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도쿄 도심 재개발 성공사례 관련 인터뷰
- 경제·무역
- 일본
- 도쿄무역관 김준한
- 2008-07-30
- 출처 : KOTRA
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도쿄 도심 재개발 성공사례 관련 인터뷰
- 10년 넘는 철저한 준비기간, 최초 컨셉 유지가 성공비결 -
보고일자 : 2008.7.30.
김준한 도쿄무역관
근래 들어 도심재개발 성공사례 연구를 위해 롯폰기힐즈에 대한 우리나라 기업 및 지자체의 관심이 쏠리고 있음. 이에 롯폰기힐즈를 재개발한 모리빌딩의 관계자를 만나 재개발 과정과 성공 비결을 들어보았음.
□ 롯폰기힐즈 개요
○ 규모 : 부지면적 8만9393㎡, 총 면적 65만327㎡
○ 사업기간 : 17년
○ 근무자 : 2만 명
○ 거주자 : 2000명
○ 개발 콘셉트
- 문화 도심
- 교류, 다양성을 촉진하는 24시간 버티컬 가든시티
- 친환경적인 도심
- 안전한 거리
- 職, 住, 遊, 憩, 學, 医의 융합
롯폰기힐즈 조감도
자료원 : 롯폰기 힐즈 홈페이지
롯폰기 상징인 모리아트타워
주 : 49~54층 : 모리아트센타(전망대, 미술관, 도서관 등)
7~48층 : 오피스 플로어
2~6층 : 레스토랑, 쇼핑, 의료 등
자료원 : 롯폰기 힐즈 홈페이지
□ 모리빌딩 담당자 인터뷰
1. 롯폰기힐즈의 성공 요인은 무엇인가?
○ 오랜 준비기간
- 1986년부터 시작해 약 10년이라는 오랜 시간동안 사전 조사를 했다.
- 17년이라는 사업기간 동안 주민, 개발사, 행정기관 등과 1000번 정도 회의를 하는 등 상호 간에 철저히 공감대를 찾으려는 노력을 했다.
- 지금도 타운메니지먼트라는 조직을 둬, 입주업체 뿐만 아니라 건물 구역외의 롯폰기 지역민도 참여하는 공동체 문화를 조성하기 위해 노력하고 있다.
○ 최초 개발 콘셉트 유지
- 최근 한국에서 롯폰기힐즈의 성공사례를 벤치마킹하고자 많이 찾아온다. 재개발 관련해 한국 담당자와 이야기 해보면 한국과 한 가지 큰 차이점이 있다.
- 한국의 경우 디벨로퍼가 개발을 한 후 분양을 하는 반면, 모리빌딩의 경우는 개발 후 직접 운영까지 한다.
- 각각 장단점이 있겠으나, 디벨로퍼가 직접 운영하는 방식의 장점은 최초 개발 콘셉트를 지속 유지할 수 있다는 점이다.
- 복합 문화공간이나 쇼핑몰을 최초 오픈했을 때보다 시간이 지남에 따라 내방객 수가 줄어드는 것이 보통이나 롯폰기힐스의 경우는 2003년 오픈 이래 매년 4500만 명가량이 꾸준히 방문하는 성공을 거두고 있다.
2. 운영방식은 어떠한가?
○ 테넌트와 3~5년 계약
- 분양을 해버리면 분양받은 업소의 영업내용을 간섭하기가 어렵다.
- 업소가 최초 개발당시의 콘셉트를 내세워 분양을 받아도 사업실적이 좋지 않을 경우, 콘셉트를 바꾸거나 업종을 바꾸거나 할 수 있다.
- 그러나 모리빌딩의 경우 테넌트와 3~5년 계약을 맺고 있어, 꾸준히 콘셉트를 유지할 수 있다. 실제로 오픈 이후 테넌트 중 30%가량을 교체했다.
○ 판매액에 연동된 월세 제도
- 한국의 경우 테넌트가 입주하기 위해 보조금, 권리금, 월세를 지불해야 한다.
- 롯폰기힐스의 경우 최저 보증금에 판매액의 일정 비율을 더한 금액을 월세로 지불하는 방식을 채용하고 있어 테넌트의 부담이 적은 편이다.
3. 요즘 환경에 대한 관심이 많은데 롯폰기힐스의 경우는 어떠한가?
○ 환경을 배려한 개발
- 개발할 당시 부지 내 있던 정원을 그대로 살리는 전통과 환경의 조화를 중시했다.
- 부지 내 녹지면적은 26%로 총 6만 그루 나무가 있으며, 모리아트타워 옥상에 논을 만들어 매년 초등학생을 불러 체험의 장을 마련하고 있다.
- 이러한 노력의 결과 서모그래피 항공사진을 보면 주변보다 온도가 낮은 것을 알 수 있다.
4. 녹지율이 26%이고 용적률도 낮은 것 같은데 사업성이 떨어지는 것은 아닌지?
○ 용적률을 높이는 것보다 가치있는 공간을 창출하는 것이 중요
- 용적률이 낮다고 사업성이 낮은 것은 아니다.
- 개발 당시의 콘셉트를 유지하면서 롯폰기힐스의 가치를 유지해왔다.
- 롯폰기 소재 다른 빌딩과 오피스 임차료가 2배가량 차이가 남에도 점유율이 100%이며, 부지 내에 있는 직영호텔은 룸 판매율이 거의 90%에 육박하는 등, 고객으로부터 가치를 인정받고 있다고 생각한다.
□ 후기
○ 최첨단 도쿄를 상징하는 복합공간으로 자리잡은 롯폰기힐즈의 성공은 초일류 건축가 집단이 설계하고 비싸고 화려한 자재로 지어서가 아니었다.
○ 10년이 넘는 공을 들여 기획하고 기획 의도를 유지해 가는 운영능력이 성공의 핵심이라 벤치마킹하기가 쉽지는 않을 듯하다.
자료원 : 롯폰기힐스 홈페이지, 모리빌딩 담당자 인터뷰
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