- 산업단지 입주와 개인 소유 부지매입의 장단점 비교 분석 필요 -

□ 푸네 지역의 입지 여건

  ㅇ 푸네 지역은 데칸 고원에 위치하고 있어 뭄바이와 비교할 때 약 500미터 정도 높은 지대에 있기 때문에 기후적으로 외국인이 살기에 쾌적해 외국 기업들이 선호하는 제조업 투자 희망 지역 중 하나임.

  ㅇ 인도 최대 국제항구인 JNPT항이 트럭으로 3~4시간 정도 떨어진 거리에 위치해 있어 원부자재 수입 시 운송이 편리할 뿐 아니라 항구와 푸네를 연결하는 도로 상태도 양호하다는 장점이 있음.

    - 단 항구에서 푸네로 열차 운송은 불가능하며 트럭에 의한 물류 운송만 가능

  ㅇ 무엇보다도 푸네 산업단지는 24시간 365일 전기와 물 공급이 가능함.

□ 산업단지 임차 VS 개인 소유 부지매입 중 어떤 방법이 좋을까?

  ㅇ 인도 푸네 지역에 공장 설립을 위한 부지 확보를 위해서는 우선 MIDC*((Maharashtra Industrial Development Corporation)가 제공하는 산업단지를 임차(lease)할 것인지 아니면 개인 소유 부지를 매입할 지를 결정해야 함.

    - 외국인 개인은 토지매입이 불가능하지만 외국인 투자법인(FDI기업)의 경우는 매입이 가능

    * MIDC: 마하라슈트라 산업개발공사로 산업단지 조성과 관리를 위해 설치된 주정부 공기업

  ㅇ 마하라슈트라 주는 산업발전 정도에 따라 특정 지역을 A, B, C, D, D+ 등급으로 구분해 등급별로 다양한 혜택을 제공하고 있음.

등급별 주요 인센티브 현황

(단위: %, 년)

자료원: Maharashtra Industrial Policy

  ㅇ 푸네 진출시 MIDC에서 제공하는 산업단지를 임차하기로 결정한 경우, MIDC에서 제공되는 부지도 등급별로 구분돼 있다는 점을 감안해 검토해야 함.

    - A, B존은 주로 핌프리친치와드, 차칸, 탈레가온 등 도심에서 가깝고 주거지와의 접근성이 용이함은 물론 TATA 등 완성차업체, 전자 분야 Tier1, Tier2들도 다수 위치해 있어 기업들이 가장 선호하는 지역임. 그러나 Mega급 투자규모 이상이 되지 않으면 외국인 투자기업들에 대한 GST 환급혜택이 매우 미미하거나 없으며 임차료도 매우 비싼 편임.

  ㅇ 한국 기업들이 선호하는 A, B 부지는 현재 대규모 공장이 입주할 만한 부지가 거의 남아 있지 않아 MIDC 측은 A, B 부지 인접한 지역에 신규 부지를 계속해서 개발하고 있음.

    - C, D 부지 지역은 타 산업단지와의 교통편의성, 주거지 접근성 등이 상대적으로 떨어지는 것으로 평가받고 있음. 실제로 푸네 중심지에서 차량으로 이동 시 보통 1시간 30분 이상 소요됨(30~50km정도 떨어져 있는 지역에 위치).

    - C 부지 지역의 경우 엘지전자 가전공장 등이 위치한 란장가온(C존)은 아직 수용여력이 높고 주위에 다수의 공장들이 위치해 있으며 현재 신규로 개발 중인 부지도 있어 상대적으로 선호되는 지역임.

    - C, D 부지의 가장 큰 장점은 LSI(Large Scale), 중소기업(MSME)들에 GST 환급이 된다는 것임.

  ㅇ 개인 소유의 부지를 매입해 공장을 설립하기로 결정한 경우 가장 어려운 점은 상당수의 개인 소유 부지 등기가 불명확하다는 것임. 따라서 현재 소유주와 토지매입계약을 체결해도 이후 실소유주임을 주장하는 사람들이 뒤늦게 나타나거나, 매입한 토지의 일부가 다른 사람의 소유로 판정되는 경우도 있음. 이것이 빌미가 돼 소송으로 이어지는 사례가 많다는 점은 주의해야 함.

    - 푸네에는 공장을 건립할 만한 개인 소유 부지(Private Land)가 많음에도 불구하고, 외국 투자기업이 개인 소유 부지 구매를 선뜻 결정하지 못하는 것이 현실임.

  ㅇ 개인 소유 부지매입의 가장 큰 장점은 향후 부동산 매각 시 환금성이 높다는 것임.

    - 소유관계가 명확한 창고, 공장 부지를 매입해 활용한 후 타 지역으로 공장 이전 혹은 회사 청산 시 기대할 수 있는 높은 환금성 때문에 개인소유의 부지를 매입하는 방안은 한 번쯤 고려해 볼 필요가 있음.

    - 아울러 관련 규정에 따르면 40에이커 이상의 개인 소유 부지는 주정부 허가를 받으면 산업단지 개발이 가능함. 대규모 투자 혹은 다수의 기업이 공동 진출하는 경우 토지 소유관계가 확실한 개인 부지를 매입해 신규 산업단지로 개발하는 것도 대안이 될 수 있음.

    - 푸네지역의 산업단지 리스료는 타 지역보다 높은 수준이기 때문에 소유관계가 명확한 개인 소유 부지를 매입하는 것은 MIDC 산업단지에 입주하는 것보다 장점이 많다는 견해도 있음.

□ 부지선정 시 고려해야 할 기타 요소

  ㅇ 부지선정에 있어 제품을 납품할 거래처 위치, 또는 제품 생산을 위한 원부자재 조달 용이성도 반드시 고려해야 함.

    - 인도는 도로 교통상황이 좋지 않기 때문에 단순히 지리적 거리만 고려해서는 안 되며, 실제로 이동해 보고 판단하는 것이 제일 확실함. 통상 납품처, 부품 조달처와 트럭으로 이동 시 30분 이내에 있어야 유리하다는 의견이 많음.

푸네 지역의 대표적 산업단지 Khed City 전경  

자료원: 구글

  ㅇ 푸네 지역은 일반관리직·기능직·공장 노동자 채용 여건이 비교적 좋은 편이며, 교육·생활·주거여건 면에서 만족도가 높은 편이기 때문에 고학력자·엔지니어·기능직 인력이 외부에서 많이 유입되고 있음.

    - 한국인도 현재 1000여 명이 거주, 한식당·미용실·제과점 등을 운영하고 있으므로 한국인이 살기에는 뭄바이보다 훨씬 편하고 선호되는 지역임.

    * 뭄바이의 경우 교민이 거의 없고 주재상사원 가족들 300여 명이 거주하며, 한국인이 운영하는 한식당은 없음.

  ㅇ 푸네에서 상대적으로 멀리 떨어진 산업단지, 즉 시내에서 출퇴근이 곤란한 거리에 위치한 산업단지의 경우 고학력 기능직들은 주거 여건이 좋지 않다는 이유로 기피하는 경향이 강함.

  ㅇ 결혼 시즌, 디왈리 시즌(매년 10~11월) 등 특정 기간은 공장 근로자의 이직, 휴가가 많이 발생하기 때문에 일시적으로 인력 확보가 어려운 경우도 없지 않으나, 일반적으로 인력 조달이 상대적으로 용이한 지역으로 평가되고 있음.

□ 산업단지 임차계약 관련 알아두어야 할 정보

  ㅇ MIDC 산업단지 입주 후보지 검토에 있어 MIDC는 현장 시찰을 비롯한 각종 지원을 해주고 있으나 적정 후보지를 선정한 후 MIDC와 입주(임차)계약을 체결은 별도의 부동산 중개 에이전트를 통해 진행해야 함.

  ㅇ 부동산 중개 에이전트는 MIDC로부터 소개받을 수도 있고 현지 진출기업의 소개를 받을 수도 있음. 부동산 중개 수수료는 일반적으로 임차 부지 총 금액의 30~35% 정도로 큰 금액에 해당하며 에이전트와 협상에 따라 차이가 있음. 아울러 수수료는 적법 절차를 통해 비용으로 세금 처리가 가능함.

  ㅇ 임차 부지에 따라 추가 할증료가 필요한 경우도 있음. 예를 들어 공장 부지가 사거리에 위치하고 있거나(2면이 도로에 인접) 도로를 따라 사각형으로 공장을 짓는 경우(1면이 도로에 인접하는 경우)에 해당함.

    - 도로에 인접하고 있지 않더라도 고속도로가 잘 보이는 곳에 공장이 위치하고 있는 등의 이유로 별도의 할증료를 요구하는 경우도 있음. 추가 할증이 발생한 경우 MIDC와 협상을 통해 불합리하게 요구하는 부분은 가격 인하 협상을 하는 것이 바람직함.

  ㅇ 공장 부지 위치를 정확하게 측정하기 위해 측량사를 통해 재측량 작업을 실시하는 것이 중요함. 이 비용은 부동산 중개 에이전트의 수수료에 포함시키는 것이 합리적이나 일부 에이전트는 별도로 비용을 요구하는 경우가 있어, 재측량에 발생되는 비용은 사전에 오해가 없도록 협의하는 것이 중요함.

Pune 지역의 Chakan 산업단지에서 건설 중인 공장 모습

자료원: 구글

  ㅇ 적정 부지가 발굴되면 이때부터는 시간싸움이 중요함. 사전에 먼저 부지를 검토했다고 하더라도 임차계약을 한 업체가 우선권이 있기 때문에 적정 부지를 발견하면 가능한 빨리 임차계약을 하는 것이 좋음. 인도에서 100% 마음에 드는 부지를 발견하기 어렵고 상대적으로 좋은 부지는 경쟁업체가 보기에도 좋아 보이는 경우가 대부분이기 때문임.

  ㅇ MIDC가 개발한 산업단지의 경우 부지 내에 전력, 도로 등 산업단지 내 인프라도 MIDC가 개발하는 것이 일반적임. MIDC가 매입한 부지의 등기(Registration)도 MIDC 명의로 돼 있으나, 실제로 기업이 입주하지 않은 토지의 상당수는 MIDC가 해당 토지의 원주인에게 매입 대금 지불이 완전하게 끝나지 않은 경우가 많다는 점을 유의할 필요가 있음.

    - MIDC가 매입해 등기됐다고 하더라도 실제로 해당 부지가 기업에 분양이 이루어지고 분양금이 들어온 후 토지 원주인에게 후지불 되는 방식으로 운영됨.  

    - 이 경우 한국 기업들은 대부분 MIDC와 계약 후 임차료를 MIDC에 지급하면 바로 공장건설이 가능하다고 생각하기 쉬우나 실제로 그 대금이 원래 토지 소유주에게 전달된 이후에야 공장건설이 가능함.

      · MIDC에 지급된 임차료가 원래 토지 수유주에게 전달이 늦어지는 대부분의 원인은 토지 원주인이 여러명으로 구성된 공동 명의 토지인 경우임. 공동 소유주의 일부가 토지매각에 불만이 있는 경우 고의적으로 매각 대금 수취를 거부하고 공장건설을 방해하는 경우도 있음.

  ㅇ MIDC 부지를 오래 전에 임차 완료했으나 여러가지 이유로 공장을 건설하지 않고 해당 부지의 임차권을 다른 기업에게 매각하는 사례도 있음. 이 경우 과거에 임차한 임차료에 비해 현재 기준 임차료가 상승한 경우 차액만큼 이익을 보기도 함.

□ 시사점

  ㅇ 인도 푸네 지역은 최근 들어 중국, 베트남에서 기존에 공장을 운영하고 있는 기업들의 공장 이전 후보지 대상으로 꼭 한 번씩 검토할 만큼 지리적 접근성이나 생활 환경이 인도에서 상대적으로 우수한 지역 중 하나임.

  ㅇ MIDC와 직간접적으로 관련 있는 산업단지들도 위치하고 있기 때문에, 사전에 약속을 하고 방문하면 주정부의 투자 인센티브뿐 아니라 각종 지원정책에 대한 내용을 알아볼 수 있는 장점이 있음.

Khed City 문의처

주: Khed City 연락이 어려운 경우 KOTRA 뭄바이 무역관에 연락하면 대응 가능

  ㅇ 산업단지 내 입주하는 경우라도 공장설립 및 인허가 관련해서는 현지 에이전트의 도움이 절대로 필요한 것이 현실임. 애매모호한 사항에 대해서는 KOTRA 뭄바이 무역관이나 기진출한 한국 기업을 통해 반드시 확인을 하고 진행하는 것이 중요함.

자료원: 푸네 진출기업 KOTRA 뭄바이 무역관 직접 면담