김호겸 대표, LLC Real Estate

한국과 호주간의 교역이 다양한 분야로 확대되면서 현지 진출을 계획 중인 한국기업이 증가하고 있다. 특히 현지에 법인이나 연락사무소 등을 설립할 때 가장 골치 아픈 것이 부동산의 임대와 취득이다. 이에 호주 진출을 희망하는 국내기업을 위하여 호주에서 사무실, 상가 임대 시 필요한 체크리스트를 부동산 거래의 절차에 따라 제공하고자 한다.

1. 부동산 포털사이트 검색

우선 현지 부동산 임대 및 매매 정보의 경우 호주의 대표적인 상업용 부동산 거래 사이트인 Commercialrealestate.com.au, Realcommercial.com.au에서 확인 할 수 있다. 또한 프랜차이즈 등 이미 활성화 된 비즈니스 매매를 위해 Seekbusiness.com.au도 많이 이용되며 해당 3개 사이트를 통해 알 수 있는 정보들은 다음과 같다.

- 사무실 임대 및 매매

- 일반 상가 임대 및 매매

- 산업 부지 또는 산업 건물 공장 등 임대 및 매매

- 호텔 및 리조트 임대 및 매매

- 농업부지 또는 와이너리 등 임대 및 매매

이러한 상업용 부동산 전문 웹사이트는 호주 전체 6개 주와 2개 준주의 구역별로 현재 시장에 나와있는 임대 가능 상가, 오피스, 비즈니스 매매 관련 매물을 손쉽게 파악할 수 있는 장점이 있다. 각 주, 도시, 메인 도로별 임대 및 매매 채결 된 매물들을 비교 분석 할 수 있기 때문에 유용하게 이용된다. 한국업체에서는 호주 진출에 앞서 이러한 사이트를 통해 여러 정보를 사전에 취득할 수 있어 실제로 부동산을 임대하거나 매매할 때 큰 도움이 될 것이다. 호주는 각 주 별로 부동산 법 또는 세율 적용이 다르기때문에 관심 부동산이 위치한 지역의 전문가에게 자세한 상담을 받는 것을 추천한다.

호주의 대표적인 상업용 부동산 거래 사이트

자료: 각 업체 웹사이트

2. 부동산 컨설턴트 물색 및 연락

부동산 관련 자세한 확인을 위해 해당 임대 및 매매권을 가진 부동산 컨설턴트에게 직접 연락이 가능하다. 아래 리스트는 상업 부동산 매물 또는 임대를 전문적으로 관리 서비스를 제공하는 업체들이다. 각 에이전시 포털 링크를 통해 선호하는 위치에 관련 매물이 있는지 조사한 후, 각 매물 별 해당 에이전트에게 연락하면 보다 정확하고 자세한 매물의 특징 및 가격 등의 정보를 알 수 있다.

- Colliers International (www.colliers.com.au)

- CBRE Melbourne (https://cbremelbourne.com.au)

- MCO (www.mco.com.au)

- Knightfrank (www.knightfrank.com.au)

- Savills (http://savillsmelbourne.com.au)

- Gorman Commercial (www.gormancommercial.com.au)

- Raywhite Commercial (www.raywhitecommercial.com)

- Raine&Home Commercial (www.realcommercial.com.au)

3. 현장방문(인스펙션)
 

부동산 컨설턴트를 통해 미리 시간 약속을 잡고 사무실이나 상가를 인스펙션 할 수 있다. 웹사이트에 게재되어 있는 사이즈, 도면(floor plan), 가격 등을 다시 한 번 확인하고 인스펙션을 통해 주변 환경이나 유동인구 등을 실제로 보는 것이 좋다. 인스펙션 후 에이전트와 함께 부동산 임대 시 고려사항에 대해 꼼꼼히 확인한다.

호주 사무실 및 물류창고 매매 광고

자료: 해당 업체 웹사이트

4. 부동산 임대 시 주의사항

오피스 및 상가건물 임대 시 아래와 같은 항목을 주의해야 한다.

계약기간 (텀)/재계약 횟수(옵션)

호주 오피스 및 상가 임대기간은 보통 텀(Term)으로 구분된다. 이 텀은 계약서에 명시되어있는 정의에 따라 2년, 3년, 5년 등 다르게 적용되며 정의된 텀을 연장할 수 있는 권한을 옵션이라고 부른다. 예를 들어 한 텀이 3년, 옵션이 2번 이라고 계약서에 합의를 할 경우에 첫 3년동안 계약의 의무를 가진다. 중도 계약 파기 시 남은 달에 대한 중도해약 비용을 지불해야 한다. 하지만 첫 텀 즉 3년을 임대하고, 계약파기를 하였다면 기간에 따른 해약비용은 없다. 옵션이란 앞으로 같은 텀으로 연장을 할 수 있는 권리이다. 위의 예에서, 즉 임차인이 첫 3년의 임대기간이 지나 옵션1을 실행한다면, 임대주의 의지와 상관없이 임차인에게 다음 3년의 임대가 이루어진다. 마찬가지로 임대한 6년의 임대기간이 지난 시점에서 옵션2를 실행한다면 또 다른 3년의 임대를 하는 것이다. 즉 총 9년의 임대기간이 주어진 것이다.

즉 9년의 임대를 할 수 있는 권리가 임차인에게 주어지는 동시에 각 텀이 끝나는 시점에 임차인이 계약 파기할 수 있는 권리를 갖는다. 첫 3년과 옵션 2개를 이행하여 9년이 지난 후엔 임차인이 아닌 임대주에게 재계약에 권리가 주어진다.

사업의 종류

각 도시 별 도시계획에 따라 쇼핑센터 별 규정, 지역 상권보호 등 여러 규정들에 의거하여 임대로 들어올 수 있는 사업의 종류를 관리하고 있다. 임대 매물 몇 해당 부동산 에이전트에게 문의하여 계획한 사업이 임대로 들어올 수 있는지 확인해야하며, 계약 전 계약서 토대로 대리인 변호사에게 조언을 받는 것이 관례이다.

월세 및 월세 인상률, 부대비용(Outgoing)

월세는 1년 임대료를 12개월로 나누어 산정할 수 있다. 월세 인상률은 보통 1년 단위로 계약서에 합의된 인상률에 따라 적용된다. 예로 첫 년도 합의 임대료가 $10,000이고 인상률 3%라면 첫번째 년도에 $10,000, 두번째 년도 $10,300, 세번 째 년도 $10,609가 되는 것이다. 계약서의 종류에 따라 고정 인상률 또는 판매 수입에 따른 인상률이 적용될 수 있기 때문에 현지 대리 변호사에게 자문을 받는 것이 관례이다. 부대비용의 경우 임대주와 임차인이 합의하는 내용에 따라 임대료 이외의 비용을 임차인이 지불할 의무가 있다. 예로, 물 사용비, 수도세, 건물 및 공공시설 보험비용, 도시세 (Council Rate) 등이 보편적으로 포함되며 그 외 다른 비용이 합의에 의해 부가될 수 있다.

보증금 (Security Deposit)

임대 보증금은 합의된 내역에 의거 계약서에 명시된 금액을 임대인에게 지불해야 한다. 임대인은 임대보증금을 이자수입이 발생하는 계좌를 열어 보관해야하며 회계연도가 끝날 시 임차인에게 보증금 통장 내역 증빙서류를 보낸다. 이외 호주 지역 은행의 Security Deposit Bank Guarantee 을 통하여 보증을 받아 진행하는 방법이 있다. 임대 보증금은 계약이 말소 또는 파기될 시 상황 별로 임대주와 임차인에게 분배된다.

임대주의 부가가치세 등록여부

임대주의 부가가치세 등록여부에 따라 보증금을 제외한 임대 중 발생하는 모든 비용에 10%의 부가가치세가 부과된다. 예로, 물세 $1,000가 부과되었고 임차인이 부가가치세 등록을 하였다면, 임차인은 10%를 더한 $1,100을 지불해야 한다.  이점은 계약 전 변호대리인에게 자문을 받는 것이 관례이다. 더 자세한 문의는 관심 지역의 부동산 전문가와 대리 변호인을 통해 보다 자세한 상담을 받기를 권고한다. 

5. 가계약서(Head of Agreement) 작성 및 계약서 서약

인스펙션 이후에 언급된 사항들을 고려한 후 임대주 또는 임차인이 임대 제안(Lease Proposal)을 하며 해당 내용에는 임대 가격, 사이즈, 기간 등을 명시한다. 이 단계에서 임차인은 임대 가격을 협상할 수 있으며 기간이 길수록 낮출 수 있는 가능성이 높다. 부동산 에이전트는 협상된 내용을 바탕으로 가계약서를 작성하며 가격, 사이즈, 기간, 법적 절차, 계약금, 보증금, 부대비용, 임대 후 원상태로 복구(Make Good) 해야 하는 조건 등의 내용을 문서로 작성한다.

부동산 임대의 마지막 단계는 최종 계약서에 서명을 하는 것으로 에이전트와 변호사를 통해서 계약 절차가 이루어 진다. 사전에 변호사를 통해 계약서 내용의 확인이 이루어져야 한다.

*계약서 작성 시 주의사항은 산업 및 건물 산업 종류 규모의 특성에 따라 법적 요구사항이 많기 때문에 에이전트 또는 변호사와 확인을 권한다.

6. 참고: 호주 부동산 매매 시 고려사항 

외국인 매입 허가 승인

외국 기업 또는 외국인으로서 호주 건물 또는 토지를 매입을 위해서 Foreign Investment Review Board(FIRB)에서 외국인 투자 허가증을 승인 받아야 한다. 허가증은 취득하려는 매물의 부지, 건물의 가격, 부지 용도에 따라 비용이 달라지기 때문에 FIRB 웹사이트(www.firb.gov.au )에서 더 정확한 정보를 확인해 볼 수 있다.  

부동산 취득세(Stamp Duty)

또한 각 주 별로 부동산 취득세율이 다르게 부과되기 때문에 취득세에 해당하는 취득세를 주관하는 주 별 담당기관 사이트에서 해당 비용을 미리 체크하는 것 예산 수립에 도움이 된다.

주 별 Stamp Duty 확인 기관

변호사 비용

모든 비즈니스와 부동산 매입, 매수를 진행 할 때 호주는 보편적으로 대리인으로 변호사 또는 법무사를 고용할 수 있다. 이들은 거래에 관련된 전반적인 비용과 세금을 산정하여 관련 주립 기관에 지불을 이행하며 명의 변경을 대리로 진행한다. 해당 계약을 하기 전 부동산 매매 관련 계약서 및 자료를 받아 볼 수 있으며, 고용한 변호사 또는 법무사를 통해 특약 및 권리 부분에 자문을 미리 받아볼 수 있다. 매매 자격요건과 필요서류 등의 경우 변수에 따라 규제와 레귤레이션이 주/산업 등에 따라 달라지기 때문에 변호사와 확인을 추천한다.

- 기고자 소개: 김호겸 대표

호주 모나쉬 대학교에서 회계 및 은행재무를 전공했으며 호주 공인회계사와 세무사 자격증을 보유. 빅토리아 부동산기관(Real Estate Institution Victoria) 멤버로 10년 간 호주에서 회계사, 세무사, 부동산 전문가로 활동

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