오스트리아 부동산 업계, 중동부 유럽시장 진출 가속화

- 증자 통해 80억 유로 규모의 자금 조달, 동유럽 진출 가속화 -

- 모스크바, 이스탄불 신흥시장으로 급부상 중 -

보고일자 : 2007.6.15.

김현준 빈무역관

kim@kotra.at

□ 개요

 ○ 오스트리아 부동산 업체들이 활발한 시장 진출 및 공격적 투자로 동유럽 부동산 시장에서 주도적인 위치를 차지하고 있는 것으로 나타나 관심을 끌고 있음. 최근 CBRE(CB Richard Ellis)가 조사 발표한 자료에 따르면, 2006년 한 해 동안 총 120억 유로가 중동부유럽 부동산시장에 투자된 것으로 조사됐는데, 31%의 비율로 오스트리아로부터의 투자가 가장 큰 규모인 것으로 집계된 가운데 영국(25%), 독일(22%) 등이 그 뒤를 이었음.

 ○ 이러한 중동유럽 투자 붐은 오스트리아 부동산 업계가 주도하고 있는데, Immofinanz, Immoeast, CA Immo, CA Immo International, s Immo, Meinl European Land, Conwert, Eco Business Immobilien 등 오스트리아의 대표적인 부동산 투자업체들의 경우 최근 잇단 증자를 통해 증권시장에서 총 80억 유로에 이르는 자금을 조달해 이들 지역에의 투자 규모를 확대하고 있는 것으로 나타나고 있음.

□ 업체 동향

 ○ 2006년 한 해 동안 중동부 유럽 부동산 시장 최대의 투자자로 집계된 “Immoeast”는 부동산 투자 전문 대형업체인 “Immofinanz”의 동유럽 담당 자회사로 현재 이 지역에 75억 유로 규모의 투자부동산 포트폴리오를 보유하고 있는데, 투자 규모가 앞으로도 빠른 속도로 증가할 것이 기대되고 있음. 이를 위해 이 회사는 2006년 증자를 통해 증권 시장에서 27억5000만 유로의 자금을 조달했으며 올해 안에 추가 증자를 통해 30억 유로를 추가 조달할 계획임.

 ○ 증자를 통한 자금 조달 및 투자와 관련해 다른 경쟁업체들의 움직임 역시 활발한 양상을 보이고 있음. “CA Immo”의 경우 최근 6억7000만 유로 규모의 증자에 성공했고, 지난 5월 29일 주주총회를 통해 추가로 3억 유로 증자를 결정한 상태임. 이 밖에 “Eco Business Immobilien”도 최근 2억 유로 규모의 증자를 결의한 바 있음.

□ 시장 동향

 ○ 대형 쇼핑 센터에 대한 수요 확대

  - Immoeast의 이사인 Edgar Rosenmayr씨에 따르면, 현재 중동부 유럽 투자의 1/4 이상이 폴란드에 집중돼 있는데(이는 루마니아에 이어 2번째로 큰 규모임), 이는 폴란드가 인구 4000만의 대형 시장이라는 점과 대도시 특히 수도 바르샤바의 주택 부족 현상이 매우 심각한 상태인 바 향후 주택을 중심으로 한 부동산 시장의 성장 잠재력이 매우 높게 평가되고 있기 때문임. 반면 바르샤바의 사무실 임대료는 최근 지속적으로 하락하는 모습을 보임으로써 이미 시장이 “포화” 상태에 이른 것으로 받아들여지고 있음. 이러한 추세를 반영하듯 최근 폴란드 부동산 시장에 대한 관심은 Krakau, Breslau, Danzig 등의 제2, 제3도시군들로 이동하고 있는 양상인데, 특히 연평균 GDP 성장률 5~6%의 지표가 나타내듯이 소비자들의 구매력이 빠르게 증가하고 있는 것으로 조사됨에 따라 대형 쇼핑센터 등에 대한 성장 잠재력이 매우 높은 것으로 평가받고 있음.

  - CPB Immobilien의 CEO인 Michael Ehlmaier씨에 따르면 이러한 대형 쇼핑센터 붐은 폴란드뿐만 아니라 중동부 유럽 국가 전반에 나타나고 있는 현상으로, 그 원인으로는 이들 지역 국민의 저축률 및 1인당 소매 매장 면적이 국제 기준에 비추어 볼 때 상대적으로 낮은 점을 들 수 있음. 따라서 최근 서유럽 대형 유통 매장들의 중동부 유럽 시장 진출이 잇따르고 있으며, 이런 연고로 관련 부동산 시장 또한 큰 폭의 성장이 예상되고 있음.

  - 미국 워싱턴 소재의 ULI(Urban Land Institute) 연구소가 국제적인 컨설팅 업체인 PwC(PriceWaterhouseCoopers)와 공동으로 매년 발간하는 자료인 “Emerging Trends”에서도 중동부 유럽 부동산 시장의 이러한 경향이 지적되고 있는데, 이 보고서에서는 쇼핑센터, 호텔, 주상 복합 건물 등 세 분야를 성장 잠재력이 큰 분야로 언급하면서 현재 700만㎡에 이르는 쇼핑센터의 건설 및 개장이 예정돼 있는 만큼 당분간 “시장 포화”에 대한 우려는 할 필요가 없다는 의견을 피력함.

 ○ 임대 사무실 시장의 양극화

  - 중동부 유럽 업무용 부동산 시장은 체코, 슬로바키아, 헝가리, 폴란드 등 2004년 EU에 신규 가입한 국가들과 2007년 가입한 불가리아, 루마니아의 시장 상황이 뚜렷이 대비되는 양극화 양상을 보이고 있음.

  - Ehlmaier에 따르면 2004년 EU 가입국들의 임대용 사무실 시장은 이제 더 이상 “성장 단계”에 있는 시장이 아니라, 시장의 투명성이나 제도적/법률적 안정성 측면에서 이미 “성숙” 단계에 들어서 있는 시장으로서 사무실 임대료 또한 늦어도 2009년까지는 현재 서유럽 선진국들 수준에 근접할 것으로 예상되고 있음.

  - 반면 불가리아 및 루마니아 대도시의 사무실 임대료는 현재 매우 높은 수준인 것으로 조사됐음. CPB Immobilien의 부카레스트 현지 책임자인 Cristina Simionescu 여사에 따르면 2007년 한 해 동안 총 32만㎡에 해당하는 신규 업무용 건물이 시장에 공급될 예정인데 연간 공급 규모로는 최대 규모의 수치임.

  - 현재 사무용 건물 면적이 15만7000㎡ 규모로 폴란드의 제2도시군들인 Krakau나 Breslau 수준인 불가리아의 수도 소피아 또한 업무용 부동산에의 투자가 유망한 도시 중의 하나임. 시장조사 기관인 DTZ Research에 따르면 2007년 총 3만㎡ 규모의 신규 업무용 건물 공급이 예정돼 있음.

 ○ 새롭게 각광받는 도시들

  - 이스탄불 : ULI/PwC가 최근 부동산 전문가 400명을 대상으로 한 설문조사에서 가장 투자가 유망한 곳으로 선정된 도시로 동서를 잇는 관문이라는 지정학적 특성상 최근 다시 크게 각광받고 있음.

  - 모스크바 : 인구 천만 명의 거대 시장으로 사무용, 주거용 등 시장 부문을 불문하고 두 자리 수 이상의 투자 대비 수익률이 보장되고 있는 도시임. 실제로 런던 다음으로 사무실 임대료가 비싼 도시로 조사됐음.

  - 기타 : 세르비아, 몰다이바, 마케도니아 등의 부동산 시장이 최근 관심을 끌고 있는데, 기존의 “Emerging Market”과 구별해 업계 관계자들 사이에서는 “Emerging Emerging Market”으로 불리고 있음.

□ 전망

 ○ 오스트리아는 지정학적 위치 및 그에 따른 과거의 역사적 배경으로 인해 중동부 유럽의 개방 이후 가장 발 빠른 움직임을 보여 왔고, 특히 금융업 및 부동산 관련 기업들이 이러한 중동부 유럽시장 진출을 주도해 왔음.

 ○ 최근 이들 국가들의 EU 가입 등 변화된 시장환경에 발맞춰 적극적인 시장진출 및 확장을 시도하고 있는 오스트리아 부동산 업체들의 향후 행보에 많은 관심이 쏠리고 있음.

자료원 : 빈 무역관 보유자료 종합