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러시아 부동산시장 현황
2017-12-22 김덕훈 러시아 모스크바무역관

- 포화된 모스크바에 비해 성장하는 상트페테르부르크 시장 유망 -



 

□ 러시아 부동산시장 개요

 

  ㅇ 러시아 부동산시장은 모스크바와 상트페테르부르크 두 대도시에서 가장 활발함.

    - 정치, 경제적 중심도시인 수도 모스크바에 오피스, 쇼핑센터 등 상업 부동산은 물론, 71%의 투자 부동산 비중이 집중돼 있음.

    - 상트페테르부르크는 최근 2년간 투자 부동산 매매가 4배로 급증하거나 주택 부동산 건설이 활발히 이루어지는 등 모스크바 건설 경기에 비해 크게 활발해짐.

 

  ㅇ 러시아 부동산시장의 성장률은 최근 3년의 경기침체 동안 정체 상태

    - 2016년 러시아 전체 GDP대비 건설분야의 비중은 6.2%로, 전년대비 절반 수준

    - 2017년 상가, 창고, 사무실 등 상업부동산 새 건설 계획량은 56% 감소해 2016년 14% 감소세보다 더 가파른 상황

    - 2016년 주택 부동산 건설 규모도 6% 하락해 8000만를 기록했으며, 2009년 글로벌 경제위기 이후로 가장 큰 하락 폭을 나타냄.

   

  ㅇ 러시아 전체 주택 부동산 건설계획 규모와 가격도 하락

    - 2014년 전년대비 20% 상승한 주택 건설은 2015년부터 꾸준히 하락세

    - 2016년 주택가격은 전년대비 0.4~3.0% 하락함. 다만, 고급 아파트의 경우 오히려 4.6% 증가하는 등 주택가격 양극화 현상이 일어나고 있음.

    - 모스크바에 비해 싼 주택가격으로 수요 증가가 일어나고 있는 상트페테르부르크의 주택 건설은 2017년에 전년대비 2배로 상승

 

러시아 주택 건설 변화

4

자료원: 러시아 연방통계청


  ㅇ 부동산 건설산업에서 중요한 지표인 기업 자신감 지수는 2014년 이후 꾸준한 하락세를 그림.

    - 2014년 이후 불안정한 러시아 국내외 경제, 정치 상황에 영향을 받음.

    - 주택가격의 하락과 건설자재 가격의 상승으로 인한 낮은 수익률이 가장 큰 원인

 

건설분야기업 자신감 지수 변화(Entrepreneurial Confidence Index)

(단위: %)

3

자료원: 러시아 연방 고등경제학교

 

  ㅇ 건설 투자의 낮은 하락세와 대출규모의 증가는 긍정적

    - 2016년 부동산 건축 수주 시공사는 전년 31개에서 40개로 증가

    - 건설에 필요한 고정자본에 대한 관련 기업들의 투자 하락률은 2015 10.1%에서 2016 0.9%로 급격히 안정됨.

    - 건설분야 대출규모는 2016 6.5% 증가한 14650억 루블을 기록, 미래 부동산 건설투자의 확충 가능성이 나타남.

 

□ 모스크바 부동산시장 현황

 

  ㅇ 모스크바 시내 새 부동산 건축량은 최근 몇 년간 크게 감소함.

    - 2017년 상반기 주택 41만, 오피스 57000, 쇼핑센터 37만5000, 창고 24만㎡ 규모의 신규개발 계획은 2016년 각각 164만㎡, 453000, 425000, 85만㎡에서 감소함.

    - 이는 스타라야 모스크바*의 건설부지 포화로 인한 현상으로 분석됨.

    * 스타라야 모스크바(Старая Москва): 옛 모스크바라는 뜻으로, 전통적인 원형 경계 내 모스크바를 뜻함. 반대로 노바야 모스크바(Новая Москва)는 모스크바 서남쪽의 길게 늘어진 시 경계를 뜻하며, 2012년 도시 부지 개발 프로젝트의 일환으로 모스크바 행정구역에 편입됨.

 

  ㅇ 모스크바 상업 부동산 분야, 특히 오피스와 쇼핑센터의 경우 최근 몇 년간 공급이 과잉된 상황

    - 전문가들은 향후 2~3년간 상가 부동산 분야에서 소규모 쇼핑센터를 제외하고는 대규모 건설 프로젝트가 부재할 것이라고 전망

    - 창고 부동산 분야에서는 수요-공급 균형이 유지되고 있으며, Build-to-suit(맞춤건설)의 방식의 건설 트렌드가 두드러짐.

 

  ㅇ 모스크바 건설시장에서는 산업단지와 주택의 재건축이 유망한 상황

    - 모스크바 강 연안의 산업단지 대규모 재구조화 프로그램으로 인한 관련 부동산 건설 경기성장은 활발할 것으로 보임.

    - 2017 5층 아파트(흐루쇼프카*)를 중심으로 한 재건축 프로그램이 활발하게 진행되며, 새 주택 건설 수주가 감소하는 상황에서 주택 부동산 분야 성장동력임.

    * 흐루쇼프카: 니키타 흐루쇼프가 소련의 주택 문제를 해결하기 위해 대량으로 건설한 패널형 5층 아파트이며, 비슷한 개념으로 9층의 브레즈네프카(브레즈네프 주도 건설)도 있음.

 

□ 상트페테르부르크 부동산시장 현황

 

  ㅇ 상트페테르부르크 주택 부동산 건설은 활발하게 이뤄짐.

    - 전체 주택 부동산 중 아파트와 같은 다세대 주택의 비중은 8% 상승, 그 중 절반이 임대를 내주기 위해 구입된 것으로 조사됨.

    - Colliers International에 따르면, 2017년 상트페테르부르크 새 아파트 건설량은 2016년 대비 2배 상승할 것

    - 컴포트 클래스의 아파트의 비중은 19%에서 34%로 증가하는 등 가장 활발하게 발전 중이며, 비즈니스 클래스의 고급 아파트는 대부분 투자 목적으로 구입됨.

 

  ㅇ 상트페테르부르크 오피스 부동산의 공급은 하락하고 있으나 수요는 꾸준한 상황

    - 2017년 상반기 총 오피스 부동산 건설 계획량은 전년 동기대비 5분의 1 수준

    - 같은 기간 7개의 비즈니스센터가 건설되고 있으며, 그 중 6개가 5000 이하의 소규모 오피스

    - 고급 사무실 부동산에 대한 안정적인 수요와 더불어 건설 계획 감소로 임대료는 상승

    - 2018년 완공 예정인 가즈프롬의 본사 IFC 라흐타 센터의 건설은 고급 오피스 부동산 공급에 있어 주목할 만함.

 

  ㅇ 상트페테르부르크의 상가 부동산은 새 건축보다는 재건축이 활발한 상황

    - 2017년 상반기 새 쇼핑센터의 개장은 부재하며 당분간 새 시설의 건설 계획은 없는 것으로 나타났지만, 구 상가 부동산의 재건축은 진행 중

    - 증가하는 수요와 공급의 부재로 상트페테르부르크의 쇼핑센터 공실률은 하락함.

 

□ 러시아 투자 부동산시장 및 개발사 현황

 

  ㅇ 러시아 투자 부동산시장은 러시아 신용등급 상향과 함께 확대되고 있음.

    - Standard & Poors 국제 신용평가기관은 러시아 GDP 성장률을 1.7%로 예상하며 신용등급을 부정적에서 안정으로 상향

    - 미국 부동산 투자컨설팅 회사 JLL에 따르면, 2016년 러시아 투자 부동산시장은 전년대비 82% 급격히 증가, 42억 달러 규모(2015 23억 달러).


 자료원: JLL Company

 

  ㅇ 모스크바 및 수도권의 투자 부동산 매매 비중이 71%로 가장 높음.

    - 상트페테르부르크는 2016 5%에서 22%로 급등했음. 특히 2016년에 30%에 불과하던 아파트 투자 매매는 2017년 상반기 57%로 증가한 것이 주요 요인

    - 전체 투자 부동산 매매 중 오피스 부동산이 60% 차지, 투자 매력도가 가장 높은 것으로 나타남.

    - Raven Russia가 상트페테르부르크의 3개 비즈니스센터(Kellerman, Premiun, Gorigo 물류센터) 49억 루블에 매입한 것이 대표적 사례

    - 두 대도시를 제외한 지역의 부동산 투자 매매 비중은 매우 작음.

 

지역별 부동산 투자매매 비중

8

자료원: JLL Company

 

  ㅇ 외국인의 러시아 부동산 투자매매는 총 투자매매 중 19%를 차지하며 상승하고 있음.

    - 2016 5%에서 2017 3분기 19%로 상승, 대부분 러시아 회사와 외국 회사의 공동투자 형태로 나타남.

    - RFPI Turkish Sovereign의 공동출자 펀드가 러시아 사회 인프라에 10억 달러 이상을 투자할 계획

    - 중국 투자자들의 러시아 부동산시장에 대한 관심도 높아지고 있으며, 중국 Fosun Corporation  러시아 Avica가 공동으로 Vozdvizhenka 비즈니스 센터를 매입한 것이 대표적 사례

 

국가별 러시아 부동산 투자매매 비중

9

자료원: JLL Company

 

  ㅇ 러시아 주요 주택 개발사는 모스크바와 상트페테르부르크에 집중돼 있음.

    - 주택개발 규모 기준 1, 2위 주택 개발사는 Holding Setl Group LSR Group으로 모두 상트페테르부르크에 본사가 있음.

 

2016년 러시아 TOP 10 주택 개발사

회사명

지역명

웹사이트

주택개발 규모(㎡)

1

Holding Setl Group

상트페테르부르크

http://www.setlgroup.ru/

979,983

2

LSR Group

상트페테르부르크

http://www.lsrgroup.ru/

756,590

3

GC ABSOLUT

모스크바

http://www.absrealty.ru/

562,737

4

PIK Group

모스크바

www.pik.ru

557,818

5

GC Etalon

상트페테르부르크

http://lenspecsmu.ru/

http://www.etalon-invest.com/

519,317

6

GC Morton

모스크바

http://www.morton.ru/

506,022

7

GC SU-155

모스크바

http://www.su155.ru/

398,842

8

Group Aircraft - Development

모스크바

http://samoletgroup.ru/

382,990

9

FSK Leader

모스크바

https://fsk-lider.ru/

313,974

10

INTEKO Group of Companies

모스크바

http://inteco.ru/

295,007

자료원: 각 사 웹사이트, KOTRA 모스크바 무역관 자체 조사

 

  ㅇ 러시아 상업용 부동산 개발 투자는 물류창고 및 유통단지에 집중돼 있음.

    - 상업 부동산 개발 또한 두 대도시에서 비교적 활발한 상황

    - ENKA TC 등은 터키와 같은 외국계 부동산 개발사임.

 

러시아 주요 상업 부동산 개발사

회사명

상세 내용

웹사이트

Raven Russia

러시아 상업 부동산 투자 전문 회사이며, 현재 러시아 물류 및 창고 분야 부동산 선도기업임. 모스크바와 상트페테르부르크, 로스토프 온 돈 지역에 총 150㎡의 A클래스 창고 건설. 러시아 내 267헥타르의 개발 잠재력을 가진 토지를 보유

http://www.rrpa.ru/

http://www.ravenrussia.com/

 Multinational

Logistics

Partnership 

고급 물류 센터와 창고 콤플렉스에 투자하는 4명의 러시아, 우크라이나 기업가 합작투자 프로젝트. MLP는 러시아와 우크라이나 여러 도시에 창고 및 물류 터미널 다수를 보유 중

http://www.sklad-man.ru/

 ENKA TC 

터키 ENKA사의 러시아 내 유통법인. 1997년 설립돼 모스크바 내 9, 상트페테르부르크 내 1개의 Kapitoliy 쇼핑 센터를 보유하고 있음

http://www.enka.com/

  Jensen Group  

Jenson Group은 상트페테르부르크와 레닌그라드 주의 부동산에 투자를 집중하고 있으며, 현재 5억 달러의 투자 자산 보유 중

http://www.jensen.ru/

자료원: BMI


시사점

 

  ㅇ 러시아 부동산시장 역시 여타 산업과 마찬가지로 국가 경제상황과 관련이 높음.

    - 국가산업의 천연자원에 대한 높은 의존도로 경제는 외부 충격에 취약하며 이는 산업 부동산 성장을 저해함.

    - 러시아 정부가 설정한 연간 3%의 경제성장률을 달성하기 위해서는 산업 다각화가 필수로 요구되지만, BMI에서는 당분간은 현재 상황을 타파하기 힘들 것이라고 언급

    - 2017년 경제성장률은 1.2%, 2020년까지 최대 1.7%를 기록할 것이라는 비관적인 전망으로 인해 늘어진 소비자와 기업의 경제심리지수는 상업적 부동산시장의 성장을 제한할 것

    - 모스크바와 상트페테르부르크의 상업용지에 대한 수요는 꺾이지 않을 것이라는 BMI전망은 긍정적임.

 

  ㅇ 상트페테르부르크에서 전통적 부동산시장이 강했던 모스크바에 비해 더 안정적인 투자 환경이 조성될 전망

    - 수도에 비해 낮은 주택가격과 주택건설의 증가, 꾸준한 상가 부동산의 수요 덕분에 시장 확대의 기회는 충분한 상황

    - 상트페테르부르크의 주택을 포함한 전체 부동산 투자매매 건수도 2016년 이후 급격히 증가, 전체 부동산시장의 활성화 기여할 전망

 

  ㅇ 현지 회사와의 상트페테르부르크 내 비즈니스 및 쇼핑센터 등 상업 부동산에 대한 공동투자가 유망

    - 러시아 투자 부동산 시장규모는 급격히 상승했으며, JLL에 따르면 당분간 상승기조는 계속될 것으로 나타남.

    - 하락세를 타는 러시아 전체 부동산시장에 비해 상트페테르부르크의 시장은 인구 유입과 주택 건설 증가 등으로 상승 중이며, 특히 안정적인 고용률로 오피스와 상가 부동산에 대한 수요는 꺾이지 않고 있음.

    - 규모 있는 비즈니스센터에 대한 투자를 진행한 중국과 터키, 그리고 Raven Russia의 사례를 참고해 수요에 비해 공급이 부족한 상업 부동산에 대한 공동투자 가능성 검토가 필요함.

 


자료원: https://bmo.bmiresearch.com/reports/view?productid=2308&issue=20170101&archive=1&iso=RU&active_pillar=Reports%20Subtab

https://kfcontent.blob.core.windows.net/research/1297/documents/ru/-i-2017-4804.pdf

http://www.gks.ru/free_doc/doc_2017/rusfig/rus17.pdf

http://www.ra-national.ru/sites/default/files/analitic_article/_2016_I_2017_.pdf

http://content.knightfrank.com/research/597/documents/ru/-iii-2017-5026.pdf

http://www.colliers.com/ru-ru/moscow/insights/market-reports

http://www.jll.ru/russia/ru-ru?yclid=7080666704989916215, http://www.businesspuls.ru/archives/9736

http://www.konti.ru/userfiles/files/obzor_nedv_2017_2q.pdf,

https://kfcontent.blob.core.windows.net/research/599/documents/ru/moscow-investment-market-4665.pdf

http://www.konti.ru/userfiles/files/obzor_nedv_2017_2q.pdf, KOTRA 모스크바 무역관 자료 종합

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