홍콩 브랜드, 몸 누일 곳이 없다?

- 재계약 시 120%까지 임차료 상승 -

- 해외 유명 브랜드 입점에 밀려나는 중소형 브랜드 -

     

 

     

□ 못 말리는 임차료 상승

 

 ○ 상가임대료 120%까지 증가

  - 최근 최우수 상권 임차료가 수직상승하고 있어 다수의 브랜드가 상점을 옮기는 일이 비일비재함.

  - 홍콩의 임차료 상승은 매우 흔한 일로 일반적으로 2~3년 임차 후 레노베이션 후 30~50% 인상하는데 최근 프라임 지역 즉 최우수 상권의 경우 80~100%를 인상하고 심하게는 120%까지 인상하기도 함.

 

 ○ ‘넘치는 수요와 한정된 공급’이 원인

  - 프라임 지역으로 꼽히는 4개 지역(센트럴, 코즈웨이베이, 심사초이, 몽콕)의 2010년도 상가임차료는 15%나 상승했음. 2011년에는 20% 더 상승할 전망이며 센트럴과 심사초이 지역의 상승률은 더욱 높을 것으로 예상됨.

  - 이처럼 프라임 지역 임차료가 급증하는 이유는 공급은 한정된 반면, 수요가 급증하기 때문임. 대륙중국인의 방문이 급증함에 따라 이들을 타깃으로 한 고급 시계와 보석류, 화장품, 전자제품 판매가 증가하고 있어 이들 기업은 경쟁적으로 프라임 지역에 입점함.

 

□ 글로벌브랜드에 밀리는 홍콩 브랜드

 

 ○ 해외의 유명 글로벌 브랜드들은 홍콩을 중국시장에 진출하는 주요 창구로 이용하고 있어, 좋은 자리가 있다면 높은 임차료를 마다하지 않고 입찰에 참여함. 이들은 임차료를 대중 마케팅 비용으로 고려하기 때문에 고가의 입찰을 통해 기존에 입점한 상점을 밀어냄. 특히 유동인구가 많은 곳에 2만~3만sqft의 대형 매장을 노리고 있는데 이런 자리는 공급이 매우 한정돼 있음.

 

 ○ 1990~2000년 사이에는 인기 관광지역(심사초이 캔톤로드)에서 홍콩 간이식당이나 작은 기념품 가게를 찾을 수 있었으나 현재는 해외 유명 패션브랜드만이 즐비함. 해당 지역의 경우 과거 5년 동안 임차료가 약 7배로 올라(sqft당 150홍콩 달러→1000홍콩 달러) 일반 소매상은 영업을 유지할 수 없음.

 

 ○ H &M에 우는 주변 상점들

  - 2006년 센트럴 지역에 대형 의류브랜드 H &M이 들어와 성업함에 따라 해당 상권에 새로운 변화가 옴. 인근에는 각종 유명 브랜드가 입점을 시작해 이로써 2005년 sqft당 300홍콩 달러이던 임차료가 2011년 현재 sqft당 1500달러로 상승함.

  - 이에 해당 지역에서 오랫동안 영업해온 홍콩의 소규모 매장들이 이전하는 상황이 발생함.

 

홍콩 센트럴의 H &M 매장(개장 당시)

 

 ○ 사례 1- 에피소드(EPISODE)

  - 홍콩 의류 브랜드 에피소드는 중심가인 센트럴의 노른자 위치에 있었던 1만sqft규모의  플래그숍을 폐점함.(2011년 2월)

  - 에피소드는 3년간 임차료로 월 130만 홍콩 달러를 지불했으나 최근 상가측에서 70% 높아진 240만 홍콩 달러를 제시하자 이에 영업을 포기함. 해당 위치에는 패션브랜드 MCM(독일디자인제품, 한국기업 소유)이 입점하게 됨.

 

 ○ 사례2 - 지오다노(Giordano)

  - 홍콩브랜드 지오다노는 코즈웨이베이 지역의 높은 임차료를 이기지 못해 해당지역 매장을 폐점함. 이 자리에는 미국 패션 체인인 Forever21이 입점함.

 

□ 임차료상승에 대한 기업별 대응

 

 ○ 진출 대형 브랜드 - 소형숍 분산 배치보다 대형 플래그숍

  - 임대료가 높다보니 상하이탕, H&M, Coach, Nike 등 유명브랜드들은 매장 수를 늘리는 것보다 노출이 많은 지역에 소수의 대형 플래그샵을 여는 현상을 보임.

 

 ○ 진출 계획 브랜드 - 홍콩 통하지 않고 중국 직행

  - 홍콩마케팅을 시작으로 대중국 진출을 계획하던 해외브랜드들이 홍콩을 생략하고 중국으로 바로 진출하거나 인근 아시아 도시 싱가포르, 타이페이, 콸라룸푸르 등에 런칭하고 있음.

 

 ○ 중소형 브랜드 - 2급 상권으로 이동

  - 중심지역 입주경쟁이 심해지고 임차료가 상승함에 따라 중소형브랜드들은 2급 상권이나 임차료가 비교적 낮은 쇼핑몰의 상층으로 이동

 

□ 추가 참고 사항 및 시사점

     

 ○ 중소형 브랜드 입점 점점 어려워질 듯

  - 엄청난 자금력으로 프라임 지역에 입점하는 대형 글로벌 브랜드로 인해 현지 및 중소형 브랜드는 좋은 목을 차지하기가 점점 어려워짐. 그나마 현지 귀금속 업체들은 네트워크를 최대한 활용하는 것으로 나타남. 예를 들어 최근 현지 보석브랜드 King Fook 은 외국 보석체인 Folli Follie가 입점했던 자리를 이어받기도 함.

 

 ○ 5년 후엔 사치품 상점만 즐비할 수도

  - 중국인 관광객을 대상으로 하는 유명브랜드의 귀금속, 시계, 화장품 매장 등이 우수상권에 입점함에 따라 기타 매장들은 점차 비인기상권으로 밀려남.

  - 현지 언론은 현재와 같은 상태가 지속되면 5년 후에는 프라임 상권에 중국인 대상의 고가 매장만이 남을 것으로 예측함.

  - 쇼핑몰의 경우 지상층에는 패션과 화장품이 고층에는 식당과 영화관과 일부 한정된 유명브랜드가 입점할 수 있는 것으로 예상됨.

 

 

자료원 : 홍콩언론종합