2014년 상반기 기준 필리핀 부동산 현황 및 동향

- Makati, Bonifacio, Ortigas 사무실, 콘도 투자 전망 밝음  -

 

 

     

□ 마닐라 부동산 시장 현황

     

 ○ 마닐라는 미국 부동산 전문 연구소(Urban Land Institute)가 선정한 2014년 아시아태평양 투자 선호 도시 중 4위를 기록함.

  - BPO 사무실 중 A 등급 이상인 경우 자본환원율(Capitalization Rate) 8% 유지

  - 총 14만8000㎡ 사무실이 4.1억 달러에 판매됨.(BGC, Bonifacio Global City 기준)

  * 자본환원율: 미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율

     

 ○ 사무실(Office)

  - 마닐라는 세계 BPO(Business Outsourcing Process) 산업 투자에서 2위를 기록

  - 매년 사무실 수요는 40만 ㎡가 필요하지만 실제 공급은 연간 32만 ㎡로 아직도 사무실이 부족한 상황임.

  - 공실률은 4.1% 수준이며 임대료는 매년 7.2% 인상되고 있음.

     

 ○ 주거지(Residential)

  - 수익률은 6~8% 대로 유지

  - 도시화 진행 및 중산층의 꾸준한 증가로 주택 구매력이 확대되고 있음. 또한 부동산투자 및 실거주 수요가 늘어나며 고급 콘도 건설이 증가하고 있음.

        

2013년 4분기 기준 마닐라 3대 도시 콘도 가격 비교

             단위: 페소/㎡

	평균임대료	전년동기상승률	A급 임대료	평균부동산가치	수익률
Makati	760.5	2.7%	1,400.0	127,245.2	6.6%
BGC	860.6	5.0%	1,200.0	126,222.2	7.6%
Ortigas	688.7	1.2%	1,000.0	90,328.5	7.9%

자료원: KMC Mag Group Research

 

 ○ 소매업(Retail)

  - 필리핀은 올해 인구 1억을 돌파한 12번째 국가로 잠재소비시장으로서 가치가 있음.

  - 최근 5년간 5.6%의 가계소비 성장률을 보임.

  - 필리핀에서 가장 큰 쇼핑몰인 Mall of Asia는 18억 페소를 투자하여 2016년까지 20만 ㎡ 크기의 공간을 확보하여 소매점을 입점시킬 계획이며 Megamall은 이미 10만 ㎡ 확장을 완료하여 125개의 소매점을 순차적으로 입점시키고 있음.

     

 ○ 호텔(Hotel)

  - 필리핀 관광부(DOT)는 2016년까지 1000만 명의 방문객 유치를 목표로 하고 있음.

  - 현재 건설이 예정된 상태로 추가될 호텔 객실은 총 1만7000개임.

  - Travelers International Hotel Group은 Hilton과 Sheraton 브랜드의 호텔을 Resorts World Leisure Complex안에 추가 건설 예정

  - 건설 중인 8000개의 객실이 2015년까지 메트로마닐라 지역에 추가될 예정

     

 ○ 서비스 사무실(Serviced Office)

  - 현재 마닐라에 총 18개의 서비스 사무실이 존재하며 향후 3개가 더 추가될 예정

  - 상대적으로 낮은 임금(메트로 마닐라 기준 371달러(최저임금과 인센티브 포함)) 및 영어 사용이 가능한 젊은 고학력 노동력을 제공 받을 수 있기 때문에 필리핀으로 외국 기업이 계속 진출하고 있으며 사무실 수요도 늘어날 것으로 전망

     

□ Makati, BGC, Ortigas 개별 현황

     

 ○ Makati CBD(Central Business District)

  - 필리핀 경제 수도인 곳으로 현재 6만2000여 개의 기업 및 기관의 사무실이 운영되고 있음.

  - 다국적 기업 및 각국 대사관 등이 이 지역에 집중해 있기 때문에 고급 사무실·콘도·호텔·쇼핑몰이 밀집해있음.

       

Office	- 이 지역은 다른 상업지구보다 먼저 개발이 되어 있는 곳으로 현재 고급 사무실 및 콘도 건설만 간간히 진행되고 있음.   - 공실률은 5.6%로 2013년 하반기 Alphaland Makati Tower의 완공으로 인하여 일시적으로 증가한 상황   - 2013년 동기 대비 임대료는 평균 8.5% 상승함.   - 현재 고급 사무실은 Php 1066/㎡, A 등급 759/㎡, B 등급 522/㎡으로 평균 가격 형성되어 있음.
Residential	- 2013년 동기 대비 임대료가 2.7% 상승함.   - 평균 임대 비용은 Php 761/㎡ 정도이고, 고급 콘도의 임대 비용은 2배에 가까운 1400/㎡   - B급 콘도부터 고급 콘도를 통틀어 평균 부동산 가치는 Php 12만7245/㎡   - Discovery Primea(90 Units), Park Terraces(370 Units), Garden Towers(340 Units) 등 3개의 고급 콘도가 2017~2019년 사이에 완공되면 Makati 지역의 고급 콘도 여유분은 800 Units 정도

자료원: KMC Mag Group Research

 

 ○ BGC(Bonifacio Global City)

  - Makati에서 약 30분 거리에 위치하며 최근 10년 동안 Makati 다음으로 성장한 상업지구

  - 필리핀 최고의 BPO 허브로써 현재 다국적 기업들이 입주할 때 가장 선호하는 도시임.

 

Office

- 2013년 Eco Tower(3만3000 ㎡), W Fifth Avenue(3만3000 ㎡), RCBC Saving Bank Corporate Center(3만6000 ㎡), SM Aura Office Tower(3만8000 ㎡), Globe Telecom 새 본사빌딩(7만 ㎡)이 완공되면서 필리핀 모든 CBD 중 가장 많은 사무실을 공급   - 2014년 상반기 Panorama Tower(2만2000 ㎡)와 MDI Corporate Center(1만1500 ㎡)의 완공과 더불어 하반기 Twenty-Four Seven McKinley(2만8000 ㎡), One World Place(3만3000 ㎡), Uptown Bonifacio Tower One(4만1000 ㎡) 완공에 힘입어 올해 말까지 사무실 여유분은 81만 ㎡까지 늘어날 것으로 전망   - 공급이 다른 지역 CBD에 비하여 월등하지만 공실률은 현재 2.9%이며 수요가 높기 때문에 더욱 낮아질 것으로 예상   - A등급의 사무실은 현재 평균가가 Php 735/㎡으로 2013년 동기 대비 4.8% 상승

Residential

- Grand Hyatt Manila, Grand Hyatt Residence가 2015년에 완공되면 이 지역의 콘도 여유분은 220 Units까지 증가할 것임.   - Arthaland의 Arya Residence는 2개의 Tower로 구성되어 있으며 현재 완공되지 않았음에도 불구하고 첫 번째 Tower는 전량 판매되었음.   - 콘도의 여유분은 새로운 건설로 발생할 정도로 현재 공급보다 수요가 많음.   - 임대료는 2013년 동기 대비 5%가 상승하였고 평균 Php 861/㎡을 유지

자료원: KMC Mag Group Research

    

 ○ Ortigas

  - 메트로마닐라 중앙에 위치한 상업 지구이자 교육의 도시

  - 접근성이 좋고 임대료가 상기 두 도시보다 상대적으로 저렴하여 BPO 사무실의 수요가 급증하고 있음.

 

Office	- Robinsons Cyberscape Alpha and Beta(10만 ㎡)와 45 San Miguel Avenue Building(2만 ㎡), Rockwell Business Center Tower 3(3만3000 ㎡)이 상반기에 완공됨   - 공실률은 현재 2.5%를 유지하고 있음. 임대료는 2013년 동기 대비 7% 상승함.   - A급 사무실의 평균 임대료는 Php 572/㎡, B급은 464/㎡
Residential	- 임대료는 2013년 동기 대비 1.2% 상승했고, 평균 가격대는 Php 689/㎡   - 상반기 완공된 5.4ha 고급 콘도인 Rockwell Land의 The Grove는 2개의 동이 추가적으로 연말까지 완공을 목표로 하고 있음. Ronbinson의 Sonata Private Residences도 연말까지 30층짜리 타워가 추가 완공될 예정임. Shang Properties의 고급 콘도인 One Shangri-La Place 또한 2개의 64층 규모의 타워가 2015년에 완공되면 1300 Units가 추가될 계획   - Mitsubishi와 Ayala가 공동으로 3.6ha 토지에 1000개 이상의 주거용 unit을 보유한 주상복합 빌딩을 착공할 예정

자료원: KMC Mag Group Research

      

□ 시사점 및 전망

     

 ○ 올해 필리핀의 경제성장률은 6.0~7.5%를 달성할 것으로 기대됨. 현재 주요 상업 지구에서는 콘도와 사무실 개발 열풍이 불고 있으며, 특히 필리핀 해외근로자 및 외국인의 부동산 투자와 BPO 관련 외국기업들의 진출 러시로 인해 부동산 시장이 현재까지 호황을 누리고 있음.

     

 ○ 공급에 비해 수요가 높아 임대료는 꾸준히 상승세를 보이고 있고 공실률도 낮아지는 추세임. 다만 고급 및 A급 사무실의 건설이 완공 중이거나 완공된 건물들이 많아 향후 수요에 비해 공급량이 많아질 수 있으므로 투자 전 필리핀 부동산 시장에 대한 전반적인 이해가 선행되어야 하며, 현지 동향에 대한 정확한 정보 입수 및 분석이 필요함.

 

 

자료원: KMC Mag Group Research, 필리핀 통계청(NSA), KOTRA 마닐라 무역관 자료 종합