요동치는 라오스 비엔티안시 부동산 시장

- 대규모 중국자본 투입, 다수의 개발계획 가시화 -

- 비엔티안 시내 부동산시장 과열추세, 외국인 투자자에 대한 법적제한 등 유의 필요 -

 

 

 

본 보고서에서는 현지 부동산시장의 특성을 고려해 오피스, 호텔과 쇼핑시설, 한국식 아파트(condominium)를 상업용 부동산, 그 외 주택 및 다세대 주택(apartment)을 주거용 부동산으로 분류했음.

 

□ 부동산 시장 현황

 

 ○ 비엔티안 시의 인구는 현재 80만 명이며, 관광객들을 비롯한 외국인 및 유동인구까지 포함하면 110만 명에 육박함. 현재의 증가추세라면 2025년에는 180만 명으로 2배 이상 증가할 것으로 예상됨.

 

비엔티안시 인구현황

자료원 : 비엔티안무역관 자료 종합

 

비엔티안 시 행정구 구분

자료원 : 비엔티안 무역관 자료 종합

 

비엔티안 내 주요 행정구 목록

Sikhottabong	비교적 최근 개발된 지역으로 경제와 주거기능을 담당함. Wattay 국제공항이 이 행정구에 위치하며, 새로운 사무실들과 상업시설들이 계속 들어서고 있음.
Chantabuly	대부분의 정부기관, 호텔을 비롯한 숙박시설들이 있음. 이 행정구의 메콩강과 가까운 지역들이 비엔티안 시의 중심가로 여겨짐. 관광객들의 왕래가 많으며 사무실들도 많이 위치함.
Sisattanak	비엔티안 내 근무하는 외국인들이 가장 선호하는 지역임. 많은 대사관들과 국제기구들의 사무실들을 비롯해 Vientiane International School이 위치하고 있음. 대부분의 외국인들은 이 지역 내에서 아파트나 주택을 임대해 거주
Xaysetha	Chantabuly와 비슷한 양상을 띰. 비슷하게 정부기관들과 대사관들, 그리고 사무실들이 산재함. 비교적 최근에 개발이 시작됨.

 

 ○ 2013년 전후로의 변화

  - 2013년 이전까지는 많은 개발계획들이 세워지기는 했지만 세계경제 상황이 좋지 않았던 탓에 가시화되지 못했음, 현재 대규모 자금력을 가진 중국자본들이 투입됨에 따라 실질적인 개발이 진행되기 시작한 상황. 더불어 2016년은 AEC의 설립에 힘입어 라오스 내에 더 많은 수요가 생길 것이라고 사료 됨.

 

비엔티안 시 내 주요 부동산 개발 프로젝트

Vientiane New World(Ⓐ)	중국의 CAMC Engineering과 라오스 현지 회사인 Lao Krittaphong Group의 의 합작으로 메콩강변에 진행된 8억 달러 규모의 개발사업. 유럽과 라오스 전통양식을 혼합한 디자인의 쇼핑시설, 사무실, 다양한 주거시설들을 포함하며 2015년 8월에 완공됐음.
That Luang Marsh Project (Ⓑ)	습지를 신도시로 변화시키는 16억달러 규모의 개발사업. 2개 구의 6개 동에 걸쳐 있으며, 면적은 365헥타르를 차지함. Wanfeng Shanghai Real Estate Company이라는 중국 개발자가 주도함. 2012년에 시작해 약 15에서 20년이 소요되는 장기 개발계획임.
Sky City(Ⓒ)	Chantabuly구에서 진행 중인 중국과 라오스 간 합작투자 주도의 프로젝트. 13동의 건물들이 건설 중이며, 7층에서 12층까지의 높이를 가짐. 쇼핑센터, 호텔, 테마파크, 사무동 등 다양한 용도의 시설들이 계획돼 있음. 총 31개동 건물이 지어지며, 2020년 모두 완공 예정. 총 예산 3억 2000만 달러
Latsavong Plaza(Ⓓ)	라오스 국방부와 중국의 Chongqing F.U.N.D Real Estate Company 합작의 9900만 달러 규모의 개발사업. 34층 규모의 5성급 호텔, 사무동, 주거 및 의료시설, 무역센터 건설 등 계획. 2016년 3월 완공 예정

 

Than Luang Marsh 개발사업 청사진

자료원 : Rents and Buy

 

 ○ 이외에 대표적인 정부주도의 개발사업으로 Dongmakkhai지역(Ⓔ)이 있음.

  - 비엔티안 중심가에서 북동쪽으로 14km 정도 떨어진 지역임.

  - 다양한 정부부처들이 이전할 계획이며, 이와 동시에 주거기능도 분담할 것임.

  - 라오스 정부는 본래 구도심, 그리고 Dongmakkhai와 그 주위지역을 각각 경제와 정치·행정적 기능의 중심으로 육성할 계획을 하고 있음. National University of Laos를 비롯한 여러 명문학교가 위치한 지역이 구도심과 Dongmakkhai 지역의 중간에 있으며, 교통난 해소에도 기여할 수 있을 것임. 이외 여러 요인을 고려해 선정한 입지라고 볼 수 있음.

 

□ 유의점

 

 ○ 비엔티안 현재 도심 내의 상업용 부동산은 공급과잉이라고 간주함.

 

본 항목은 현지 유력 부동산 중개업체 Rents and Buy의 사장인 Mr. Houmphan Sayalth와의 인터뷰 내용을 토대로 쓰인 내용임.

 

  - 현지 가장 큰 규모의 부동산관련 회사인 Rents and Buy의 사장인 Mr. Houmphan Sayalath에 따르면, 비엔티안 시내의 부동산은 이미 가격이 많이 올랐으며, 특히 상업용 부동산은 공급과잉이라고 볼 수 있다고 지적

  - 상업용 부동산은 주거용보다 대체로 더 높은 가격대를 형성함. 이 수준의 구매력을 가진 라오스 내국인들의 수에 비해 공급이 너무 많다고 주장.

  - 이로 인해 비엔티안 시내보다는 아직 상대적으로 가격상승이 덜했던 Dongmakkhai 같은 근교, 특히 라오스 내국인들이 구매할 수 있을만한 주택이나 다세대주택을 비롯한 주거용 부동산이 더 투자용도로 적합하다고 조언함.

 

 ○ 현지 부동산 관련법

  - 기본적으로 모든 토지는 국가의 소유이며, 라오스 내국인들은 토지에 대한 '사용권'을 소유할 수 있음. 여기에서 토지의 '사용권'은 한국에서의 토지를 '소유'한다는 개념과 같다고 볼 수 있음.

  - 외국인의 경우 토지는 소유할 수 없으며, 장기임대권을 소유 가능. 이는 보통 30년에서 길면 100년까지 규정되며 연장도 가능함, 즉 기한이 있는 실질적인 소유권이라고 볼 수 있음.

  - 이 장기임대권을 취득하려면 세 가지 방법이 있는데, 첫째 현지와 외국회사 간의 합작투자를 형성하는 것, 둘째, 현지인에게 구입을 위탁하는 방법임. 두 번째 방법은 법적 안전장치가 부족해 권장되지 않음.

 

 ○ 그 외 지역적 특성

  - 한국 시장에서는 모델하우스를 보고 부동산을 구입하는 선분양제를 통해 거래가 이뤄지는 것에 비해 라오스 현지인들은 이미 지어진 건물을 보고 난 후 자산을 구입하는 것을 선호함.

  - 본래 현금으로 지불하는 것이 대세였으나, 최근 몇 년간 금융기법이 보급됨에 따라 대출을 받아 구입하는 라오스 인구도 증가함.

 

□ 시사점

 

 ○ 비엔티안시 부동산시장 전망

  - 전체적인 비엔티안시의 부동산시장의 전망은 맑음, 하지만 Rents and Buy사의 사장인 Mr. Houmphan Sayalath에 따르면, 시내와 상업용부동산은 구매력을 가진 내국인 인구수에 비해 공급과잉이라고 볼 수 있음. 이로 인해 시내보다는 교외, 상업용보다는 주거용 부동산에 중점을 둔 관점으로 접근할 필요성이 있음.

 

 ○ 비엔티안시 도시개발계획

  - 비엔티안시의 전체적인 도시개발계획은 현재 도심이 경제적 기능을 담당하고, 새로 개발되는 근교지역이 정치 및 행정적 기능을 담당하며 시를 북쪽으로 확장하는 것임.

 

 ○ 소유권의 내외국인 차별성 유의할 것

  - 라오스의 토지법은 외국인과 내국인에 대해 소유권에 대해 차별성을 두고 있음. 한국의 소유의 개념과 큰 차이는 없지만 기한이 존재함. 따라서 한국의 부동산 투자에 대한 통념과 약간 다른 관점을 가지고 접근할 필요성이 있음.

 

 ○ 부동산 구입 증가로 인한 금융시장 활성화

  - 최근 라오스에서도 대출을 받아 주택을 구입하는 경우가 증가하고 있음. 보통 현지에서의 금융업이 차량구입 시 캐피탈이 대부분인데 주택관련 대출로의 사업 확장을 고려할 수 있음.

 

 

자료원: Rents and Buy, Vientiane Times 및 KOTRA 비엔티안 무역관 자료 종합