- 위치와 건물 조건에 따라 상이한 이스탄불 사무실 임차료 -

- ‘19년 상반기 사무실 임차료는 전년 대비 하향 -

□ 이스탄불 주요 사무실 분포 현황

  ㅇ A등급의 사무실들은 각각 중심상업지구에 33%, 비 중심상업지구/유럽 18%, 비 중심상업지구/아시아 24%, 개발지구에는 25%만큼 분포해 있음.

    - 중심상업지구는 유럽 지역에 모두 집중해있으나, 개발지구의 경우 유럽과 아시아 지역에 산재하고 있음.

이스탄불 내 사무실 지역별 분포

자료: Propin

이스탄불 사무실 분포 지도

자료: Propin

□ 시장 동향

  ㅇ 2018년 하반기 이후 터키 경기 침체로, 2019년 2분기에는 기업들이 고정경비 감소를 위해 축소 이전을 하는 경향이 있었음.

    - ‘19년 상반기에 사무실들이 가장 많이 입주한 지역은 마슬락(중심상업지구)과 코즈야타으(비 중심상업지구/아시아) 지역이었으며, 소규모(1,000m² 미만) 사무실 입주와 동일지역 내 이주가 주를 이루었음.

  ㅇ 2019년 2분기 이스탄불 내에서 지구별 사무실 공실률은 중심상업지구 A등급 빌딩(29.7%)이 가장 높았으며 뒤를 이어 비 중심상업지구/유럽 B등급 빌딩(27.0%), 비 중심상업지구/아시아 A등급 빌딩 순(24.1%)이었음.

    -  ‘18년 3분기부터 ‘19년 2분기까지 총 4분기 동안 중심상업지구의 A등급 빌딩들을 제외한 다른 빌딩들은 모두 공실률이 증가함.

‘18년 3분기-‘19년 2분기 지구별 공실률 비교

(단위: %)

자료: Propin

□ 임차료 동향

  ㅇ ‘19년 2분기 기준, 단위면적(m²)당 지구별 월평균 임차료가 가장 높은 곳은 중심상업지구에 위치한 A등급 빌딩($19.0)이었음.

    - 통상적으로 비 중심상업지구 내에서 유럽 지역이 아시아 지역보다 임차료가 더 높은 편이나, ‘19년 2분기에는 예외적으로 아시아 지역이 더 높았음.

  ㅇ ‘18년 4분기부터 일부 지역에서 임차료가 낮아지기 시작하여 ‘19년 1분기에도 임차료는 지속적으로 낮아져, 4분기를 통틀어 비 중심상업지구 아시아 지역을 제외하고 전반적으로 월평균 임차료는 낮아졌음.

    - ‘19년 2분기를 ‘18년 3분기와 비교했을 때 임차료가 가장 많이 낮아진 곳은 비 중심상업지구/유럽에 위치한 B등급 빌딩으로 23.3%가 낮아졌으며, 이어서 비 중심상업지구/유럽의 A등급 빌딩 13.1%, 중심상업지구 A등급 빌딩 12.8% 순으로 낮아짐.

지구별 단위면적(m²)당 월평균 임차료 추이

(단위: $)

자료: Propin

  ㅇ ‘19년 2분기 기준, 가격 협의 전 제시된 월평균 최고 임차료는 $35로 레벤트가 가장 높았으며 뒤를 이어 진지를리쿠유($30), 쉬실리($30) 순이었음.

지역별 m²당 월평균 최고 임차료

(단위: $)

자료: Propin

  ㅇ 그러나 실제 입주 계약 추진 시, 상단에 제시된 가격보다 더 낮은 가격에 임차료가 책정되어 거래가 이루어졌음.

    - ‘19년 2분기 기준, 단위면적(m²)당 지역별 월평균 임차료가 가장 높은 곳은 베식타쉬-발뭄주($23.9)였으며 뒤를 이어 레벤트($22.7)와 진지를리쿠유-에센테페-가이렛테페($19.9) 지역 등이 있었음.

지역별 단위면적(m²)당 월평균 임차료

(단위: $)

자료: Propin

□ 시사점

  ㅇ 이스탄불 내에는 오래된 빌딩이 많이 존재하여 동일한 지역 내에서도 임차료가 달라질 수 있음. 따라서 이스탄불의 평균 임차료보다 빌딩이 위치한 지역과 빌딩의 등급을 잘 살펴본 후 적정 임차료를 산정하는 것이 중요함.

  ㅇ ‘18년 이후 터키 경제 침체로 사무실 임차료가 전반적으로 하향 추세에 있음.  

    - ‘18년 3분기부터 총 4분기 동안 이스탄불 내 사무실 밀집 지역의 공실률은 전반적으로 높아졌고, ‘19년 2분기에는 기업들이 고정경비를 줄일 목적으로 사무실 규모를 축소 이전하는 경향이 있었음.

  ㅇ 현지 부동산 관계자는 "사무실 임차시 협의를 통해 통상 최초 임차료 제시가에서 20-30% 할인된 가격으로 입주하는 것이 일반적임. 외국인은 통상 부동산 중개인이 임차가격을 최대한 협상해주길 기대하나, 1년 치 임차료의 12%를 중개비로 받는 터키의 부동산 중개인은 임차료가 높을수록 본인에게 유리하므로, 임대인 입장에서 가격 협상을 하는 것이 일반적임. 이 점을 감안해 현지 부동산 시장에 대해 잘 알아보고 임차가격 협상전략을 자체적으로 수립하는 것이 중요함."이라 현지 사무실 임차시 유의사항에 대한 의견을 밝힘.

자료원: Propin, 이스탄불무역관 자료 종합