우즈베키스탄에서 부동산 투자는 어떻게 할 수 있는가

 - 외국인, 비거주용 건물 취득가능, 토지는 불가 -

 

  작성일자 : 2007.9.12.

 이명구 주우즈베키스탄대사관파견

 goolee@kotra.or.kr
 

 

     최근 들어 우리기업들의 우즈베키스탄 부동산시장 진출을 희망하는 기업들이 늘어가고 있음. 이에 따라 우즈베키스탄 부동산 취득 및 사용에 대한 정보와 유의사항을 수집, 아래와 같이 게재함.

 

□ 외국인의 부동산 구입 및 소유권 보유 가능여부

 

 ○ 우즈베키스탄의 토지는 국가 소유이므로 외국인의 경우 기본적으로 토지 취득이 불가함. 단, ① 외교단, ② 우즈베키스탄 정부에 등록된 국제기구는 대표자 관저를 비롯한 업무용 건물 건축을 위한 토지취득이 가능함.(토지법 제18조)

 

 ○ 또한, 외국인의 경우 거주용 부동산에 대해서도 취득이 불가함. 단, ① 외교단, ② 우즈베키스탄 정부에 등록된 외국 언론사 직원, ③ 상주 투자법인의 직원, ④ 국제기구 직원(IMF, EBRD 등), ⑤ 그리고 우즈베키스탄 영주권을 획득한 외국인은 거주용 부동산(아파트, 부속 토지를 포함한 주택)을 구입할 수 있음.(토지법 제18조)

 

  * 편법으로 우즈베키스탄 현지인으로부터 거주용 주택을 증여받는 형식으로 거주용 부동산을 취득할 수 있으며, 이때 공시지가에 의해 세금을 납부하면 되나, 증여서류 작성시 사유 등을 명확히 기재하는 등 정확한 법률 해석이 필요함.(민법 제31장 제502조)

 

 ○ 한편, 외국인과 외국 투자 법인이 비거주용(상업용) 건물에 대해서는 취득(소유권)이 가능하며, 취득한 건물에 대해서 임대업도 가능함.(민법 29장 제479조)

 

□ 부동산시장 진출 희망 외국기업의 개발 토지 취득 가능여부

 

 ○ 외국인 투자회사(법인) 및 외국인은 부동산(토지)에 대한 소유권이 인정되지 않는 대신 부동산 보유사용권을 정부로부터 부여받을 수 있음.(토지법 제20조)

 

 ○ 상기 부동산 보유사용권을 정부로부터 부여받은 외국인과 법인이 이 토지의 보유사용권을 제3자에게 매매하기 위해서는 정부의 허가를 득해야 함.(토지법 제22조) 이와 관련, 우즈베키스탄 토지관리 위원회는 어떠한 개발도 하지 않은 상황에서 제3자에게 매매는 불가하다고 유권 해석함.

 

   * 상기 조항을 피해 보유사용권을 제3자에게 매매하기 위해 일련의 기초공사(지하구조물 및 지상 30cm 개발)를 시행하고 매매하는 편법이 활용되기도 함.

   * 한편, 토지 보유사용권을 획득한 기업으로부터 제3기업이 이 권한을 매입하기 위해서는 기 토지 보유사용권을 획득한 기업을 인수하는 방법도 가능하나, 이때는 기 토지 보유사용권을 획득한 기업의 재무상태 및 법률적용 문제를 면밀히 검토해야함.

  

□ 우즈베키스탄 정부로부터 토지 보유사용권 취득과정

 

 ① 부동산 개발기업은 개략적인 부동산 개발계획을 작성해 관할지역 시장앞(예 : 타쉬켄트 시장) 서한 송부

 ② 서한을 검토한 시장 및 도시건설건축위원회는 사업타당성을 검토한 후 면담일정을 사업자에 통보(공식 30일소요, 통상 15일 소요)

    * 30일 안에 통보가 없을 경우 사업타당성이 없는 것으로 결정된 것임.

 ③ 면담시 제1부시장(건설담당), 대외 의향서 담당과장, 도시건설건축위원회 위원장, 도시 건설건축감리위원회 위원장 참석하에 협상

 ④ 도시건설건축위원회는 도시개발계획(General Plan) 및 건물 간격·층수·가스·전기 등 인프라 문제를 검토해 사업자에게 개발후보지를 제안

 ⑤ 사업자는 개발후보지가 사업성이 있다고 판단시 시측과 개발조건(세금, 과실송금) 등을 협의한 후, 이 내용이 포함된 의향서를 작성

 ⑥ 작성된 의향서를 시청내 건설건축위원회·비상위원회·소방위원회·위생위원회 등 건설관련 14개 부처가 검토․승인필

   * 의향서 작성시 부여받을 토지내에 거주하고 있는 주민통계·가구수 등에 대한 자료를 토지관리위원회로부터 확보하고 이주대책 수립 필요

 ⑦ 상기 14개 부처가 승인한 의향서를 국가 자연보호위원회(시 자연보호위원회)가 최종적으로 환경평가 후 승인필

 ⑧ ①~⑦까지의 과정을 거친후 시측에서 지정한 은행에 사회발전기금을 납부시 부여받은 토지에 대한 보유사용권 발효

  * 사업자측은 시측과 부지 위치 및 사업성 등을 검토해 부지에 대한 평가를 실시한 후, 이에 상응하는 사회발전기금을 납부하거나 개발완료시 현물(건물, 아파트 일부)을 기부체납하는 형식으로 토지보유사용권에 대한 대금을 지불

 

□ 부동산 개발사업시 유의 사항

 

 ▶ 정부로부터 토지에 대한 보유사용권을 부여받은 후 그 권리가 소멸하는 경우는?   

  o 토지 사용을 자발적으로 거부시

  o 토지 사용허가 기간 종료시

  o 법인 파산시

  o 임대계약 종료시

  o 부여받은 토지를 목적에 맞지 않게 사용시

  o 기한내 토지세를 내지 않거나 임대료를 제때 납부하지 않을 시

  o 농업용 토지를 1년 동안 사용하지 않을 경우와 농업용외 부여받은 토지를 2년 동안 개발하지 않을 시(토지법 제36조)

   * 정부로부터 토지 보유사용권을 부여받은 업체로부터 이 토지의 보유사용권을 재구입할 경우 최초 토지 보유사용권을 부여받은 업체가 정부와 계약한 시점을 반드시 확인해야 함.

 

 ▶ 우즈베키스탄의 경우도 우리나라의「토지이용확인원」과 같은 서류가 있는지?

  o 우즈베키스탄에는 부동산 용도(상업지구, 거주지구 등)를 확인할 수 있는 국토종합개발계획(General Plan)이 있으며, 이를 관장하는 부서는 국가건설건축위원회(타슈켄트 건설건축위원회)이나, 이 위원회를 통해 이를 확인하기는 쉽지 않음.

  o 또한, 상기 국가건설건축위원회에서는 부동산의 토지 기반시설관련 설계도(상하수도, 가스, 전기) 및 지형도 등을 제작 보관하고 있으나 이 또한 열람이 쉽지 않음.

 

 ▶ 우즈베키스탄의 경우도 부동산의 가치를 분석하기 위해 우리나라의 '공시지가확인원'과 같은 서류가 있는지?

  o 토지관리 위원회에서 타슈켄트의 경우 14단계의 지역을 구분설정, 그에 부합하는 토지가격 및 임대가격을 책정했으나, 실제 토지의 위치 및 유동량 등을 감안할 경우 이 자료에 의존해 토지가격을 산출하기는 어려움.

  o 지가책정과 관련 토지관리위원회 소속 STATE UNITARY ENTERPRISE on Land Management and Cadastre of Real Estate(Director :「라술로프 가이라트」)에 문의시 확인 가능함.(타슈켄트 Navoi Street. 2-A번지, TEL: 998-71-133-8201)

 

 ▶ 우리나라의 '등기부등본'이나 '토지대장'과 같은 부동산 소유권을 확인할 수 있는 서류가 있는지?

  o 관할구 토지관리위원회 산하 BTI(Bureau of Technical Inventory)에서 토지대장 및 건물에 대한 등기부등본을 확인할 수 있음.

   * 부동산 구입시 국영 나타리우스(등기소)에서 부동산 매매계약을 등기한 후 동 등기내용을  BTI(Bureau of Technical Inventory)에 신고해야 함.

 

 ▶ 부동산 매입 매도시 세금은 어떤 세금이 있는지?

  o 특별한 세금은 없으며 1㎡당 월 최소급여(1만5000숨)×0.2를 계산해 등기비용만 지불하면 됨.

  o 외국인 및 법인 명의로 부동산 소유권이 넘어올 경우 이에 대한 재산세로 매년 공시지가의 3.5%를 내게 됨.

 

 ▶ 상업용 건물에 대해 임대업을 할 경우 임대사업자 등록을 해야하는지?

   o 시청에 임대사업업 신고 및 허가를 득한 후 조세위원회에 신고필.

 

 ▶ 부동산 가치 상승 기대로 폐공장 등을 구입해 공장 가동없이 장기간 보유가능한지?

  o 법률적으로는 재산세만 내면 가능하나 제조업을 장려하고 있는 우즈베키스탄 정부의 정책상 공장 미가동시는 그 사유서 등을 제출해야 하므로 부동산 투자 개념에서 공장을 인수하는 것은 위험함.

 

※ 상기 자료는 우즈베키스탄 토지관리위원회 전문가 등을 면담 작성됐으나 우즈베키스탄 부동산의 경우 건별로 법률 적용에 미묘한 차이가 있으므로 진출기업이나 전문변호사 등과 상담 요망

 

 

정보원 : 주우즈베키스탄 대사관 및 부동산 전문가 의견 종합