中 진정부와 체결한 토지계약, 문제점과 해결방법

보고일자 : 2007.5.31.

고상영 상하이무역관

shanghai@kotra.or.kr

* 최근 토지사용과 관련한 어려움을 호소하는 업체가 급증, 이에 대한 내용을 공유함으로써 유사사례 발생을 예방코자 함 *

□ 2004년 말 진정부와 토지계약을 체결했으나 현재까지 토지사용증을 취득하지 못하고 있음. 지연으로 인한 문제점은 무엇이며 그 해결방법은 무엇일까

□ 토지사용증 미취득 원인은 다음 몇 가지로 고려해볼 수 있음.

 Ο 개발구가 국가의 합법적인 비준을 받지 못해 단속대상일 경우

  - 중국 국무원은 2003년 8월 개발구 단속에 대한 법령을 발표해 성급 이하의 개발구를 철수 혹은 합병토록 하고 있음. 개발구가 국가의 합법적인 비준을 받지 못했을 경우 개발구는 용지지표를 취득할 수 없음.

 Ο 토지성격에 문제가 존재할 경우

  - 기본 농전, 혹은 기본 농전 외 경작지가 35만m², 기타 토지가 70만m²를 초과하는 토지를 외국기업이 사용코자 하면 반드시 국무원의 허가를 받아야 함. 기본 농전의 경우 합법적인 심의 및 토지사용증 취득이 어려움

 Ο 국가 혹은 지역법률정책 변화로 이 토지에 대한 양도조건에 변화 발생했을 경우

  - 강소성은 2006년 "江蘇省建設用地指標體系 "를 발표해 지역별 단위면적에 대한 투자액을 규정했음. 등록자본금이 상기 요구표준에 부합하지 않을 경우 용지 축소를 요구함.

□ 토지사용증 취득에 소요시간과 예상되는 문제는 아래와 같음.

 Ο 국토자원부가 발표한 양식에 의거해 계약을 체결했을 경우 토지사용권 양도금 지불후 30일내에 국토자원부에 신청할 수 있고, 국토자원부는 신청접수 이후 30일내에 국유토지사용증을 발급함. 통상적으로 기업이 토지양도금액 지불 후 2개월내에 토지사용증을 발급받을 수 있음.

 Ο 각 지역의 토지양도금액에 대한 최저가격 규정이 있는데 각 지역의 초상국은 투자유치를 위해  국가기준대비 낮은 가격으로 계약을 하고, 차액은 초상국 혹은 정부가 부담하고 있음. 중화인민공화국 최고인민법원이 2005년 6월에 발표한  "국유토지사용권 계약 분쟁 사건에 적용되는 법률문제 심의에 대한 해석 "에는 “개발구관리위원회가 양도자의 자격으로 양수자와 체결한 토지사용권 양도계약은 반드시 무효로 인정한다.”고 규정했음. 또, “시, 현 정부가 비준한 협의방식으로 양도한 토지사용권 양도금액이 국가가 규정한 소재지정부의 최적가격에 비해 낮을 경우 가격관련 계약조항은 무효하다.”고 명시했음.

 Ο 법률적으로 진정부가 계약서에 명시한 토지양도금액은 법률효력이 없으며, 실제 토지 양도금액은 반드시 당시 토지관리부문이 규정한 토지가격을 기준으로 해야 함.

 Ο 국무원이 2006년 9월 발표한  "토지 거시적 조정 강화문제에 대한 통지 "에는 “공업용지는 반드시 입찰 경매 방식으로 양도해야 하고, 양도금액을 규정된 최소가격표준에 비해 낮아서는 안 된다. 최저가격표준에 비해 낮은 가격으로 토지를 양도하거나 혹은 각종 방식으로 보조 혹은 반환하는 것은 불법으로 국유토지사용권을 양도한 행위로 법에 근거해 관련담당자에게 법률적 책임을 추궁한다.”라고 규정했음.

 Ο 현재 2007년 1월 이후 취득한 토지는 반드시 공개적인 시장 입찰 및 가격경쟁 방식을 통해 취득해야 함.

□ 현실적으로 취할 수 있는 해결방법은 아래와 같음

 Ο 우선, 진정부에 현재까지 토지사용권을 취득하지 못한 원인을 확인하고,  한국기업이 구매한 토지가 현재까지 용지지표(양도절차를 거치지 않음)를 취득하지 못한 상황의  경우 정부와 협상해 보상을 받음.

 Ο 이미 양도절차를 완료했고(이미 징용 등 절차를 거쳐 합법적으로 양도가 가능), 국토자원부와 진정부(혹은 기업)의 국유토지 양도계약이 2006년 9월 전에 체결됐을 경우 기업이 국토자원부에 먼저 차액을 납부해서 사용증이 나오면 그 차액을 진정부가 기업에 다시 지불해 줄 것을 협상하는 것이 바람직함.

 Ο 국유토지양도계약을 체결하지 않았고, 국토자원부도 협의가격으로 토지를 양도하는 것에 동의하지 않을 경우 입찰방식을 통해 이 토지를 구매해야 하고, 동시에 진정부와 협상해 입찰을 통해 구매한 가격과 원 협의가격의 차액을 진정부가 지불토록 함.

 Ο 이 방법이 모두 통하지 않을 경우 매체에 공개 혹은 정부기관(예: 영사관 등)을 통해 소재지 정부에 압력을 줄 수 있으며, 사법절차 등을 통해 해결 할 수 있음(사법기관은 진정부와 체결한 토지계약을 무효로 인정할 수 있음) 그러나 진정부와 소송을 진행할 경우 만족스런 결과를 얻는 것은 현실적으로 거의 불가능함.

자료 및 자문제공 : 상하이 한국투자기업지원센터 劉振勇 변호사(tristanliu@hisenselaw.com)