활발한 일본의 부동산시장

- REIT(부동산투자신탁)로 외국계 펀드가 주목 중 -

- 일본의 경기회복과 함께 투자분위기 고조 -

보고일자 : 2007.5.31.

김연건 동경무역관

the3j@kotra.or.kr

□ 일본 REIT 시장은 활황 중

 ○ 일본의 REIT(real estate investment trust ; 부동산투자신탁)은 현재 활황 중

 ○ 80년대에 반토막 이하로 일본의 지가·주택가는 상승, 하락해 버블붕괴의 주범으로 지목되고 있으며, 한국 또한 그 전철을 밟지 않기 위해 노력하고 있는 중

 ○ 그러나 최근 일본의 부동산시장은 다시 재개발 등이 활발히 재개되고 있어 일본 경기의 회복과 함께 다시 주목받고 있음.

 ○ 실제로 지난 2007년 2월 중국의 주가하락에서 발발된 세계적인 주가 급락사태 등에 의해 REIT(부동산 투자신탁) 역시 상당한 영향을 받았던 것이 사실이나 그 열기는 식지 않았음.

  - 동경 증권의 3월 말 REIT 지수는 사상 최고치를 경신해 저력을 보인 바 있음.

 ○ 부동산 투자신탁의 상승장은 외국인 투자가의 왕성한 매수에 의한 것으로 보임.

  - 2월달 당시 일본의 국내 투자가의 절반 이상은 매수의견을 보였으나(620억 엔) 규모, 외국의 투자가들의 매수는 1400억 엔을 넘었던 것으로 나타나고 있음.

 ○ 외국인 투자가들의 매수가 계속된 데에는 미국 REIT 등에 비해 가격상승의 여지가 더 많다는 판단 등에 의한 것으로 보여짐.

  - 따라서 이후 투자되는 REIT가 계속 지속할 것인가와 앞으로 투자가 돼 배당되는 상품이라는 특성 등이 복합적으로 작용하고 있다는 것을 알 수 있음.

 ○ 하지만, 각 투자회사에 따라서 영업실적과 배당은 달라질 수 있어 투자가들의 옥석 가리기가 중요하다는 평가임.

□ 일본 부동산시장에 신상품이 등장중

 ○ 일본 부동산시장에는 다양한 물건의 거래가 활발히 진행중임.

 ○ 원룸맨션은 공급과잉의 우려가 있으나 꾸준히 인기가 있음.

  - 학생 및 젊은 독신자의 증가하고 있다는 점은 깔끔한 원룸맨션의 인기를 뒷받침하고 있음.

  - 단위당 면적임대료는 상당히 높은 편으로 투자의 효율 또한 높은 것으로 나타나고 있음.

  - 단, 입지 및 시간적으로 집을 임대해 주지 못하고 놀리는 경우 손해가 크게 발생할 수 있다는 위험성이 존재한다고 볼 수 있음.

  - 건물의 건설 후, 10~20년 이후에도 임대하고 싶은 물건인지가 포인트가 됨.

 ○ 유료노인 실버홈(의료 등 포함) 역시 유망

  - 단카이세대(일본의 베이비붐 세대)의 퇴직 등으로 성큼 다가오고 있는 노령화 사회에 대해 일본의 유료 노인 실버홈 등은 단연 증가할 가능성이 많음.

  - 몇 년 전부터 동경 신주쿠 등에서는 유료 노인실버홈 투자가 분양사업이 성황하고 있음.

  - 민간 유료 노인실버홈은 건설의 물량이 각 지자체에 따라서 정해져 있기 때문에, 앞으로 공급과잉으로 임대자를 찾지 못할 우려가 낮다고 볼 수 있어 유망함.

 ○ 기타 임대공간을 갖춘 일반주택 역시 등장하고 있음.

  - 1층에는 2~3인의 임대인이 입주하며, 2층에는 집주인의 주거 등의 조금은 연립주택적인 형태

  - 20~30대의 젊은 세대에 있어 관심이 높아지는 형태라고 볼 수 있음.

  - 집주인의 주택구입과 동시에 임대자로부터의 임대료 수입으로 대출이자에 대한 변제를 겸할 수 있다는 강점이 있다고 볼 수 있음.

□ 시사점

 ○ REIT 투자 등은 계속될 것으로 보임. 앞으로 부동산 투자회사 간의 M&A 등이 펼쳐지면 변수가 증가할 것으로 생각됨.

 ○ 일본 부동산시장의 변동은 앞으로도 주목할 필요가 있으며, 경기회복과 노령화 등에 의한 변화를 잘 읽는 기업전략이 필요할 것임.

자료원 : 주간 이코노미스트 2007년 4월 24일호, 인터넷 등