폴란드에서 부동산을 취득하려면?

- EU 국가의 시민이나 기업이 아닐 경우 외국인 부동산 취급법에 따른 절차 필요 -

□ 외국인과 외국인에 의해 직간접적으로 경영되는 기업은 부동산 취득법에 제한

 ○ 폴란드는 외국인 혹은 폴란드 내 등록법인이라도 외국기업 또는 외국인이 직간접적으로 지배되는 경영하는 경우 폴란드 내 부동산 취득이 외국인 부동산 취득법(the Act on Acquisition of Real Estate by Foreigners)에 의해 제한되어 있음.

 ○ 외국인이나 현지지사를 포함한 외국계 기업의 폴란드 내 부동산 취득은 폴란드 내무부의 허가를 받은 경우에만 가능

  - 내무부는 외국인의 부동산 취득이 국방 및 공공의 안전에 위협이 되지 않고 폴란드의 사회복지 정책에 위배되지 않으며 폴란드 내 부동산 구입 필요성이 입증되는 경우에만 취득을 허가함.

 ○ 외국기업의 부동산 취득에 관해 폴란드 내무부의 기본 정책은 폴란드에 진출한 법인이나 외국기업의 지사에게만 부동산 취득허가를 내주는 것으로,현지에 진출하지 않은 외국기업이 폴란드 내 부동산 취득을 할 수 있는 가능성은 거의 없음.

□ 외국인의 부동산 취득 방법은?

 ○ 외국인의 주거용 부동산 취득은 0.5ha 이내에서만 허가되며 영업목적의 부동산 취득은 폴란드 내 영업활동 상 필요가 충족되어야 함.

 ○ 외국인이 부동산의 영구사용권(Perpetual Usufruct)을 가진 기업의 주식이나 지분을 인수 또는 양도받을 때도 내무부의 허가가 필요

  - 단 주식시장에서 거래되는 주식을 매입하는 경우에는 허가가 필요 없음.

  - 영구사용권은 국가나 지방자치단체 소유의 토지를 40~90년 동안 사용할 수 있는 권리로 일반적으로 90년간 부여되며 5년 내에서 연장할 수 있음.

 ○ 사용권 획득 시 처음 토지가격의 15~25%를 지불하며 사용기간 동안 토지가격에 따른 연간 사용료를 지불

  - 사용권 소유주는 토지 위의 건물에 대한 소유권만 가지며 거래가 가능

□ 허가 없이 부동산 취득이 가능한 경우

 ○ 국경지역이 아니거나 1ha 이상의 농지를 포함하지 않는 다음 경우 부동산 취득을 위한 허가가 필요 없음:

  - 등록된 외국계 현지법인이 등록된 영업목적을 위해 도시지역의 0.4ha 미만의 미개발 부동산을 취득하는 경우

  - 외국인이 독립주택을 구입하는 경우

  - 영주권 취득일로부터 5년 이상 체류 중인 외국인이 부동산을 취득하는 경우

  - 배우자가 폴란드 시민이고 영주권 취득일로부터 2년 이상 체류 중인 외국인이 배우자와 공동명의로 부동산을 취득하는 경우

  - 5년 이상 법적 소유주거나 영구사용권을 가진 사람으로부터 외국인이 법적 상속을 받는 경우

  - 외국은행이 주택담보물로 받은 부동산을 경매로 처분하지 못한 경우 등

 ○ 폴란드는 EU 가입으로 2004.5.1부터 EU 국가의 시민이나 기업이 부동산을 구입하거나 영구사용권을 보유한 기업의 주식을 취득하는 데 허가가 필요 없음.

  - 그러나 EU 가입 시 경과규정으로 인하여 농지나 삼림의 경우 EU 가입일로부터 12년간, 거주하지 않는 두 번째 주택 구입 시에는 5년간 허가를 받도록 되어 있음.

□ 부동산 취득 절차는?

 ○ 부동산을 매입하기 전에 해당 부동산이 지구 종합계획(Local Master Plan)에 포함되어 있는지, 부동산의 용도가 산업용으로 적합한지, 매도인이 법적 소유권을 가지고 있는지 여부를 먼저 확인하여야 함.

  - 토지조사계획(Land-survey plans)을 지방 정부로부터 입수하여 대상 부지가 공공도로나 전기, 가스, 상하수도 연결이 가능한 지 여부를 확인할 수 있으며 토지구획계획(Plans dividing the land)을 입수하여 대상 부지의 위치를 확인할 수 있음.

  - 또한 부동산 등기부를 통해 법적 소유주와 담보 여부의 확인 필요.

○ 외국인이나 외국계 현지법인이 부동산을 취득하기 위해서는 먼저 폴란드 내무부의 허가를 받아야 함.

  - 내무부는 국방부 및 농업부와의 협의를 거쳐 허가를 내주게 됨.

  - 허가에 소요되는 기간은 경제특별구역(Special Economic Zone)의 경우 30일 이내, 기타 지역의 경우 2개월 이내이나 이보다 오래 걸리는 경우도 많이 발생

  - 부동산 취득허가에는 PLN 1,400의 인지세가 소요

○ 부동산 매매 계약은 폴란드 공증인의 공증을 받아야 하며 공증이 없는 매매계약서는 무효 처리됨.

  - 내무부로부터 부동산 허가를 받기 전에 사전 매매계약을 체결하는 것도 가능하며, 이 경우 취득허가를 받은 후 공증을 받아 소유권 이전 계약을 하게 됨.

  - 소유권 이전 계약이 체결되면 소유권은 부동산 구매자에게 이전되며 구매자는 지방법원에 소유권 등기를 해야 함.

  - 계약서 작성 시 반드시 폴란드어 계약서와 영문계약서를 모두 준비할 필요가 있음.

자료원: 폴란드투자청, 무역관 자료 등 종합