- 작년 대베트남 부동산 FDI 116.6% 증가, 특히 부동산 M&A 활발 -

- ‘중저가아파트’, ‘공유오피스’ 등이 2019년 베트남 부동산 트렌드로 부상 -

 

□ 오피스 시장 동향

 

  ㅇ A, B급 오피스 임대료는 상승, 공실률은 하락 추세 평가

    - 2018년 호찌민시 A급 오피스 신규공급은 없었으며 평균 월 임대료(USD/㎡/month)는 43.5달러를 기록해 전년대비 15.8% 증가함(CBRE Vietnam).

    - B급 오피스는 작년 한해 3,600㎡가 신규 공급되었고, 평균 월 임대료는 ㎡ 당 23.4달러를 기록함(전년대비 10.8% 증가).

    - A,B급 오피스 공실률은 각각 5.1%, 1.8%로 2014년 이후 꾸준히 감소하는 추세임.

 

2018년 베트남 오피스시장 동향

주 : 위 임대료는 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

호찌민시 오피스 임대료 및 공실률 추이

주 : 월 임대료는 ㎡당 달러 가격이며, 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

  ㅇ 최근 오피스 임대 수요는 공유오피스가 주도, 전체 오피스 거래의 22% 차지

    - 2018년 CBRE Vietnam 거래 기준으로 오피스 임대 수요가 가장 많은 분야는 공유오피스(Flexible Workspace)로 전체 거래의 22%를 차지함.

    - 특히 스타트업(10%), 중소기업(33%)뿐만 아니라 대기업(23%), 글로벌 기업(18%)들의 공유오피스에 대한 수요도 높은 것으로 나타남.

    - 베트남에서 공유오피스를 운영하고 있는 대표 브랜드는 Dreamplex(2015년). Toong(2015년), 그리고 2018년 12월에 신규 진출한 WeWork(2018년) 등이 있으며, 2018년 기준 이들의 총 면적은 3만7,780㎡로 전년대비 무려 109% 증가함.

 

호찌민시 공유오피스 공급 추이

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

베트남 주요 공유오피스 브랜드 진출 연혁

자료원 : KOTRA 호치민 무역관 정리

□ 상가부동산(Retail) 시장 동향

 

  ㅇ 상가부동산 공급면적 증가 추세 평가

    - 2018년 누적기준 호치민시 상가부동산(Retail) 총 임대면적은 992,824㎡로 전년대비 16% 증가함. ㎡당 월 평균임대료는 중심업무지구(CBD) 128달러, 비중심업무지구(Non-CBD) 35.8달러를 기록

    - 베트남 수도 하노이의 상가부동산 총 임대면적은 86만5,000㎡로 전년대비 9.2% 늘었으며, CBD 지역 월 평균임대료는 ㎡당 99.5달러, 그 외 지역은 29.3달러로 나타남.

 

2018년 베트남 상가부동산 시장 현황

주 : 위 임대료는 부가세, 서비스료 등을 포함하지 않은 금액

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

  ㅇ 베트남 내수소비시장 성장 및 식음료 부문 수요 확대가 상가부동산 수요 견인

    - 지난 몇 년간 베트남 내수소비시장은 꾸준히 두 자릿수 성장률을 기록했으며, 2018년에도 YI FANG(대만계 과일차 프랜차이즈), Mi(중국 샤오미), Cocoichibanya(일본식 카레점), GS25(한국 편의점) 등 많은 신규 브랜드가 베트남에 신규진출 및 확장함.

    - 특히 식음료(F&B) 부문의 상가부동산 임대 수요 증가가 눈에 띔. 2015년 F&B 부문 임대 비중은 약 19%였으나 2018년 31%까지 확대됨(빈콤, 크레센트몰, 사이공센터 등 호찌민시 일부 대형쇼핑몰 기준, CBRE Vietnam).

 

2018년 부문별 상가부동산 임대 비율

주 : 빈콤, 크레센트몰, 사이공센터 등 호찌민시 일부 대형 쇼핑몰 기준

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

□ 아파트 시장동향

 

  ㅇ 호찌민시와 하노이 아파트 시장 동향

    - CBRE Vietnam에 따르면 2018년 호찌민시 신규공급 아파트 세대 수는 전년과 비슷한 수준인 30,792세대이며, ㎡ 당 가격은 1,714달러로 전년보다 10% 증가함. 분양세대는 3만1,083세대로 전년 대비 12% 감소함.

    - 2018년 하노이 신규공급 아파트 세대 수는 2만9,840세대로 전년대비 19% 감소했으며 ㎡ 당 가격은 1,304달러로 전년대비 2% 감소함. 분양세대는 2만5,377세대로 전년보다 13% 감소함.

    - 베트남 아파트는 크게 4개 시장인 초고가(Luxury), 고가(High-end), 중가(Mid-end), 저가(Affordable)로 구분됨. 호찌민시의 경우, 2018년 한해 Luxury와 High-end 시장은 수요 대비 공급량이 많았으며, Mid-end와 Affordable 시장은 수요 대비 공급량이 적었음.

 

부문별 2018년 베트남 아파트 시장 현황

자료원 : CBRE Asia Pacific Real Estate Market Outlook 2019

 

□ 2019년 베트남 부동산 시장 주요 이슈

 

  ㅇ 호찌민시 시내 중심지역 개발 제한, 반면 외곽지역 개발 장려

    - 호찌민시는 2018년 11월 19일 통과시킨 ‘호찌민시 주택개발계획’에 따라 2020년까지 시내 중심(1군, 3군) 고층 아파트 건설 허가승인을 내주지 않을 계획. 대신 노후 아파트 보수 및 재건축 사업을 우선 순위로 설정함.

    - 반면, 현지 언론은 현재 건설 중인 지하철 1호선과 같은 교통 인프라 프로젝트 주변으로 신규 아파트 프로젝트 승인이 우선될 것으로 전망함. 뿐만 아니라 교외지역 주택 구매를 위한 우대지원정책 적용도 계획 중임.

    - 호찌민시는 이 정책을 통해 시내 중심부 교통 혼잡을 완화하고 지역 주민들을 외곽지역으로 이동하도록 장려할 계획임.

 

  ㅇ M&A 등 외국인투자 지속 증가

    - 베트남 부동산 시장은 제조업에 이어 외국인투자유치 분야 중 2위를 차지하고 있으며, 매년 그 규모가 늘고 있음. 2018년 한 해 베트남 부동산 시장은 약 66억 달러의 외자를 유치했으며 이는 전년대비 116.6% 증가한 규모임.

    - 특히 2018년에는 베트남 M&A 시장에서 다양한 부동산 거래가 이뤄짐. 일본 노무라(Nomura) 부동산개발회사의 선화(Sunwah)빌딩 지분 24% 획득, CapitaLand, Mapletree, Frasers Property 등 싱가포르 부동산 회사의 로컬 부동산 회사 지분 인수 및 부동산 개발을 위한 투자 등임.

    - 대베트남 부동산 주요 투자국인 일본, 싱가포르, 한국 외에도 중국이 향후 베트남 부동산 M&A 시장에 적극 합류할 것으로 기대됨.

 

2018년 베트남 부동산 시장 주요 외국인 투자

번호	내용	투자자
1	호찌민시 1군 선화(Sunwah)빌딩 24% 지분 매입	노무라 부동산개발회사(일본)
2	하노이 호떠이(Ho Tay) 지역 0.9ha 개발단지 인수 (약 3천만 달러 규모)	CapitaLand(싱가포르)
3	호찌민시 2군 빈쯩동(Binh Trung Dong) 개발단지 매입 (6ha, 약 6천만 달러 규모)	CapitaLand(싱가포르)
4	하이퐁시 30,000㎡ 규모 창고 개발(약 620만 달러)	CRE Asia(일본)
5	BW Industrial Development 합작회사 설립	Warburg Pincus(미국) Becamex IDC(베트남)
6	호찌민시 10군 내 오피스빌딩·5성호텔·레지던스·쇼핑몰 개발 계획(6.64ha 규모)	Berjaya Land Bhd (말레이시아)
7	Phu An Khang Real Estate JSC(PAK) 및 Phu An Dien Real Estate JSC(PAD) 지분 75% 인수	Frasers Property (싱가포르)
8	VSIP 1공단 내 창고 임대 개발(약 3150만 달러 규모)	Mapletree Logistics Trust Management Ltd(싱가포르)

자료원 : JLL Vietnam, KOTRA 호치민무역관 정리

 

□ 시사점

 

  ㅇ 전문가들, 대체적으로 낙관적 전망 평가 속에 우려 의견도 존재

    - 많은 부동산 전문가들은 베트남의 높은 경제성장률(2018년 경제성장률 7.08% 달성), 급속한 도시화, 건설인프라 시장 확대, 외투자본 유입 증가 등에 힘입어 2019년에도 베트남 부동산 시장이 성장할 것으로 전망함. 또한 스마트홈, 스마트도시, 그린빌딩 등 IT 신기술 및 친환경자재 사용이 베트남 건설 및 부동산시장의 새로운 트렌드가 될 것으로 기대함.

    - 그러나 호찌민시부동산협회(HoREA) 등 일부에서는 수요과 공급 불균형(중급 이하 실거주용 주택 공급 부족), 투자를 목적으로 한 구매 수요 증가, 도심 지역 신규 아파트 개발 제한 및 인허가 지연 등이 베트남 부동산 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다고 우려함.

 

  ㅇ M&A, 공유오피스 시장은 국내외 부동산 투자자들의 관심 분야

    - 지난해 8월 열린 ‘Vietnam M&A Forum 2018’에서 발표한 보고서에 따르면 2018년 상반기 M&A 거래 중 부동산 부문이 66.75%를 차지하는 등 국내외 투자자들의 베트남 부동산 시장에 대한 관심이 집중됨. 올해도 많은 투자자들이 인구밀도가 높은 베트남 대도시와 신도시 지역의 부동산 프로젝트에 많은 관심을 보일 것으로 전망됨.

    - 또한 지나치게 높은 시내 중심지 오피스 임대료와 사무실 공급 제한으로 공유오피스ㆍ코워킹스페이스 인기는 당분간 지속 상승할 것으로 전망됨. 참고로 CBRE Vietnam에 따르면 호찌민시는 오피스 임대료가 가장 비싼 세계 40대 도시 중 하나임.

    - 글로벌 부동산 투자회사 JLL Vietnam 관계자는 2019년 3월 5일 호찌민시에서 열린 베트남 부동산 시장 전망 세미나에서 “중저가 아파트, 공유오피스, IT 기술 회사들의 오피스 임대 수요 증가가 2019년 베트남 부동산 시장 주요 키워드가 될 것이다”라고 밝힘.

 

 

자료원 : CBRE Vietnam, JLL Vietnam, 호찌민시부동산협회, 현지 세미나 참석, 현지 언론 보도 및 KOTRA 호치민 무역관 자료 종합