中, 외자의 부동산투자 문턱 더 높여

- 외자부동산기업 상무부 등록 필수, 내자부동산기업의 편법인수 불허 –

보고일자 : 2007.6.21.

고봉숙 칭다오무역관

gobongyi@dreamwiz.com

□ ‘외국인의 부동산직접투자에 대한 심사비준 및 감독관리 강화에 관한 통지’ 발표

 ○ 이번 통지(關於進一步加強、規範外商直接投資房地產業審批和監管的通知)는 상무부와 외환관리국이 공동 발표한 것으로 작년 7월 6개 중앙부서가 외국자본의 부동산시장 투기 억제를 위해 발표한 ‘부동산시장 외국자본 진입 및 관리에 관한 의견(關于規範房地産市場外資進入和管理的意見, 이하 의견)’의 보충조치라고 볼 수 있음.

 ○ ‘통지’는 외자의 고급부동산 투자 억제, 부동산기업 설립조건 강화, 상무부 등록 필수, 내자부동산기업의 편법 인수 금지 등의 사항을 규정하고 있음.

             그림설명 : 2006년 중국의 부동산거래액 증가폭은 69%로 해외자금 투자가 60% 차지

             자료원 : 신화사

□ 부동산회사 설립전 토지사용권 취득 또는 관련 계약 체결해야

 ○ 통지에 따르면, 외국인부동산회사 설립 신청시 토지사용권이나 부동산건축물소유권을 취득하거나 토지관리부서 또는 토지개발업체/부동산건축물소유인과 토지사용권이나 방산증(건물등기증)에 대한 예약 출양/구매 계약을 체결해야 하며 관련 자료 미제출시 비준을 불허함.

 ○ 기설립된 외국인투자기업이 부동산 개발, 경영업무를 추가하고자 할 경우 또는 외국인부동산기업이 새로운 부동산 프로젝트 개발, 경영에 종사할 경우 심사비준부서에 경영범위 추가 신청 또는 경영규모 확대 관련 수속을 밟아야 함.

□  외자의 편법 내자부동산기업 인수 금지

 ○ ‘返程투자’(실질 동일 지배주주 포함) 방식으로 내자부동산기업을 인수하거나 투자하는 것을 엄격히 통제함.

  - 해외투자자는 내자부동산기업의 실질지배주주를 변경하는 방식으로 외국인부동산투자기업 비준절차를 회피해서는 안되며, 외환관리부서에서 이를 적발할 경우 무단 반출한 자본과 부대수익에 대해 외환사기반출 책임을 추궁할 것임.

 ○ 소위 返程투자방식이란 중국내 자금이 모종의 경로를 통해 외국자본으로 변신한 후 다시 중국에 투자되는 방식으로 자금경로는 크게 두 가지가 있는데 하나는 국외기업이 해외에서 융자를 진행한 후 자금을 중국내로 가져와 투자하는 것이고 다른 하나는 국외기업이 중국내 자금을 해외로 반출한 후 다시 중국내 부동산에 투자하는 것임. 후자는 자금세탁 혐의가 다분함.

  - 대외경제무역대학 금융학원 딩즈제(丁志杰) 부원장에 따르면 작년 7월 외자의 부동산시장 진입문턱을 높인 이후 일부 투자자들이 해외에 회사를 설립하는 방식으로 외채차입 한도제한을 피하고 또 여타 국외자금을 대신 중국내로 가져와 부동산에 투자하는 편법을 이용함.    

□ 투자자의 고정수익 보장 금지

 ○ 해외투자자가 부동산 개발 및 경영업무에 종사하고자 할 경우 반드시 부동산투자기업을 설립하고 비준된 경영범위내에서 업무를 진행해야 하며, 중외 쌍방 투자자 중 어느 일방도 다른 일방에 고정수익을 보장하는 계약을 맺을 수 없음.

□ 지방정부 비준 후 상무부 등록 필수

 ○ 지방심사비준부서의 비준을 받아 설립된 외상부동산기업은 즉시 상무부에 등록을 해야 하며, 상무부 등록 수속을 하지 않거나 연도검사를 통과하지 못한 부동산기업에 대해서는 외환관리국 및 외환지정은행에서 자본결산 절차를 밟을 수 없음.   

□ 참고자료-‘부동산시장 외국자본 진입 및 관리에 관한 의견’ 주요 내용(이하 글로벌윈도우 2006.9.8일자 ‘중국 부동산정책 어떻게 달라졌나’ 인용)

 ○ 이 의견에 따르면 외국기관이 중국내 설립한 지점, 대표처(부동산 기업 제외)와 중국내 근무와 학업으로 1년 이상 거주한 외국인이 실제수요에 부합하는 주택을 구입할 수 있으며 주택구입시 반드시 실명으로 구입해야 함.

 ○ 외상투자기업이 부동산 기업 설립시 투자액이 1000만 달러 이상이면 등록자본금 규모가 투자액의 50% 이상이어야 하고 외국인 투자자가 중국 부동산시장에 투자할 경우 반드시 외상투자기업 비준증서와 영업집조를 취득해야 함.

 ○ 외국 부동산 투자기업이 등록자금 미납, 국유토지 사용증 미취득, 개발 프로젝트의 자본금이 프로젝트 투자총액의 35% 미만일 경우 대출과 외환결제 업무를 제한함.

자료원 : 상무부, 제일재경일보 등