中, 공업용지 취득 시 외자기업에 대한 우대혜택 감소

- 중국정부, 공업용지 불하 최저가격제 및 입찰매각제 시행 -

   

보고일자 : 2006.1.26

이평복 다롄무역관

pengyou@kotra.or.kr

 

 

□ 2007년 1월부터, 공업용지 최저가격제 및 입찰매각제 시행

 

 Ο 중국정부는 2007년 1월1일 부터 전국의 공업용지 불하(주)가격 최저기준제도 시행에 들어감. 또한, 토지 불하방식도 입찰방식의 공개매각제로 전환됨에 따라 공업용지의 평균 불하가격은 현재보다도 40~60% 가량 상승될 것으로 보여, 외자기업의 신규·추가 공업용지 취득 코스트가 대폭 증가하게 될 것으로 전망됨.

 

 Ο 최근 중국내자기업과 외자기업간 기업소득세 통일법안이 확정단계에 들어간 데 이어(2008년 시행 전망), 이번에는 공업용지의 최저가격기준 및 공개매각 규정이 공포됨에 따라, 중국에 투자하는 외자기업들에게 부여되는 각종 우대혜택이 점차 감소되고 있어, 부가가치가 높지 않는 업종의 중국 투자환경은 더욱 어려워지게 될 것으로 보임.    

 

(주)불하 : 중국어로 출양(出讓)이라고 하며, 국가 또는 지방정부가 국유토지 사용권을 50년 기한부 유상불하 방식으로 기업에 양도하는 행위를 의미함.

 

 

□ 정책 배경

 

 Ο 경제적 불평등 및 토지 난개발 심화, 고정자산 투자 과열

  - 고도경제성장에 수반한 개발러쉬로 도시주변 농지의 상공업용지로의 전용·불하가 대규모로 이루어지고 있어, 이에따른 개발이익의 수혜자와 피수용 농민간에 경제적인 불공평이 확대되고 있고 토지 난개발에 따른 부작용도 심화되고 있음.

  - 지방정부간 외자기업 투자유치경쟁 과열로 공업용지가 토지 조성비용 이하로 덤핑 판매되는 사례가 만연되고 있어, 이는 고정자산 투자를 과열시키는 요인의 하나가 되고 있음.

 

 Ο 중앙정부 차원의 강력한 토지관리 강화 정책 필요성 증가

  - 2004년 10월, 중국정부는 「엄격한 토지관리 개혁의 심화에 관한 국무원의 결정」을 공포, 각 省市 등 지방정부에 기준地價에 근거해 토지불하 최저가격기준을 제정·공시토록 요구한 바 있음. 그러나, 외자유치 경쟁 과열로 최저기준 이하로 불하하거나 아예 최저기준 조차 공표하지 않고 공업용지를 원가 이하로 양도하는 사례가 빈발함에 따라, 지역간 경제발전의 불균형(주1)이 초래되고 있음.

  - 이러한 문제에 대처하기 위해 중국정부는 2006년 8월에 「토지관리 강화 문제에 관한 통지(國發[2006]31호)」(주2)를 공포, 지방정부의 토지 난개발을 방지하기 위한 정책수단의 하나로서 공업용지 불하 최저가격기준의 통일적인 공시제도 실시를 예고(제5항)한 바 있으며, 이에 근거해 이번 통지가 발표됐음.

  - 31호령의 기타 정책수단 : 신규 건설용지의 유상사용비 인상, 토지사용세 인상 등

 

  (주1) 중국의 공장용지 불하가격은 현재 대략 1㎡당 10~20달러 정도이나, 인프라정비, 농민의 철거보상 등 실제 공업용지 조성코스트는 이 수준을 훨씬 초과하고 있음. 연해(沿海)지역의 재정이 풍부한 지방정부는 그 차액을 보조금으로 메꾸는 방식으로 인프라가 완비된 공업용지를 외국기업에 저렴하게 분양하고 있음.  반면, 중국정부의 각종 우대정책에도 불구, 재정이 취약한 내륙지역 지방정부는 외자기업의 유치에 애로를 겪고 잇는 실정임.

 

  (주2) 조사보고서 참조 :「중국, 지방정부를 타켓으로 한 토지관리 대폭 강화」(2006.9.22 : 대련무역관) *  news.kotra.or.kr

 

 

□ 통지의 내용

 

 Ο 관련통지: 전국 공업용지 출양(出讓)최저가격표준(國土資發[2006]307호) 2006.12.27

 

 Ο 공업용지 불하가격 최저기준 설정

  - 전국을 15개 등급으로 분류해 최저 불하가격 기준을 설정

  - 지방정부가 공업용지 사용권을 불하할 경우, 「최저기준」에 명시된 최저불하가격을 준수 해야 함

  *등급별 해당지역 상세내용 : house.people.com.cn/xinwen/061227/article_1113.html

 

 Ο 불하방식의 변경: 공업용지의 불하시는 입찰·경매방식을 의무화(최저가격 이상 거래 의무화)

 

 Ο 불하신청 대상 공업용지 : 토지이용 전체계획에서 확정된 도시건설용지 범위내의 국유건설용지로 제한

 

 Ο 토지사용권의 법정최고사용연한(50년) 미만 불하 및 임대방식 공업용지 : 확정된 토지 불하가격이나 연간 임차료는 인민은행이 공포한 5년간 예금 이자율에 근거, 법정최고연한(50년)의 가격으로 환산해, 「최저 기준」보다 낮아서는 안됨.

 

 Ο 위반 행위에 대한 조치 : 최저불하가격을 하회하는 가격의 공업용지 불하, 각종 명목의 보조금 지불, 불하대금의 반환은 위법행위로 간주돼 법적 책임 부과

 

 

                  공업용지 불하가격 최저 기준(2007.1.1부)

                                                                                                                           (단위 : 위앤/㎡)

등급	⑴	⑵	⑶	⑷	⑸	⑹	⑺	⑻	⑼	⑽	⑾	⑿	⒀	⒁	⒂
기준	840	720	600	480	384	336	288	252	204	168	144	120	96	84	60

    주 : [1등급]상해市內 [2등급]북경市內, 상해 포동신구 [3등급]광주, 심천市內 [4등급]대련, 청도, 천진市內

    자료원 : 국토자원부 관련 통지

 

 

□ 외자기업에 미치는 영향

 

 Ο 토지사용권 취득비용 증가에 따른 외자기업의 초기투자코스트 상승 전망

  - 본 통지 공포로 외자기업은 종전과 같이 지방정부와의 개별교섭을 통한 국유토지 사용권을 매입할 수 없게 되고, 입찰방식의 공개매각 의무화로 최저가격 이하의 우대가격으로 토지를 불하받는 것이 어렵게 됐다. 또한, 제한된 공업용지를 놓고 외자기업뿐 아니라 중국 내자기업과도 불하경쟁이 유발돼 가격상승 불가피할 것으로 보인다.

  - 국토자원부 관계자는 본 통지로 인해 공업용지의 가격이 40~60% 정도 상승할 것이라고 전망했다.

 

 Ο 토지유상사용비(주1)의 가격인상 정책과 결합, 공업용지 가격상승 압력 높아져

  - 이번에 공표된 토지불하 최저가격기준은 2007년 1월 부터 시행되는 토지유상사용비 2배 인상(주2) 정책과 함께 공업용지 불하가격을 대폭 상승시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

 

  (주1) 토지 유상사용비 : 농지의 과도한 난개발 방지 목적으로 지방의 시, 현급정부가 농지 전용에 의해 건설용지를 신규증설할 경우, 용지등급에 상응하는 토지 유상사용비를 토지수용의 비준심사시 국고에 납부토록 규정돼 있음(일종의 토지수용 및 농지전용 비준심사의 「심사료)로 볼 수 있음). 토지유상사용비는 원래 지방정부가 국고 납부해야 하나, 실제로 대부분의 개발구에서 개발구 개발유한공사가 대신 부담하고 이를 국유토지사용권의 불하가격에 전가하고 있음. 유상사용비는 개발구마다 상이하나, 일반적으로 불하가격의 10~15%를 차지함.

 

  (주2) 조사보고서 참조 : 「中, 토지유상사용비2007년 부터 2배 인상」(2006.12.1 : 대련무역관) news.kotra.or.kr

 

 

자료원 : 1. 전국공업용지出讓 최저가격 표준통지(國土資發[2006]307호)

            2. 토지관리 강화 문제에 관한 통지(國發[2006]31호)

            3. 공업용지 불하 최저가격 인상(신화통신 2006.12.29)

            4. 공업용지양도 최저가격기준의 공포 통지(월간 화종통신 2007년 1월호)

            5. 토지유상사용비 및 향후의 토지양도가격 동향(일중경제협회, 2006.12.14)