크로아티아 부동산 개발, 대형쇼핑센터 및 사무빌딩이 주도

 - 부족한 현대식 물류창고 공급 확대예정 -

보고일자 : 2007.7.31.

유인홍 자그레브무역관

ihyoo@kotra.or.kr

□ 그레브 중심으로 사무빌딩 공급물량 확대추세

 ○ 크로아티아의 사무실용 부동산시장은 최근 2년간 사무빌딩 공급이 꾸준히 증가하고 있으며 대부분의 사무실용 부동산은 수도인 자그레브에 전체 물량의 85%가 집중됐음. 가장 좋은 위치와 주차시설·엘리베이터 및 냉난방 시스템이 설치됐고, 현대식 디자인과 건축기법이 사용된 A급 사무실은 자그레브에만 약 27만㎡이며, B급 사무실빌딩을 포함할 경우 약 60만㎡의 사무실 면적이 자그레브에 있는 것으로 파악되고 있음.

 ○ 자그레브의 사무실 공급면적은 인근 국가의 수도인 부다페스트, 프라하, 부쿠레슈티보다는 작지만 세르비아의 베오그라드보다는 큰 것으로 나타났음. 자그레브에서 부동산 전문기업인 King Sturge 보고서에 따르면, 2007년도 중 추가로 14만4000㎡의 A급 사무실이 추가로 공급될 예정에 있으며 2005년도 5만5000㎡, 2006년도 7만5000㎡의 신규 사무실 수요가 발생했으며 올해에는 구식 사무실에서 새로운 A급으로 이사하는 기업이 많아질 것으로 예상됨에 따라 약 10만㎡에 달하는 사무실 면적 수요가 발생할 것으로 전망하고 있음.

 ○ 현재 자그레브의 A급 사무실 임차료는 ㎡당 18유로로 올해도 신규로 공급되는 사무빌딩이 시장에 공급되면 사무실 임차료는 다소 하락할 것으로 예상하고 있음.

  ○ 또한 공장 및 물류용 부동산시장은 다소 덜 개발된 부문으로 2007~08년도 중 자그레브 외곽과 주요 고속도로 인근에 새롭게 추진되고 있는 현대식 물류창고 개발이 완성되면 향후 2년 안에 현재기존 물량의 2배에 달하는 20만㎡의 공장 및 물류창고용 면적이 공급될 것으로 예측하고 있음.

 ○ 현재 공장 및 물류창고용 부동산 시장은 수요에 비해 공급이 턱없이 모자라는 실정으로 현재 진행되고 있는 개발프로젝트가 완성하면 외국기업 및 국내기업이 보다 더 좋은 시설의 공장 및 물류기지로의 이전이 예상되고 있음. 현재 좋은 위치의 물류창고용 임대료는 자그레브의 경우 ㎡당 월 5.5~6.5유로 수준이며, 공장부지의 경우 월 6~8유로 수준임. 한편 현대식 창고의 매도가격은 ㎡당 1000~1100 유로 수준이며 구식 창고의 경우는 ㎡당 500~750유로 수준임.

 ○ 참고로 물류창고 건설을 위한 비용산출시 부지매입가는 상급위치의 경우 ㎡당 60유로 수준이며 일반 위치의 경우는 ㎡당 40유로 수준임. 건설비용은 최근 4년간 안정세를 보이고 있는 가운데 ㎡당 400유로(건설허가 및 세금제외가격) 정도가 소요되는 것으로 나타났음.

 ○ 그 밖에 크로아티아 소매업용 부동산시장의 경우, 최근 자그레브 서쪽 외곽지역에  집중적인 대규모 쇼핑센터가 조성되고 있어 자그레브 시민의 쇼핑 중심지로 부각됨. 현재 자그레브에서 조성된 쇼핑센터 면적은 약 총 20만㎡이며 올해 중에 70000㎡가 추가로 조성될 예정임.

 ○ 다운타운 소매상점의 임차료는 월 ㎡당 100~120유로이며 쇼핑센터에 입주하는 경우 월 ㎡당 65 유로 수준이라고 함. 이러한 소매점의 임차료 수준은 루마니아나 헝가리 소재 수도보다는 저렴한 편이나 바르샤바나 베오그라드보다는 비싼 편임.

 ○ 주택시장은 최근 경제성장과 국민소득 증가, 주택구입 대출의 활성화로 인해 신규 아파트에 대한 수요가 급격히 증가하는 가운데 주택공급 물량은 이에 미치지 못하고 있는 실정임. 자그레브의 경우에만, 신규 아파트에 대한 수요가 약 50000 가구로 추산되고 있으며, 2010년까지는 공급물량의 부족이 계속될 것으로 예상되고 있음. 또한 저가 항공사의 취항이 증가하고 최남단 도시인 두브로브닉까지의 고속도로가 완공될 경우 고급아파트에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 예상되고 있음.

자료원 : King Sturge

  자료원 : King Sturge

□ 시사점과 전망

 ○ 최근 크로아티아 수도인 자그레브에는 현대식 사무빌딩이 점차 증가하고 있으며 자그레브 시내가아닌 다소 외곽지역에는 비즈니스 단지가 조성해 신규 기업이나 외국기업, 기존 기업의 시설 업그레이드 수요 등을 충족시키고 있음.

 ○ 새로운 사무빌딩은 인터넷 시설, 현대식 디자인, 편리한 주차시설, 냉난방 시스템 등을 보유하고 있어 자그레브 시내 오래된 건물에 위치한 기업에는 새로운 사무환경을 제공할 것으로 보이고 있음.

 ○ 크로아티아는 리예카 항구에서부터 헝가리 부다페스트까지 연결되는 기차선로를 복선화하는 프로젝트를 추진하면서 자그레브 인근의 물류기지를 조성해 자그레브가 중동부 유럽의 물류거점으로 부각될 수 있도록 노력한다는 방침임.

 ○ 또한 외국의 대형 소매업체의 시장진입이 가속화되고 있어서 자그레브의 상권이 자그레브 센터와함께 자그레브 서쪽 외곽이 쇼핑명소로 떠 오르고 있음.

 ○ 현재까지 외국인이 크로아티아 부동산을 취득하려면 양국가간 상호협정이 체결돼 있을 경우, 크로아티아 사법부의 승인하에 구입이 가능하나 약 9개월 정도 소요됨. 따라서 대부분 외국인이 현지 부동산 구입시 현지 기업설립 후 기업명의로 부동산을 구입하는 것이 일반적인 추세임.

 ○ 크로아티아는 정부는 아직도 많은 부동산의 불투명성을 제거하기 위해 디지털 부동산 등록시스템과 토지대장 시스템을 구축해 더 투명한 부동산 거래를 가능하게 한다는 방침이며, 이미 자그레브는 디지털 시스템이 갖춰져 있으며 다른지역도 2008년까지는 완성한다는 방침임.

 ○ 우리 기업의 현지 지사나 법인설립시에 이러한 실정을 감안해 신뢰할 수 있는 부동산 중개업자를 통해 실제 부동산의 정확한 소유주 확인이 매우 중요함.

  자료원 : 크로아티아 부동산 알선, 개발 전문기업 King Sturge 등