中 선전시, 지역별 부동산 시장

□ 선전시, 2009년 상반기 신규 분양 부동산 가격 30% 상승

 ○ 21세기부동산(21世紀不動產) 자료에 의하면, 2009년 상반기 선전시 중고 부동산 판매량은 5만9949채로 전년 동기대비 237.3% 증가했고, 신규 부동산 판매량은 4만1387채로 동기보다 141.3% 증가함.

  - 3월부터 선전시 중고 부동산 월별 판매량은 1만 채를 넘었으나 신규 부동산은 최고치를 기록한 3월에도 8509채, 4~6월에는 다소 하락세를 보였음. 이는 주로 신규 분양가격이 급등한 것과 관련됨.

  - 신규 부동산의 맹목적인 가격 인상은 판매량 감소를 초래하는 동시에 일부 고객들이 중고 부동산시장으로 발길을 돌려 중고 부동산 판매량의 상승세를 초래함.

 ○ 2009년 선전시 중고 부동산 가격 추세는 상대적으로 안정세를 보였고, 상반기 부동산 가격은 8.5% 상승함. 반면, 신규 부동산의 가격은 상승폭이 30.1%에 달했지만 신규 아파트의 평균 분양가격은 2008년 최고인 2월 가격에 비해 9.1% 낮았음.

□ 실사구시에 따른 경영전략

 ○ 약 1년 간의 조정기를 거친 후, 개발업체는 실제적인 경영전략으로 소비자를 모으고 이들이 프로젝트의 우세와 가치를 체험하게 함.

  - 선전항텐부동산개발유한회사(深圳航天地產發展有限公司)의 항텐칭산웨(航天晴山月)단지 판매현장에서 어버이날 기념 활동을 개최했고 중신훙수완(中信紅樹灣)단지는 ‘WHITE PARTY’ 활동을 진행함.

 ○ 부동산 구매자는 불안정한 거시경제로 인해 소비를 더욱 신중히 하고, 부동산 개발업체의 화려한 전략에 유혹되지 않는 이성적인 소비를 선택함.

□ 지역별 부동산 가격 상승세

 ○ 2009년 초부터 부동산의 합리적인 가격 조정으로 2009년 상반기 선전시의 부동산 판매가격은 1만2274위앤/㎡에 달함. 이는 전년 동기대비 4.03% 감소했고 2007년에 비해 8.20% 하락한 수치임.

 ○ 선전시 지역별로 살펴보면, 푸텐구역에서 가격 상승세를 나타냈고, 나머지 기타 구역은 다소 하락세를 보임.

  - 지리적 조건의 우세에 힘입어 瓏園, 四季山水 등 부동산 단지가 출시됨에 따라 푸텐구역의 부동산 평균 판매가격은 2만1382위앤/㎡로 1위를 차지함.

  - 옌텐구역은 天麓, 萬科東海岸 등 고급 별장 외에 盛世名門, 海怡軒 등 단지가 출시됐으며, 부동산 가격은 전년 동기대비 24.25% 하락한 1만9882위앤/㎡로 2위를 차지함.

  - 난산구역은 諾德假日花園, 中海玫瑰園 등 소형 주택단지의 추동 아래, 부동산 가격이 전년 동기대비 17.82% 감소한 1만5467위앤/㎡에 달함.

  - 뤄후, 보안, 룽강 구역의 부동산은 연초 가격 조정의 영향에 따라 전년 동기대비 하락세를 보였고, 각각 1만 5139위앤/㎡, 1만1649위앤/㎡, 8585위앤/㎡로 전년 동기대비 22.46%, 1.44%, 8.94% 하락함.

□ 시장 수급상황, 공급량 다소 감소

 ○ 대다수 부동산 개발업체는 2009년 상반기 부동산 시장의 회복세를 예측하지 못해 개공면적이 다소 줄어듦. 선전시의 분양 주택 공급량이 줄고 상반기 분양주택 면적은 190만6700㎡로 전년 동기대비 25.94% 감소함.

2002~09년 선전시 분양주택 수급상황

        (단위 : 만 ㎡)

자료원 : DTZ戴德梁行

 ○ 상반기 분양주택의 주요 공급지역은 龍崗, 南山, 寶安 등 3개 구역이며 龙岗구역은 올해 보안을 초과해 공급 1위를 차지함. 비준받은 판매면적이 81만800㎡로 전년 동기대비 13.81% 증가함.

  - 주요 공급단지는 龍崗中心城, 橫崗과 阪田에 집중돼 있고 華業玫瑰郡, 盛龍花園, 花語岸, 萬科裏程, 振業巒山穀 등 중소형 주택단지가 포함됨.

 ○ 난산구역은 2009년 상반기 주택매물 공급 수가 제일 많은 지역이며 판매면적이 51만8900㎡로 전년 동기대비 64.36%에 달함.

  - 토지자원 결여로 난산구역의 中信紅樹灣, 泛海拉菲花園, 百麗灣을 제외한 기타 주택은 90㎡ 이하의 중소형 단지이며 주로 선전완(深圳灣)과 첸하이(前海)지역에 집중적으로 분포됨.

 ○ 선전시 부동산 시장은 예상치를 훨씬 초월해 거래량이 대폭 호전됨. 2009년 상반기 선전시 전반 거래량은 388만8100㎡에 달암. 이는 전년 동기대비 152.06% 증가했으며 2008년의 거래량과 비슷한 수치임. 중고 주택의 경우, 거래량이 전년 동기대비 216.04% 증가한 511만6400㎡에 달함.

□ 정책 및 시사점

 ○ 2009년 상반기 부동산시장의 건전한 발전을 촉진하기 위한 염조방(廉租房, 공공임대주택)을 중심으로 보장형 주택건설이 확대됨. 선전-홍콩 5대 센터(深港 5大 中心 : 금융센터, 물류센터, 무역센터, 창신센터, 국제문화창의산업센터)의 지위를 확고히 하는 ‘圳綜合配套改革方案’이 통과되면서 시장소비 신뢰도가 점차 회복됨. 상품주택 거래량이 점차 반등했고 투자 증가율 하락세가 다소 둔화됐으며 기업의 자금 압력이 한층 완화돼 집값이 안정적으로 반등함.

 ○ 중국 정부의 부동산시장 안정을 위한 3대 조치

  - 감독관리를 강화함. 2009년 보장형 주택건설 목표를 달성하고 연간 계획 집행, 건설용지 확정, 자금 사용, 공사건설 관리 등을 중점적으로 감독함.

  - 부동산 투자를 지속적으로 안정시킴. 주택도농건설부에서는 대출 원칙과 관리감독 요구에 근거해 중·저가 및 중소형 일반 상품주택 건설과 신규 프로젝트에 대한 대출 지원을 강화해야 할 것을 은행에 요구함. 초상은행(招商銀行), 헝펑은행(恒豊銀行), 선전발전은행(深圳發展銀行) 등의 전년 동기대비 성장률이 400%를 넘어섬. 하지만 부실대출의 잠재적 리스크으로 인해 중국형 ‘서브프라임 모기지 사태’가 일어날 수 있다고 분석가는 예측함.

  - 부동산 시장 모니터링 분석과 각 지역의 차별화된 지도를 꾸준히 강화함. 베이징, 상하이, 선전, 광저우, 항저우 등 주요 도시 부동산 시장의 새로운 상황과 문제에 대한 분석, 지도뿐만 아니라 이들 지역이 수급 조절을 강화하도록 추진함. 또한 토지 공급을 확대하고 개발기업이 투자 및 건설에 속도를 내도록 유도암. 개인 주택대출 정책을 엄격히 집행하고 주택 수요를 합리적으로 조절해 집값을 안정시키며, 부동산 시장의 안정되고 건전한 발전을 촉진함.

자료원 : 世华财讯, 중화공상시보 등