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싱가포르 리츠(S-REITs) 부동산 투자 가이드
2020-05-15 한영인 싱가포르 싱가포르무역관

- 아시아 리츠 허브로의 성장 원동력은 적극적 해외자산 투자 -

- 코로나19로 인한 정부의 리츠 활성화 대책 및 추후 전망 -

 

 

 

싱가포르 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts) 시장은 아시아태평양, 동남아시아, 유럽 및 미국에 걸친 다양한 부동산 포트폴리오 및 국제적 스폰서를 보유함으로써 싱가포르를 아시아 리츠 허브로 발전시켰다. 정부의 조세 혜택 및 안정적인 금융 시스템을 기반으로 싱가포르 리츠가 지난 10년간 15%의 연평균 시장가치 성장률을 기록하며 안정적인 배당수익률과 함께 주목을 받는 가운데 글로벌 경기 침체에 따른 부동산 경기 영향에 대한 유의 또한 필요하다.

 

리츠(REITs)란 무엇인가

 

리츠는 증권거래소에서 주식을 구매하는 것과 마찬가지로 투자할 수 있는 상장회사로서, 주식의 부분집합이라 볼 수 있다. 리츠의 주식가격은 일반주식과 마찬가지로 변동할 수 있으며, 주식가격이 상승했을 때 리츠를 매도함으로써 수익을 낼 수 있다.

 

주식회사가 투자가의 자본으로 비즈니스를 운용하는 대신, 리츠는 부동산을 구매, 운용 및 관리한다. 이에 리츠에 투자하는 것은 해당 리츠가 관리하고 있는 부동산의 공동소유자가 되는 것을 뜻한다. 리츠 투자가는 부동산 임대소득의 일부를 분기 또는 반년마다 배당금의 형태로 지급받게 되며, 부동산 가치 상승으로 인한 자본이익의 혜택도 보게 된다.

 

리츠의 개념

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자료: Seedly

 

리츠의 종류와 장점

종류

1) 상업용 리츠(Commercial REITs): 오피스 빌딩

2) 리테일 리츠(Retail REITs): 쇼핑몰, 개별상가

3) 공업용 리츠(Industrial REITs): 공장, 물류창고, 데이터센터

4) 호스피탈리티 리츠(Industrial REITs): 호텔, 서비스드레지던스

5) 헬스케어 리츠(Healthccare REITs): 병원, 메티컬센터, 요양원, 실버타운

장점

1) 다양성: 리츠의 다양한 포트폴리오에 투자함으로써 하나의 특정 부동산에 투자할 때 발생할 수 있는 위험 감소

2) 적합한 가격: 개인 투자가는 오피스 빌딩, 쇼핑몰과 같은 대형자산에 투자하기에 자본이 부족할 수 있으나, 리츠에 투자함으로써 소규모 단위로 대형자산에 투자 가능

3) 자산의 유동성: 부동산 직접 투자보다 리츠의 유닛(Units)을 사고 파는 것이 훨씬 용이함. 리츠는 증권거래소에 상장되어 있으며, 거래일 내내 거래 가능

4) 조세혜택: 싱가포르 리츠는 매해 과세소득의 최소 90%를 재분배해야 하며, 투자가에게 분배하는 배당금에 대한 조세면제혜택을 받음.

5) 투명성/유연성: 증권거래소 거래일 내내 리츠의 가격 및 거래 내역 조회 가능

자료: KOTRA 싱가포르무역관

 

리츠, 부동산 펀드와 무엇이 다른가? 

 

부동산 펀드는 전문적으로 관리되는 공용으로 모아진 펀드(Mutual Fund)이다. 리츠와 부동산 펀드 모두 투자가에게 손쉬운 방식과 적당한 금액으로 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하지만, 투자운용방법 및 수익발생구조에서 차이를 보인다.

 

리츠는 주식 또는 특정지수의 성과를 추종하며 주식처럼 직접 거래할 수 있는 상장지수펀드(ETF, Exchange Traded Fund)처럼 운용되나, 부동산 펀드는 뮤추얼 펀드로서 부동산 기업의 유가증권에 투자된다. 리츠는 전형적으로 부동산 또는 부동산 담보대출에 재투자되나, 부동산 펀드는 부동산, 리츠 등 더욱 다양한 분야에 투자되며 단기적 수익보다 장기적 자산가치상승에 중점을 둔다.

 

리츠는 매년 과세소득의 최소 90%를 투자가에게 재분배해야 하나, 부동산 펀드는 단기소득을 제공하지 않으며 펀드수익은 매도 시까지 보유된다. 따라서, 리츠는 고정소득을 희망하는 투자가에게, 부동산 펀드는 매수 후 보유(Buy and Hold)를 희망하는 투자가에게 더욱 매력적이다.

 

리츠의 수익 및 비용 발생구조

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자료: Allen & Gledhill LLP

 

싱가포르, 아시아 리츠 허브로 성장하다

 

싱가포르 리츠는 2002년 CapitaLand Mall Trust가 싱가포르 최초로 싱가포르 증권거래소에 상장된 이후, 채 20년도 되지 않은 기간에 아시아 최대 리츠 시장으로 발전했다. 또한, 싱가포르 리츠는 싱가포르 주식시장의 중요한 요소로서 싱가포르 증권거래소(SGX) 주가총액의 12%를 차지한다.

 

현재 총 44개의 싱가포르 리츠의 시장가치는 1000억 싱가포르달러 이상으로 지난 10년간 연평균 15%의 성장률로 증가했다. 이렇듯 싱가포르 리츠 시장이 성장할 수 있었던 주요 요인으로는 아래 세 가지가 있다.

 

첫째, 투자가의 안전을 보장하는 우수한 지배구조를 갖추고 있다. 싱가포르 정부는 이해충돌이 발생할 때, 리츠 관리자나 스폰서의 이익보다 투자가의 이익을 우선적으로 처리하는 등 리츠 기업지배구조를 강화하기 위해 지속적인 노력을 펼치며 리츠 시장의 성장을 촉진한다.

 

둘째, 싱가포르는 친기업 정책을 통해 다양하고 경쟁력 있는 조세혜택을 제공한다. 싱가포르 정부는 2018년 리츠 상장지수펀드(Exchange Traded Fund)의 활성화 및 리츠와의 조세혜택 동등성 유지를 위해 리츠에만 적용되던 조세투명성제도를 리츠 상장지수펀드에도 확대 적용했다. 이에, 싱가포르 리츠에서 상장주식펀드로의 수익분배에 부과되던 17%의 원천징수세(Withholding Tax)가 면제된다.

 

셋째, 해외자산 보유율이 높다. 싱가포르 리츠의 해외자산 투자는 꾸준히 증가해 2020년 4월 기준 싱가포르 리츠의 80% 이상이 해외 전역의 다양한 부동산을 소유한 것으로 나타난다. 싱가포르 리츠 시장은 작은 도시국가라는 지리적 조건에도 불구하고 이 같이 적극적인 해외투자를 통해 국제적 리츠 허브로서 성장할 수 있었다.

 

싱가포르 리츠 국내외 자산투자 비율

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주: 2020년 4월 30일 기준

자료: 싱가포르 증권거래소

 

싱가포르 리츠의 수익률은 어떠한가?

 

싱가포르 리츠는 타 리츠 시장에 비해 장기적이며 지속적인 투자수익과 배당금을 제공한다. 2020년 2월 29일 기준, 싱가포르 리츠의 연평균 배당수익률은 6.5%이며 지난 3년간의 평균 수익률은 12.4%로, 싱가포르 국채 10년물의 수익률인 1%와 큰 차이가 있다.  

 

신규상장 이후 수익률 Top 10 싱가포르 리츠

순위

리츠명

연평균수익률

신규상장연도

1

Mapletree Industrial Trust

14.87

2010

2

ParkwayLife REIT

10.84

2007

3

Ascendas REIT

10.64

2002

4

Frasers Centrepoint Trust

10.54

2006

5

Mapletree Logistics Trust

10.05

2005

6

CDL Hospitality Trust

9.19

2006

7

Ascott REIT

8.93

2006

8

CapitaLand Mall Trust

8.66

2002

9

First REIT

7.69

2006

10

CapitaLand Commercial Trust

7.64

2004

주: 2020년 1월 31일 기준

자료: www.asaione.com

 

싱가포르 리츠와 타 자산등급 수익률 비교

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자료: 싱가포르 증권거래소

 

싱가포르 리츠는 코로나19로 인한 피해를 어떻게 극복하고 있는가?

 

코로나19로 인한 주식시장의 폭락과 사회적 거리두기 및 락다운 등의 조치로 2020년 모든 주요 글로벌 리츠 지수가 마이너스로 떨어졌다. 싱가포르 또한 올해 1~3월 부동산 가치가 1.2% 하락하고 1분기 부동산 투자가 78% 감소하는 등 리츠 시장이 타격을 입음에 따라 싱가포르 정부가 2020년 4월 16일 위축된 리츠 시장 활성화를 위한 관련규정 완화조치를 발표했다.

 

첫째, 싱가포르 재무부(MOF)와 국세청(IRAS)은 2020년 회계연도에 발생한 리츠 과세소득에 한하여 배당금 분배기간을 기존 3개월에서 12개월로 연장했다. 싱가포르 리츠는 최소 90%의 과세소득을 투자가에게 배당함에 따라 일반적으로 현금보유율이 낮다. 이에 배당금 분배기간 연장 조치는 리츠의 현금흐름 확보에 큰 도움이 될 것으로 전망된다.  

 

둘째, 싱가포르 통화청(MAS)은 싱가포르 리츠의 경쟁력 강화를 위해 리츠의 차입비율상한(Leverage Limit)을 기존 45%에서 50%로 즉시 상향 조정했다. 또한, 2.5%의 최소이자보상배율(ICR, Interest Coverage Ratio) 시행을 2022년 1월로 연기했다. 싱가포르 증권거래소(SGX)의 관계자는 이로 인해 싱가포르 리츠가 현재의 하락한 주가에 신주를 발행하는 대신, 채무시장을 통해 자본을 조달하게 됨에 따라 펀드모집 및 자본구조 융통성 확보가 용이할 것이라 주장했다.

 

코로나19로 인한 경제불황에도 불구하고, 싱가포르 리츠 시장은 정부의 적극적 대응으로 인해 비교적 안정적인 수익을 자랑할 것으로 보인다. 또한, 세계 금융 및 물류의 중심지로서 싱가포르 부동산의 가치가 장기적으로 지속 상승할 것으로 전망됨에 따라 싱가포르 리츠 시장은 여전히 매력적인 투자처라고 할 수 있다.

 

자료: 싱가포르 국세청(IRAS), 재무부(MOF), 통화청(MAS), 증권거래소(SGX), 싱가포르 리츠 협회(Reit Association of Singapore), Bloomberg, The Straits Times, The Business Times, Today News, KOTRA 싱가포르 무역관 자료 종합

 

 

 




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