영국 상업용 부동산의 시장 현황

 

 ㅇ 모든 종류의 상업용 부동산 시장의 침체

  - 2008년 1분기 상업용 부동산 수요가 급격히 하락하고 있으며, 지난 6년 중 최대의 하락폭임.

  - 상업용 부동산 수요는 30%가량 하락했고, 판매 관련업 부동산 수요의 하락은 영국의 상업용 부동산에 대한 통계조사를 실시한 이후 최대의 하락폭을 보였음.

  - 상업용 부동산의 사용가능 공간 또한 통계조사를 실시한 이후 최대의 상승폭을 보이고 있음.

 

자료원 : RICS commercial market survey

 

□ 분야별 부동산의 시장현황

 

 ㅇ 사무용 공간

  - 2008년 1분기 영국 전체의 사무용 공간의 임대 수요는 약 20% 정도 감소했으나, 런던과 영국 북동지역의 수요 증감률은 0%로 일정 수요가 유지되고 있음.

  - 런던의 사무용 공간 수요는 현상을 유지하고 있으나, 비즈니스 분야 실업률 증가와 금융서비스 분야의 침체로 수요가 감소할 것으로 예상됨.

  - 사용 가능 공간은 영국 전역에서 증가하고 있으며, 지난 4년간 사용 가능 공간의 여분이 부족했던 런던에서조차 사용 가능 공간 증가가 8%에 이름.

 

자료원 : RICS commercial market survey

 

  - 이러한 수요의 감소는 세계적인 신용경색에 그 원인이 있으며, 불확실한 경제상황이 앞으로의 전망도 어둡게 하고 있음.

 

 ㅇ 판매용 공간

  - 2008년 1분기 판매용 공간의 수요 감소는, 현재까지의 최대 하락폭의 기록을 경신함. 그럼에도 런던과 스코틀랜드의 경우 수요의 증감이 없이 기존의 수요를 유지하고 있음.

  - 2007년 4분기 이후 계속되는 일반 가계소비의 감소와 그에 따른 매출 감소에 그 원인이 있으며, 이러한 가파른 하락세는 2008년 2분기 이후에도 지속될 것으로 전망됨.

 

자료원 : RICS commercial market survey

 

 ㅇ 산업용 공간

  - 2008년 1분기 산업용 부동산 수요의 감소는 2001년 4분기 이후 최대의 하락세를 보이고 있으며, 스코틀랜드와 북동부지역을 제외한 영국의 전역에서 수요가 감소하고 있음.

  - 이런 감소세의 원인은 생산업의 영국 내 시장 및 수출 시장의 상황 악화와 현재의 신용경색에 따른 자금난에 있음.

 

자료원 : RICS commercial market survey

 

□ 상업용 부동산의 시장 전망

 

 ㅇ 상업용 부동산 가격의 지속적 하락 예상

  - 지난 14년간 상업용 부동산의 가격은 지속적으로 상승했으나, 2007년 하반기부터 하락하기 시작했음.

  - 지난 6개월간 상업용 부동산의 가격은 연속적으로 하락했고, 앞으로 15% 정도의 더 하락할 것으로 전망(Mr. Rob Martin. head of property research at Legal & General property investment management)

  - 하락의 주요 원인은 신용경색에 따른 부동산 구입자금의 조달이 어려움임.

  - 상업용 부동산의 가격은 부동산 가치보다 더 떨어 질것으로 예상하며, 2008년도 하반기에 부동산 가치에서 5~10% 아래에 가격이 형성될 것으로 예상함.

  - 앞으로의 상업용 부동산 시장은 은행의 대출 정책과 경제 상황에 따라 달라질 것이며, 은행이 상업용 부동산을 담보로 한 대출을 중지할 경우 시장은 더욱 악화될 것임.

 

 ㅇ 악화된 부동산 시장에서의 긍정적 전망

  - 상업용 부동산으로부터 발생되는 수익 다시 상향곡선을 그리기 시작함.

  - 영국정부는 국채의 5.5%를 상업용 부동산 시장에 지원할 계획임.

  - 해외 투자가들이 2008년 말을 가격 저점으로 판단하고 영국 상업용 부동산을 매수할 것으로 전망

 

□ 시사점

 

 ㅇ 2008년은 한국기업의 영국 상업용 부동산 투자의 적정 시점

  - 기존에 영국에 진출한 한국기업, 혹은 영국진출을 계획 중인 한국기업의 입장에서는 영국의 상업용 부동산 가격의 저점을 형성할 시기로 예상되는 2008년 하반기가 투자 적당 시기로 판단됨.

  - 한국의 기업의 기업 활동을 위한 투자 이외에 부동산 관련 펀드의 영국투자도 긍정적인 시기라고 판단됨.

 

 

자료원 : Financial Times, Guardian, UKTI, RICS commercial market survey, Estates Gazette, Money week, 무역관 보유자료