- 토지 소유권과 토지 사용권, 건물 소유권 등 한국과 다른 시스템에 유의할 필요 -

- 리스크를 줄이기 위해 투자 이전 토지법령 이해 및 관계부처와의 협의 진행 -

라오스 투자진출을 준비하는 많은 외국인 사업가는 사업부지 물색 단계에서 자국 제도와 다른 라오스의 토지제도를 이해하는데 애로를 겪는다. 모든 토지는 국가가 소유하며 자연인 및 법인은 토지 사용권을 가진다는 개념을 이해하기 어려울 뿐만 아니라, 토지대장은 있으나 건물대장이 없는 라오스 토지제도를 보면 건물에 대한 권리는 어떻게 보호받을 수 있는지 혼란이 생길 수밖에 없다. 따라서 라오스 토지법에 대한 이해도가 있다면 투자진출 절차를 밟는데 있어 이러한 혼선을 줄일 수 있다.

국가의 라오스 토지 소유권

라오스 토지법에 의하면 국가는 자국의 토지를 중앙 집권적이고 일원화된 방식으로 관리하도록 되어 있다. 국가는 헌법 제17조에 따라 개인, 가구, 경제조직, 외국인 체류자, 무국적자(Apatrids), 외국인 및 외국단체에 토지 사용권 배정, 임대차, 양허의 책임이 있으며, 군, 정부기관, 정치조직, 라오국가개발전선 등에 토지 사용권 배정의 책임이 있다.

토지 사용권 : 토지 임차 및 양허

외국인의 라오스 토지임차 및 양허는 토지법 제64조에서 규정하고 있다. 라오스에서 주거, 투자 등의 활동을 하는 외국인 체류자, 무국적자, 외국인 및 외국단체는 국가로부터 토지를 임차 또는 양허받을 수 있다. 만일 라오스인으로부터 개발지를 임차하려는 경우 토지 소재 지방당국의 사전승인 및 중앙 토지관리당국의 최종 승인을 거쳐야 한다.

외국인 투자자의 토지 임대차 및 양허기간은 제65조를 따르며, 국가로부터 임차 또는 양허하는 경우 토지이용목적, 면적, 수행 프로젝트에 따라 최대 50년, 라오스인으로부터 임차 또는 양허하는 경우 최대 30년이다. 기간연장은 건별로 중앙 토지관리당국의 승인을 받아야 하며, 라오스인으로부터 임차 또는 양허한 경우 연장계약을 체결하여야 한다. 경제특구 토지를 임차 또는 양허할 시 최대 75년까지 가능하며 연장은 라오스 국회로부터 건별 승인을 받아야 한다. 단, 라오스 정부로부터 경제특구 내 기초 인프라 등의 개발투자 승인을 받은 개발자는 최대 99년까지 개발이 가능하며, 개발에 따른 효익 창출 효과 등을 인정받을 경우 정부의 승인을 받아 기간연장이 가능하다. 토지가 1만 헥타르(100㎢ 또는 약 30,250,000평)를 초과할 경우에도 라오스 국회의 승인이 필요하다.

토지 임차 및 양허권의 권리

토지법 제66조는 토지 임차권 또는 양허권을 가진 외국인에 아래와 같은 권리를 부여하도록 하고 있다.

1. 토지 임차권 또는 양허권을 매각할 권리(단, 라오스 정부가 구매 최우선권을 가짐)

2. 라오스 내 금융기관에 토지 임차권 또는 양허권을 담보로 사용할 권리(라오스 정부 사전승인 필요)

3. 토지 임차권의 전대차 권리(라오스 정부 사전승인 필요, 원 임차기간 내에 한해 전대차 가능)

4. 토지 임차권 및 양허권을 상속할 권리(잔여 임차/양허기간만 상속)

5. 토지 임차권 및 양허권 출자(라오스 정부 사전승인 필요)

이는 라오스인으로부터의 토지 임차 또는 양허를 받는 경우에도 동일하다.

토지 소유권, 토지 사용권, 건물 소유권

위의 라오스 토지법 규정을 읽어본 외국인 투자자는 다음과 같은 의문이 생길 수 있다.

- 외국인은 토지 소유권을 취득할 수 있는가?

- 외국인은 토지에 건축된 건물을 소유할 수 있는가?

라오스의 한 법률사무소에 따르면 외국인(외국인 또는 외국 법인이 지분을 보유한 합작투자회사는 지분 크기에 상관없이 외국 법인으로 간주됨)은 현재 체제 하에서는 결코 라오스 토지 소유권을 취득할 수 없다고 한다. 외국인은 단지 토지이용목적, 면적 등에 따라 부여되는 기간에 한해 토지의 사용권을 임차 또는 양허의 형태로 부여받을 뿐이다.

또한 외국인은 임차 또는 양허받은 토지의 지상 구조물을 소유할 수는 있으나, 해당 소유권은 토지의 임차/양허기간에 대해서만 인정된다. 이는 라오스 법률 상 토지와 건물의 소유권이 달리 구분되어 있지 않기 때문이며, 따라서 토지 임차/양허 후 비용을 부담하여 건물을 건축하였더라도 임차/양허기간 만료 시 토지와 지상 건축물은 모두 원 토지 소유주에게 어떠한 보상 없이 그대로 귀속된다.

한편, 2009년 라오스 투자촉진법에 따라 라오스 정부로부터 토지 사용권을 매수한 외국인 투자자의 사용권은 라오스 정부로부터 승인받은 투자기간에 한해서만 유효하다. 마찬가지로 경제특구에 특별 장기 토지 사용허가를 받아 부동산 개발자가 건설한 건축물의 일부를 외국인 또는 라오스인에게 전대차가 가능하지만, 그 기간은 부동산 개발자가 취득한 토지 사용허가 기간 내에서만 유효하다.

유의점

라오스의 토지 관련 법령 및 행정규칙은 완벽히 정비되지 않은 관계로 라오스 정부 내 행정기관별로 해석의 차이가 발생하기도 하며, 행정처리 절차 및 요건 등도 지역별로 상이할 수 있다. 라오스 정부의 정책 또는 방침에 따라 법령 및 행정규칙이 실제 적용되고 있는 행정조치를 아직 반영하지 못하였을 가능성도 염두에 두어야 한다. 따라서 라오스 직접투자를 계획하는 기업은 라오스 토지법의 개념을 명확히 이해한 후 해당 지방정부 관련 부서 또는 라오스 기획투자부와 세부적으로 협의를 하여 부동산과 관련된 리스크를 줄이는 방안을 고려하여야 한다.

출처 : KOTRA 비엔티안 무역관 자료 종합.