외자의 중국부동산투자 "가속화"

보고일자 : 2007.7.31.

박은희  광저우무역관

enjipark@msn.com

□ 1~5월 부동산산업에 대한 외국인 투자는 89.9% 성장

 ○ 2006년 7월 중국 6개 정부부문에서 연합 발표한 "외국인 투자 제한(限外)"정책은 외국인의 중국 부동산투자 발걸음을 저애(阻止)하지 못한 것으로 나타남. 국가통계국의 최신 통계에 의하면, 2007년 1~5월 중국 부동산 개발에서 이용한 외자금액은 222억 위앤으로 이는 동기대비 89.9% 성장한 수치임.

 ○ 국가통계국에서 발표한 5월 분 "국가부동산경기지수"는 103.32로 4월에 비해 0.64, 동기대비 1.45 상승했음. 이는 "국가부동산경기지수"가 연속 2개월 동안 전월 대비, 동기대비 모두 상승한 것으로 중국 부동산시장이 계속 호황을 보이고 있음을 나타냄.

 ○ 통계수치에 의하면, 1~5월 중국 부동산개발투자는 계속 고속 성장추세를 유지했고, 7214억 위앤 투자가 이뤄졌으며, 이는 동기대비 27.5% 성장한 수치이고, 그 중 상품주택이 완성한 투자액은 5042억 위앤으로 동기대비 29.5% 성장했음. 부동산개발기업 투자금액은 1만2143억 위앤으로 동기대비 26.2% 성장했고, 그중 국내 대부금이 2818억 위앤으로 동기대비 28.8% 성장 : 기업 자체 준비금이 4120억 위앤으로 동기대비 26.7% 성장 : 외자 이용금액이 222억 위앤으로 동기대비 89.9% 성장했음.

□ 개발영역에 직접 진입

 ○ 2007년부터 경외 투자기구의 중국 부동산시장에 대한 개입이 점차 심화되고, 부동산(物業) 구매열기를 경과한 후 경외기구는 주의력을 점차 개발영역으로 이전시키고 있음.

 ○ 올해 초부터 현재까지 공개 선포한 많은 외국인 부동산 투자프로젝트 중, 직접개발이 상당한 비중을 점하고 있음. 2월, Morgan Stanley(摩根士丹利)와 상하이 Yongye(永業集團)는 합자회사를 설립해 상하이 중심인 盧灣區의 상업용지를 공동 개발하기로 결정했고, 회사 법인은 외국 측에서 담당함. 3월, 중경 Longhu(龍湖地產發展有限公司)와 네덜란드 ING 부동산회사는 베이징시 昌平區北七家鎮南部組團의 입찰에 참가했고, 3월 말 이 연합체는 9억2535만 위앤의 고가로 成都航太通信設備有限責任公司의 113.5무(畝, 1무=666.67㎡)에 달하는 토지를 낙찰했음. 4월, Morgan Stanley는 재차 직접투자의 방식으로 우안(武漢)에 위치한 世茂錦江프로젝트의 주주가 됐고, 29.99%의 지분을 소유하게 됐음. 올해 광저우시의 몇 개 지역의 토지 경매에서도 외자의 자취가 드러나고 있음.

 ○ 업계인사는 작년 7월 건설부 등 6개 부문에서 반포한 "외국인 투자 제한 령" 및 9월 외환국에서 반포한 "부동산시장의 외환관리 관련 문제 규범화에 관한 통지"는 단지 외국인의 이미 건설된 부동산(物業)에 대한 투자를 제한했을 뿐, 부동산 개발영역에 있어 상술 법률에서는 외국인의 부동산개발에 투자하는 특혜조건을 취소했지만 기타 제한을 취하지 않아, 외국인이 부동산 개발에 참여하는 데는 영향이 크지 않다고 분석하고 있음.

□ 대폭적인 투자 추가

 ○ 올해 첫 5개월간 외국인 부동산 투자의 신속한 증가는 작년 "외국인 투자 제한 령"에 대한 관망기(觀望期)를 경과하고 난 한차례의 집단적인 현상으로, 유일한 변화는 중국 부동산시장에 진입하는 방식이 다양화?. 작년 중국 정부의 부동산 개발에 대한 거시적 조절로 부동산 개발기업이 자금압박을 겪게 했고, 국내은행이 점차 부동산 개발에 대한 대부금을 축소하는 형세하에서 외자는 고속적인 성장여지를 얻었음.

 ○ 지난 5월 23일, 상무부는 국가외환관리국과 "외국인의 부동산산업에 대한 직접투자 심사비준과 감독관리 진일보 강화와 규범화에 관한 통지"(이하 통지라 칭함)를 발표했지만, 이러한 긴축신호는 투자자의 열정을 잠재우지 못했음.

 ○ 올해 6월 Citi Group의 부동산기금 수석 기획자는 앞으로 3년 내 중국내지와 홍콩,마카오,대만 지역의 부동산 시장에 대한 투자금액을 9배 이상 증가시켜, 최고 8억 달러에 달할 것임을 발표했음. 6월 4일 영국부동산회사 Grosvenor(高富諾)의 아태지역 매니저는 올해 하반기 10억 달러에 달하는 기금을 설립해 중국의 상업부동산(商業地產)과 주택 투자에 사용할 것임을 표명했음.

□ 외국인 부동산 투자에 대한 엄격한 조치 지속 시행

 ○ 중국 상업부와 국가외환관리국이 올해 5월 23일에 발표한 "통지"에서는 외국 투자자가 중국 국내 부동산 프로젝트를 투자할 경우 반드시 심사비준을 통과해야 하고, 동시에 앞으로 지방부문에서 심사 비준한 모든 외국인 부동산회사는 반드시 상무부에 상달해서 등록해야 한다고 규정했음.

 ○ 이 "통지"의 제1조에서는 각지는 반드시 "부동산시장의 외자 진입과 관리 규범화에 관한 의견"(171호 문건)과 "상무부사무실의 의 관련 문제 관철에 관한 통지"를 엄격히 집행하고, 법에 따라 외국인 부동산투자의 심사비준과 감독관리를 강화하고, 외국 투자자가 고급 부동산에 투자하는 것을 엄격히 공제할 것을 규정했음.

 ○ "통지"에서는 외국 투자자가 부동산회사 설립을 신청할 경우, 먼저 토지사용권, 부동산건축물소유권 혹은 토지관리부문, 토지개발상·부동산건축물소유인과 토지사용권 혹은 부동산권의 예약양도·구매협의를 체결해야 하고, 상술한 요구에 부합하지 못할 경우 심사비준기관에서는 비준을 허용되지 않을 것임을 규정했음.

 ○ 이미 설립한 외국인 투자기업이 새로운 부동산개발 혹은 업무경영 및 외국부동산 투자기업이 새로운 부동산 프로젝트 개발경영에 종사할 경우, 외국인 투자관련 법규에 근거해 심사부문에 경영범위 증가 혹은 경영규모 확대를 신청 처리해야 함.

 ○ 심사비준을 피하거나 세금을 회피하기 위해 내지 부동산 프로젝트를 구매할 때, 외국투자자가 대다수는 프로젝트 회사구매방식(收購項目公司)을 취하고 있음. 이 "통지"에서는 반드시 "귀로(返程)투자방식(실제 장악인(控制人)이 동일한 것도 포함)으로 인수합병 혹은 경내 부동산기업에 투자하는 것을 엄격히 억제하고, 경외 투자자는 경내 부동산기업의 실제 장악인을 변경하는 방식으로 외국 부동산투자 심사비준을 회피해서는 안된다"고 규정했음.

 ○ "통지"에서는 지방에서 자체적으로 심사 비준한 그 어떤 부동산 투자 프로젝트도 반드시 상무부에 상달해 등록 할 것을 명확히 규정했음. 외환관리부분, 외화지정은행은 상무부 등록수속 혹은 외국투자기업연합연도심사(年檢)를 통과하지 않은 외국 부동산투자기업에 대해 자본항목결제수속을 처리해서는 안 됨. 지방 심사부문이 법적 규정에 어긋나게 심사 비준한 외국 부동산 투자기업에 대해서는 상무부가 조사 처리해 바로잡고, 외화관리 부문에서는 법에 어긋나게 설립한 외국 부동산투자기업에 외환등록 등 수속을 처리해주지 않음. 이는 외국 부동산 투자기업이 지방정부의 심사비준에 설사 통과했어도, 상무부의 통제를 받을 수 있음을 의미함.

자료원 : 中國經濟新聞