- 부동산 관련 금융흐름은 감소했지만 건설투자 허가는 증대 -

 - 용도(부문)별 부동산 추세는 상이 -

캄보디아의 유럽상공회의소(Eurocham Cambodia)는 2020년 7월 16일(목)에 캄보디아 부동산 및 건설 부분 전망 웨비나(Webinar on Real Estate & Construction Sector: Updates During Covid-19)를 개최했다. Eurocham 캄보디아의 비즈니스 서비스 매니저인 Mr.Tom Hesketh가 사회를, 부동산업체인 CBRE Cambodia 마케팅 팀장 Mrs. Thida Ann가 캄보디아 건설부분 현황을 발표했고 Archetype Cambodia의 이사 Mr. Michel Cassagnes가 캄보디아 건설부분 전망을 발표했다.

일시	2020년 7월 16일
행사명	캄보디아 부동산 및 건설시장 현황과 전망
내용	1. 캄보디아 부동산 시장 현황 2. 캄보디아 부동산 시장 전망
주최	유럽상공회의소(Eurocham Cambodia)
연사	사회: Mr. Tom Hesketh(Eurocham) 연사: Mrs. Thida Ann(CERE) Mr. Michel Cassagnes(Archetype Cambodia)
사용플랫폼	Zoom
사진

경제 전반 위축이 예상되는 2020년 캄보디아

2020년 경제지표 및 부동산 금융 흐름

자료: Eurocham

2020년 코로나19로 인한 영향으로 캄보디아의 경제 전반이 위축될 것으로 예상된다. GDP 성장률은 물론 수출, 외국인직접투자, 관광객 방문 통계 모두 전년도에 비해 감소한 수치를 나타낸다.  특히 부동산 지표인 고급콘도 판매가격과 주요 오피스 임차료, 주요 쇼핑몰 임차료 모두 하락한 수치를 나타낸다. 부동산∙건설∙담보대출 대출 규모는 2019년 1분기 이후 꾸준한 성장추세를 나타내나 성장률은 2019년 1분기 대비 2020년 1분기 하락했다. 건설투자 승인과 관련해서 2020년 1~5월 승인된 건설투자는 2107건(348만 달러)로 전년 동기 승인된 1612건(280만 달러)에 비해 증가했다.

부동산 부문별 분석: 인프라&토지, 사무실, 숙박, 유통, 콘도 & 서비스아파트

대표적인 건설 프로젝트는 프놈펜 신국제공항, Koh Norea 지방 위성도시, Ring Road 3 등이 있다. 인프라가 개발되면 주변지역 토지가격은 상승하는데 이는 프놈펜 신공항 건설 부지주변에서 확인할 수 있다. 현재 30% 공사가 진행된 프놈펜 신공항 건설 주변 토지가격은 이전에는 US$ 15/m²였으나 지금 70/m² 정도로 측정된다. Ring Road 3 주변은 기존 US$ 50~70/m²에서 200% 상승한 US$ 150~200/m²을 기록하지만 주택용∙상업용 등 토지구분에 따라 가격 변화 정도가 다르며, 모든 토지가격이 높은 상승률을 기록하는 것은 아니므로 투자시 주의할 필요가 있다. 토지부분에서 코로나19의 영향으로 토지거래가 부진해졌고 도심지역의 토지가격은 변동이 없으나 도시 외곽지역의 거래량이 증가했다. 투자부문에서 코로나19의 영향으로 해외구입자가 감소했고 대형투자 결정이 지연된다는 점이다.

프놈펜 지역별 토지가격 변화

자료: Eurocham

사무실용 부동산 시장에서는 신규 임차인 유치를 위해 임대료 인하가 있었고 임차인들은 사회적 거리두기를 위해 새로운 사무실을 찾는 경향이 있었다. 숙박시설용 부동산에서는 씨엠립지역의 호텔 중 18개는 폐업, 172개는 휴업, 40개는 영업 중이다. 국제 관광객 수치는 2019년 2분기와 2020년 2분기를 비교할 때 크게 감소한 것을 확인할 수 있다. 국내여행객은 깜뽓, 깹 등 다른 지역을 여행지로 선택했는데, 이는 코로나19로 인해 국제관광객이 많을 유명관광지보다는 다른 지역을 선택하는 경향이 반영됐다고 볼 수 있다. 코로나19의  영향으로 2020년 1분기 관광객 방문은 전년 동기 대비 38.5% 하락했으며, 2020년 4월 관광객 방문은 전년 동기 대비 99.21% 하락했다. 다만 연기된 크메르 신년이 8월로 대체돼 8월에는 이 수치가 개선될 것으로 예상하고 있다.

캄보디아 관광 통계

자료: Eurocham

유통부문에서는 사람들이 식품 및 필수재를 제외하고는 소비를 꺼리는 경향이 나타나서 숙박시설부분 다음으로 영향을 많이 받은 부문으로 볼 수 있다. 하지만 캄보디아 쇼핑센터 방문객 감소폭은 인근 동남아 국가에 비해 영향이 상대적으로 적었던 것을 볼 수 있다. 하지만 6월 말에는 빠르게 회복한 싱가포르, 태국에 비해 더 큰 하락폭을 나타내고 있다. 유통부동산 임차부분에서 커뮤니티 몰만 약간의 상승폭을 기록한다. 커뮤니티몰은 음식과 엔터테인먼트에 집중된 작은 쇼핑몰인데 이를 통해 사람들이 슈퍼마켓과 식품 등 필수재에 대한 소비는 지속됨을 알 수 있다. 2020년 2월 유통부문 공실률은 10.2%로 전 분기 대비 0.1% 상승했다. 2020년 하반기 유통 부동산은 상반기보다 상승할 것으로 예상되지만 매장의 신규 오픈은 좀 더 연기될 것으로 예측할 수 있다. 유통 부동산에 대한 코로나19의 영향은 고객 수 최대 50% 감소, 이용률 5% 감소, 임차인의 임차료 인하 요청(30%~50%), 신규브랜드 오픈 연기 등으로 정리할 수 있다.

쇼핑센터 방문객 감소폭 및 ’20년 2분기 유통부문 임차현황

자료: Eurocham

2020년 2분기 콘도부문 신규완공된 건축물은 없어 2만850Unit에서 변동사항은 없으며, 2만850Unit 중 가장 큰 비중을 차지하는 중간급 콘도는 전체의 47%를 차지한다. 신규착공 건물은 총 3개로 약 2252Unit이 공급될 것으로 예상한다. 이 3개의 신규 콘도는 Leedon Hights, Le condo BKK1, Grand Cond 7이다. 콘도 판매가격은 전체적으로 하락했으나 저렴한 가격대 콘도가격이 가장 적게 하락했다. 이는 저렴한 가격대 콘도의 주요 수요자인 현지 구입자가 지속적인 수요를 갖고 있기 때문이다. 서비스 아파트도 콘도와 비슷한 양상을 나타낸다. 서비스 아파트는 공급 증가 요인과 수요 하락 요인에 따른 공실률 증가와 임대인의 임대료 인하 양상을 띈다. 호텔은 관광객 감소의 대안책으로 장기투숙 서비스를 제공하면서 공급이 많아졌으며, 서비스아파트의 주고객인 외국인의 이동으로 수요가 감소했다. 서비스 아파트 평균 월 임차가격은 Grade A 아파트의 경우 2019년 US$ 22.23/m²에서 2020년 US$ 19.24/m²로, Grade B 아파트의 경우 2019년 US$ 17.15/m²에서 2020년 US$ 15.42/m²로 하락했다.

콘도 가격 변동 추세

자료: Eurocham

시사점

Mr. Michel Cassagnes는 코로나19 속에서 인프라 변화가 핵심적인 요소라고 중요성을 강조하며, 지속적으로 인프라 개발이 중요할 것으로 봤다. 코로나19 속에서 경제지표와 부동산 금융을 위축되는 모습을 나타내지만 캄보디아 정부는 작년보다 많은 건설 프로젝트를 허가하며 건설부문이 성장할수 있도록 지원하고 있다. 하지만 코로나19로 인한 불확실성이 증가하며 사무실, 숙박, 유통, 콘도 및 서비스아파트 부문에서 가격 하락 및 거래량 감소추세가 나타나고 있다. Mrs. Thida Ann은 위험상황 속에서 위험분산을 위한 자산의 다양화가 필요하다고 말하며, 동시에 투자에 대한 주의가 필요하다고 밝혔다.

자료: Eurocham Cambodia “캄보디아 부동산 및 건설시장 현황과 전망” 등 KOTRA 프놈펜 무역관 자료 종합